多家研究機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，盡管因新冠肺炎疫情一度停擺，但在疫情得到有效控制之后，房企納儲意愿釋放，土地市場逐步恢復(fù)。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年全國300城市土地出讓金額達(dá)2.37萬億元，同比增長3%，且一二線城市和部分強(qiáng)三線城市仍是房企們競逐的重要陣地。
市場分析人士認(rèn)為，土地市場上半年如火如荼的背后，是各地加速優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)和相對寬松的信貸環(huán)境的共同作用。下半年，全國房地產(chǎn)投資增速依然存在上升空間，部分熱門城市或出現(xiàn)土拍小高峰，但“穩(wěn)”這一基調(diào)不會改變。
房企抓緊“窗口期”大力補(bǔ)倉
疫情“黑天鵝”的影響之下，土地市場依舊交出了一份亮眼的半年成績單。
中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年50大城市賣地2.29萬億元，同比上漲17.3%；中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國300城市土地出讓金額達(dá)2.37萬億元，同比增長3%。
上半年，土地市場呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)、逐步回暖的趨勢。上述中指院報(bào)告顯示，受到春節(jié)假期、新冠肺炎疫情等因素影響，房企在1-3月謹(jǐn)慎拿地。4月起，疫情得到有效控制之后市場即逐步復(fù)蘇，房企們在一季度被抑制的納儲需求也得以釋放，拿地力度顯著回升，達(dá)到近半年最高點(diǎn)；5月略有回調(diào)后，6月又有所回升。top100企業(yè)上半年拿地總額1.5萬億元，拿地規(guī)模與去年同期基本持平，top100門檻值升至40億元，環(huán)比增長21.2%。
整體來看，上半年房企向高潛力城市回歸的趨勢更為明顯，延續(xù)了在一二線城市和部分強(qiáng)三線城市加強(qiáng)拿地的趨勢。
天風(fēng)證券研報(bào)指出，上半年土地市場供應(yīng)力度有所加大，優(yōu)質(zhì)土地集中入市，土地市場熱度持續(xù)提升，不同能級城市土地市場分化明顯，一線城市土地供應(yīng)和成交仍維持較高熱情，三線城市次之，二線城市供應(yīng)微漲，成交略低于去年同期。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶亦指出，一線城市今年上半年整個(gè)土地的成交規(guī)模增長了63.3%，二線城市整體成交量基本持平，三四線城市下降了11.8%。
從區(qū)域來看，上半年長三角依然是熱度最高的區(qū)域。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，長三角區(qū)域半年土地出讓金的總額占比為29%，粵港澳大灣區(qū)和長江中游緊隨其后，占比分別為9.2%和9.1%。
涉及到具體城市，杭州、上海、廣州、北京表現(xiàn)搶眼，土地出讓金均超過1000億元，且杭州上半年土地出讓金1814.1億元，位居全國土地出讓金排行榜首位。此外，還有蘇州、重慶、南京、福州、溫州等11個(gè)城市的土地出讓金在500-1000億之間。
市場的火熱也推高了土拍的溢價(jià)率，誕生了不少“地王”?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國300城土地成交溢價(jià)率平均約為17%，其中4月份溢價(jià)率高達(dá)23%。而根據(jù)億翰智庫的統(tǒng)計(jì)，2-5月間，全國共計(jì)誕生28個(gè)單價(jià)“地王”。其中有6幅地塊突破全市平均樓面價(jià)，22幅地塊突破區(qū)域樓面價(jià)。
下半年市場結(jié)構(gòu)性分化將更加明顯
對于今年上半年土地市場熱度較高的原因，市場分析人士普遍認(rèn)為，除了土地供應(yīng)量的大幅提升，寬松的貨幣政策利好也令房企拿地積極性得以提升，促成了上半年土地市場的回溫。
以長三角區(qū)域?yàn)槔?，多個(gè)重點(diǎn)城市在疫情之后開閘放地，表現(xiàn)出積極的增加供給意愿。例如，上海在今年4月出臺的相關(guān)政策就提出加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量。上海土地市場網(wǎng)站顯示，單是6月全市就有27幅經(jīng)營性用地出讓；1-6月，廣州共推出住宅用地42宗，合計(jì)250萬平方米，同比增加107%。
另一方面，房企的融資環(huán)境在降息降準(zhǔn)政策的利好之下變得更為寬松，融資難度縮小，其成本也隨之下降，拿地的資金壓力得到顯著緩解。
部分熱門城市在土地政策上的放松，同樣在一定程度提升了房企拿地的意愿。克而瑞地產(chǎn)研究指出，上半年多省市在土地出讓環(huán)節(jié)給市場、企業(yè)減壓，主要涉及取消限制性規(guī)定、增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、延期或分期繳納土地款和延長竣工期限。
多種因素的共同作用之下，房企積極性得以提升。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企1-6月月均拿地值為1716.3億元，略高于2019年月度均值1706.9億元。其中，27家企業(yè)月均拿地金額超過2019年月度均值，中國奧園、龍光集團(tuán)、首開股份上半年月均拿地金額較去年增加一倍以上，逆勢拿地?cái)U(kuò)儲；另有23家房企上半年月均拿地金額不及去年，其中萬科前6個(gè)月的月均拿地金額較去年減少60%以上。
值得一提的是，今年上半年，房企拿地動作也分化明顯。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，整體來看，上半年大型房企開始回歸價(jià)值投資邏輯，即“核心城市優(yōu)質(zhì)地塊努力爭搶、拿地謹(jǐn)慎的同時(shí)對優(yōu)質(zhì)地塊則毫不手軟”；而在中小房企這邊，部分有著規(guī)?；V求的中型房企在土地市場上依然表現(xiàn)激進(jìn)，而另一些則明顯有著收縮化表現(xiàn)。
進(jìn)入市場下半場，各地的推地節(jié)奏亦未放慢腳步。以杭州市場為例，6月30日，杭州主城區(qū)掛出了3宗宅地、5宗商地，總出讓面積22.3萬平方米，總起價(jià)高達(dá)124.4億元，將于7月底出讓。
結(jié)合上半年的市場行情，多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年土地市場還將進(jìn)一步回暖，但同時(shí)結(jié)構(gòu)性分化也將更為明顯。
億翰智庫報(bào)告表示，從全國土地供應(yīng)與成交量來看，下半年普遍高于上半年，因此預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)與成交雙升。不過，在疫情沖擊影響得到消化后，政府供給端的紓困政策預(yù)計(jì)會逐漸退出，企業(yè)拿地成本提升，熱情下降，同時(shí)疊加“房住不炒”，地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨“嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)”的狀況。
“今年大概率各地土地供應(yīng)量會出現(xiàn)明顯提升，部分一二線城市的土地供應(yīng)量預(yù)計(jì)會明顯超過2019年。”張波預(yù)計(jì)，需求側(cè)則依然會持續(xù)分化態(tài)勢，三四線以下城市的流拍率可能會進(jìn)一步提升。
克而瑞同樣表現(xiàn)出對三四線城市土地市場的擔(dān)憂。其發(fā)布的報(bào)告指出，核心一二線城市由于房企融資改善、土地供給放量疊加樓市火爆成交帶來的潛在住房需求預(yù)期，土地市場將持續(xù)回暖。而廣大三四線城市因前期需求透支嚴(yán)重，土地市場供過于求，投資風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，房企將會更多的將土地儲備集中在核心一二線，因而三四線城市的土地購置面積將進(jìn)一步回落。
曹晶晶認(rèn)為：“下半年各城市推地仍會比較積極，建議房企要量入為出，在把握優(yōu)質(zhì)地塊機(jī)會的同時(shí)，要避免拿一些高價(jià)地。”
來源: 華夏時(shí)報(bào)