臨近歲末，如何保證賬面擁有漂亮的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，成為上市房企至關(guān)重要的命題。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，僅僅11月，房企計(jì)劃發(fā)布美元融資超過(guò)50億美元，當(dāng)月美元融資刷新年內(nèi)單月紀(jì)錄。
“11月是個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，很多房企會(huì)搶在這個(gè)時(shí)間通過(guò)多渠道融資，因?yàn)樾枰_保公司在年末擁有較為充足的現(xiàn)金余額，交出一份讓資本市場(chǎng)滿意的報(bào)表，開(kāi)源節(jié)流在年底會(huì)顯得更為迫切。”一位業(yè)內(nèi)人士透露。
具體到經(jīng)營(yíng)層面，絕大多數(shù)房企都會(huì)一方面加速銷售回款，另一方面，則積極融資。同時(shí)減少資本性開(kāi)支，甚至提前關(guān)賬減少向供應(yīng)商的付款。
海外債的翹尾行情
wind數(shù)據(jù)顯示，11月18日-22日期間，房企境內(nèi)發(fā)債總額達(dá)到96.9億元，環(huán)比大漲62%。而2019年截至日前，房企合計(jì)海外發(fā)布的美元融資超過(guò)650億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。
而之所以出現(xiàn)這樣的局面，最直接原因是大量債務(wù)到期，房企不得不使用“借新還舊”的老辦法。
數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)累積的債務(wù)驚人：截至2018年底，房企各主要渠道有息負(fù)債余額20.3萬(wàn)億元（人民幣，下同），2019年上半年上市房企的有息負(fù)債總計(jì)達(dá)到42159.7億元，大部分債務(wù)將在2019年至2021年集中到期。
而隨著銀行和信托這兩個(gè)最重要融資渠道被收緊，美元債已經(jīng)成為房企最重要的融資手段之一。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀(jì)錄已成定局。美元債是房企的重要資金補(bǔ)充，但因?yàn)轭~度原因，很難成為最主要來(lái)源，然而美元債的井噴依然對(duì)緩解部分企業(yè)資金鏈有很大好處。
從美元債融資成本看，房企間差別較大，主要在6-15%之間。對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資成本降低依然是趨勢(shì)。但對(duì)于杠桿率比較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資壓力有所增加。
11月22日禹洲地產(chǎn)發(fā)行2025年到期5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率8.3%；11月18日正商實(shí)業(yè)2.2億美元優(yōu)先票據(jù)獲投資者同意發(fā)行，利率12.8%；11月13日，弘陽(yáng)地產(chǎn)擬發(fā)行于2022年到期金額為1.5億美元、利率為9.95%優(yōu)先票據(jù)。今年，市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了票面利率超過(guò)15%的高息債，顯示高杠桿房企的資金成本壓力較大。
開(kāi)源節(jié)流
美元債井噴是近期房企融資的一個(gè)縮影，在美元債之外，房企融資有了越來(lái)越多的渠道和花樣，規(guī)模也在不斷攀升。同策研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環(huán)比大幅上漲283.49%，融資總額僅次于今年3月的年內(nèi)最高點(diǎn)。
同時(shí)，中指院研報(bào)顯示，隨著有息負(fù)債集中到期高峰的到來(lái)，房企積極探索多元化融資渠道，緩解債務(wù)壓力。分渠道來(lái)看，信用債累積融資規(guī)模較上年保持平穩(wěn)，今年1-11月，房企通過(guò)國(guó)內(nèi)信用債融資4971.4億元，剔除短期融資券規(guī)模影響，信用債融資規(guī)模與上年同期基本持平。其中公司債發(fā)行規(guī)模3107.9億元，同比增長(zhǎng)30.3%，中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模明顯萎縮，發(fā)行規(guī)模為718.2億元，同比下降50.2%，定向工具發(fā)行規(guī)模為467.6億元，同比增長(zhǎng)7.7%；
信托渠道繼續(xù)小幅收窄，據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托金額為8744.3億元，同比增長(zhǎng)4.9%，自2019年7月起至今，信托融資規(guī)模逐月下降，11月降幅有所收窄，11月信托融資為556.6億元，環(huán)比下降6.6%，同比下降22.8%。
除了積極融資，房企通常在年底還會(huì)采取“節(jié)流”的方式美化現(xiàn)金流，最常見(jiàn)的手段就是減少拿地投資。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年11月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地面積6964萬(wàn)平方米，環(huán)比減少17%，同比減少19%。其中，雖然四大一線城市在11月加大了推地力度，共成交土地78宗，完成土地出讓金617億元，環(huán)比10月增加48%，但這一數(shù)據(jù)相比去年同期仍然大幅減少33%；成交樓面均價(jià)為6497元/平方米，環(huán)比減少28%，同比減少45%。
二線城市11月共成交土地700宗，成交土地面積2536萬(wàn)平方米，環(huán)比減少23%；三四線城市數(shù)據(jù)則表現(xiàn)較為萎靡，共成交土地1130宗，成交土地面積4086萬(wàn)平方米，同環(huán)比均有所下滑。而土地出讓金則完成了1278億元，環(huán)比減少3%。
來(lái)源: 第一財(cái)經(jīng)