蘇州樓市，涼意陣陣。
“二手房有價無市，看房者觀望情緒變濃。受調(diào)控政策影響，房貸也不好批下來，交易量大受影響。”蘇州工業(yè)園區(qū)一家二手房中介工作人員稱。
今年7月24日，蘇州發(fā)布樓市新政，對政策最為敏感的二手房市場應(yīng)勢而下。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，9月蘇州二手房成交量為6600套左右，環(huán)比下降20.7%，同比下降18.4%。而2019年上半年，蘇州二手房成交量一直處于歷史高位。
受沖擊較為嚴重的還有面臨入市的“地王”項目。誕生于2016年蘇州土拍熱潮的高價“地王”，正迎來第一批項目的入市，根據(jù)蘇州當(dāng)前的限漲令，這批“地王”項目虧損幾乎已是必然。“第二波地王項目能否盈利，則要看政府愿不愿意松動價格限制。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國房地產(chǎn)報記者分析表示。
樓市的急轉(zhuǎn)直下，影響的不僅是購房者的預(yù)期，還有開發(fā)商的拿地?zé)崆?。政策嚴控下的蘇州土地市場上，高溢價土地已難見身影，底價、低溢價成交將成為常態(tài)。
9月27日蘇州出讓的7宗涉宅地塊中，6宗地塊底價成交，1宗地塊溢價率11.7%；9月18日8宗涉宅地塊拍賣中，1宗地塊流拍，4宗底價成交，3宗低溢價成交。而且，地塊競得者以地方國企居多，這與之前蘇州土地市場上民企為主的廝殺場面大不相同，而民企的拿地?zé)崆橥艽懋?dāng)?shù)赝恋厥袌龅幕钴S度。
無疑，土地市場作為樓市風(fēng)向標(biāo)，其降溫將影響市場各方主體對于未來市場的預(yù)期，并進一步傳導(dǎo)到樓市。隨著樓市銷量的持續(xù)低迷，房價回調(diào)也只是一個時間的問題。
政策的調(diào)控高壓之下，從火熱到退燒的蘇州樓市樣本，給炒房者及盲目拿高價地的開發(fā)商們，敲響了一記警鐘。
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地市降溫 樓市萎縮
在傳統(tǒng)樓市地市的銷售旺季，曾經(jīng)的房價“四小龍”蘇州卻走出了冷清的市場行情。
9月27日，蘇州主城區(qū)有7幅涉宅地塊入市交易，主要位于相城區(qū)及吳中區(qū)，有2宗商住地塊、5宗住宅地塊，總出讓面積36.33萬平方米，總建筑面積74.99萬平方米，總起價93.3億元。最終，7宗地成交總價為94.3億元，僅一宗地塊達到溢價，拿地企業(yè)包括星河地產(chǎn)、美的、吳中地產(chǎn)、相城城建、相城交建、漕湖置地、蘇州高鐵新城經(jīng)濟有限公司等7家企業(yè)，后4家均為地方國企。
溢價率最高的是位于吳中木瀆的一宗地塊，經(jīng)過7輪競價，由星河地產(chǎn)以9.95億元競得，樓面價15380元/平方米，溢價率11.17%。該地塊成交價超過了地塊設(shè)定的“竣工預(yù)售許可調(diào)整價”9.91億元，突破現(xiàn)房銷售臨界點，后期地塊內(nèi)建筑產(chǎn)品須現(xiàn)房入市銷售。但后續(xù)被曝出是“操作失誤”導(dǎo)致。
據(jù)蘇州房企人士透露，當(dāng)日土拍現(xiàn)場，大多數(shù)地塊僅有1家房企報名，這就代表著幾乎沒有競爭加價的可能。“大家舉牌不像以前那樣熱情了，整個拍賣過程中，都在等倒計時讀結(jié)果，毫無懸念。”
9月18日，蘇州市有8宗經(jīng)營性用地進入限時競價階段，均采取限地價、限房價的出讓方式。最終，4宗地底價成交，最高的一宗地塊溢價10.69%，一宗僅一家報名參拍的地塊流拍。成交的7宗地塊最終收金104.82億元，其中有4宗均被地方國企競得，新希望地產(chǎn)、金輝地產(chǎn)、上海嘉兆亦各有所獲。
“地價高是流拍主要原因。土地溢價率走低，但是起拍價較高，房價又不能漲，房企在衡量后覺得項目盈利性不佳。若不是有地方國企兜底，說不定也會流拍。”前述蘇州房企人士透露。
土地市場降溫的背后，是開發(fā)商對蘇州樓市后市的謹慎預(yù)期。這也是蘇州樓市調(diào)控政策發(fā)力的結(jié)果。7月24日，蘇州調(diào)控政策再度升級，在提高限購門檻、擴大限售范圍的同時，將住宅用地競買保證金的區(qū)間調(diào)整為30%～50%，并鼓勵實行“限房價、限地價”。盧文曦認為，保證金的提高，對于一些通過馬甲公司操作土拍的行為，有打擊性，有利于土地市場回歸理性。同時，“現(xiàn)房銷售”依舊是開發(fā)商避之不及的一道坎。
事實上，“7·24新政”的影響正在逐漸釋放，土地市場降溫的同時，樓市亦明顯降溫。經(jīng)歷了前期的密集調(diào)控，購房者的觀望情緒加劇。
一方面，商品房供應(yīng)量下降。9月，蘇州新增商品住宅供應(yīng)面積70萬平方米，環(huán)比下降23%，同比下降53%。另一方面，成交量也在明顯萎縮。9月，易居研究院監(jiān)測的13個城市二手房成交量為6.7萬套，環(huán)比下降7.3%，同比增長6.6%，其中蘇州二手房成交量環(huán)比下降20.7%，同比下降18.4%，降幅最大。8月份，蘇州新房市場成交69萬平方米，環(huán)比下降31%，月度成交數(shù)據(jù)首現(xiàn)大幅回落；二手住宅成交86萬平方米，環(huán)比減少19%。
“不僅投 資性購房被嚴厲打擊，限售使得部分置換需求也有所抑制。”易居報告稱。
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尷尬的“地王”入市
市場冷意下，2016年的高價地項目開始“扎堆”進入新房市場。“面粉貴過面包”的現(xiàn)象在蘇州市場并不稀奇，只是“面包”價格突遇政策限制，房地產(chǎn)商寄希望于高價拿地后再高價賣項目的希望幾成泡影。
10月12日，中鐵諾德姑蘇上府領(lǐng)取了預(yù)售證，備案銷售均價為2.8萬元／平方米。這個項目所在地塊正是誕生于2016年土地火熱之際。彼時，中鐵建以樓面價25750元/平方米搶下該地塊，溢價率高達122%。
除該宗地塊，當(dāng)年中鐵建還在吳中區(qū)拿下另一宗“地王”2016-wg-53號地，樓面價高達28965元/平方米。據(jù)悉該項目將于明年開盤，項目的盈利性同樣令人疑問。
2018年1月，中鐵建又一次大手筆拿下蘇州姑蘇區(qū)“蘇地2017-wg-47號”地王。據(jù)測算，該地塊4.3萬元/平方米的單價刷新了蘇州最高樓面價紀錄，成為新的單價地王。彼時該地塊周邊二手房項目均價僅3.4萬元/平方米。
不止中鐵建。2016年，南京仁恒投 資有限公司以總價約20.67億元競得蘇地2016-wg-46號地塊，成交樓面38745元/平方米，溢價率81%?，F(xiàn)在也在等待入市，業(yè)內(nèi)預(yù)計基本無利潤空間可言。
中指院一位相關(guān)負責(zé)人認為，針對蘇州市場，成交樓面價20000元/平方米以上地塊，高價地定價與成交樓面價比值僅為1.3～1.6倍區(qū)間，盈利空間著實有限，同時在整體樓市調(diào)控趨緊的背景下，高價地項目普遍難以開盤。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，調(diào)控加碼的市場環(huán)境下，2019年8月以后，蘇州市區(qū)還將有46個項目待入市，其中2016年土拍熱潮誕生的高價地項目有9個，均要求現(xiàn)房銷售。在這待入市的46個項目中，樓面地價超過2萬元/平方米的項目達到15個，占比接近三分之一，33個項目的樓面地價超過1萬元/平方米。
長期以來有一種說法，國內(nèi)樓市屬于政策市。蘇州樓市由火熱到蕭條，正是政策市下的反應(yīng)。
2016年10月起，蘇州全面限購，不到3年時間，蘇州市政府4次出臺調(diào)控政策，一次比一次嚴厲，一次比一次精準，體現(xiàn)了政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的堅定決心和意志。特別是今年7月24日發(fā)布的樓市新政，其中有一個調(diào)控目標(biāo)：蘇州年內(nèi)房價漲幅要控制在5%以內(nèi)。
在限貸方面，蘇州的房貸利率幾乎屬于全國最高。最新數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州大部分銀行首套房貸利率上浮25%，少數(shù)銀行首套利率上浮20%～23%；二套房還清情況下，利率上浮普遍在25%～35%；二套房未還清情況下，多數(shù)銀行利率上浮30%～35%。此外，進入10月份以后，蘇州多家銀行額度緊張，放款時間無法確定，少數(shù)銀行已停辦房貸業(yè)務(wù)。
盧文曦分析認為，蘇州過高的房貸利率，一方面反映出市場資金流向，即資金對房地產(chǎn)有一定屏蔽；另一方面也反映出政策導(dǎo)向，不希望資金過多流入樓市。
蘇州的樓市調(diào)控還在繼續(xù)，且沒有放松的跡象。這在多位業(yè)內(nèi)人士看來，蘇州樓市銷量與土地市場的降溫恐怕一段時間內(nèi)還會是常態(tài)，這對于之前漲的過快的蘇州房價而言，也是一個擠泡沫的過程。
來源：中國房地產(chǎn)報