樓市“小陽(yáng)春”的躁動(dòng)平息后，近期土地市場(chǎng)恢復(fù)了平靜。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上旬全國(guó)土地市場(chǎng)明顯降溫，月內(nèi)累計(jì)超過(guò)5億的地塊合計(jì)50宗，平均溢價(jià)率只有7%。這一趨勢(shì)延續(xù)了上個(gè)月土地市場(chǎng)的低迷，8月全國(guó)熱點(diǎn)的70大城市合計(jì)土地成交1057宗，成交土地金額2501億，溢價(jià)率只有8%。
低于10%的土地溢價(jià)率并非今年的常態(tài)。4月份以來(lái)，一二線城市連續(xù)小陽(yáng)春升溫，土地單月成交金額均在3000億以上，溢價(jià)率也保持在20%左右。但自從7月份銀保監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等部門連續(xù)出臺(tái)收緊房企融資渠道的政策后，土地市場(chǎng)的“虛火”也隨之逐漸降溫。
“整體看，全國(guó)土地市場(chǎng)的降溫現(xiàn)象已經(jīng)明顯出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，在9月份收緊的預(yù)期下，熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率開始明顯下調(diào)。如果這一政策持續(xù)，不排除后續(xù)土地市場(chǎng)流標(biāo)再次明顯增加的可能性。
一二線城市土地市場(chǎng)退燒
數(shù)據(jù)顯示，在這50宗地塊當(dāng)中，有20宗是底價(jià)成交，占比高達(dá)40%，刷新年內(nèi)最高紀(jì)錄，只有19宗地塊的溢價(jià)率超過(guò)10%。
從不同城市等級(jí)來(lái)看，一線城市當(dāng)中，只有上海和廣州9月上旬出讓了土地，6塊土地中4塊底價(jià)出讓，僅1塊溢價(jià)率超過(guò)10%，達(dá)到12.57%；二線城市中，包括武漢、杭州、天津等城市共出讓22塊土地，其中8塊底價(jià)出讓。
而此前的樓市“小陽(yáng)春”期間，房地產(chǎn)企業(yè)依托信托等融資渠道大幅、快速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)短期升溫。4-6月份，全國(guó)平均土地溢價(jià)率分別達(dá)到23.94%、12.98%和19.05%。6月份土地市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)，這些熱點(diǎn)城市無(wú)論是出讓土地?cái)?shù)量還是溢價(jià)率都遠(yuǎn)超現(xiàn)在。例如，廣州單月出讓土地18塊，溢價(jià)率22.06%；武漢單月出讓土地41塊，溢價(jià)率15.3%；杭州單月出讓土地37塊，溢價(jià)率15.62%。
盡管5月銀保監(jiān)會(huì)就發(fā)出“23號(hào)文”要求嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但直到7月份市場(chǎng)的預(yù)期才逐漸開始變化。7月初，銀保監(jiān)會(huì)約談部分信托公司，要求其合理控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量；7月12日，發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。
融資收緊的預(yù)期逐漸影響到土地市場(chǎng)，7月全國(guó)土地溢價(jià)率開始下降到12.53%，到8月進(jìn)入快速退燒階段，只有8%。從8月的土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)即可窺見一斑，熱點(diǎn)城市中廣州、武漢分別出讓5塊和2塊土地，溢價(jià)率為0；杭州出讓12塊土地，溢價(jià)率僅為0.84%。
土地市場(chǎng)或回到一季度水平
收緊預(yù)期仍然在延續(xù)。8月初，銀保監(jiān)會(huì)又下發(fā)“64號(hào)文”， 明確堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)信托過(guò)快增長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度積累的勢(shì)頭。近期，按照“23號(hào)文”的要求，32個(gè)城市開始對(duì)違法挪用資金流入房地產(chǎn)行業(yè)等行為進(jìn)行專項(xiàng)檢查。
過(guò)去兩個(gè)月當(dāng)中，多家金融機(jī)構(gòu)因此收到大額罰單。9月11日，北京銀保監(jiān)局開出了6張罰單，其中4張涉違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)，最高罰款金額達(dá)到120萬(wàn)元。8月底，河南銀保監(jiān)局因向資本金比例不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、違規(guī)為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資，向渤海銀行股份有限公司鄭州分行開出兩張罰單，金額一共90萬(wàn)元。8月初，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)深圳監(jiān)管局分別向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(3.490,0.01, 0.29%)深圳市分行和廣發(fā)銀行深圳分行開出80萬(wàn)、40萬(wàn)罰單，原因是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款被借款人關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挪用，個(gè)人消費(fèi)貸款資金、信用卡透支資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
張大偉指出，從全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策看，2019年來(lái)房地產(chǎn)金融政策的收緊成為最主要特點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控再次升級(jí)。在持續(xù)收緊的融資政策下，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況不容樂觀。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速比1-7月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)8月開始，土地市場(chǎng)與樓市一樣，有可能再次回到一季度的水平。記者 劉詩(shī)萌 北京報(bào)道
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)