距離10月8日房貸利率徹底“換錨”還有20天。自人民銀行宣布對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進行調整后，購房成本將會有多大變化，商業(yè)銀行調整狀況如何，引發(fā)市場關注。對此，專家普遍預計，新報價方式調整對房貸利率影響不大。
相關人士透露，房貸利率“換錨”將以穩(wěn)為主，同時強調因城施策，新的定價能夠更加靈敏地反映市場變化，對商業(yè)銀行定價、自律機制，以及對整個城市市場的反映和把握提出更高要求。
此外，對于外界關注的存量房貸利率“換錨”問題，按照人民銀行公告要求，存量貸款的利率仍按原合同約定執(zhí)行。上述相關人士透露，有關政策還在研究當中，將會盡快推出，將以“保護借貸雙方合法權益”作為基本原則。
政策銜接以“穩(wěn)”為主
8月25日人民銀行宣布，自2019年10月8日起，針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進行調整，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（lpr）為定價基準加點形成，加點數(shù)在合同期限內固定不變。
據(jù)了解，公告發(fā)布后，已有超過13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準轉換工作，明確新辦房貸利率浮動下限。有業(yè)內人士表示，報價方式調整對實際房貸利率的影響不大，會以平穩(wěn)過渡為主。
其中，北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準是：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限lpr加55個基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限lpr加105個基點。
參照此標準，并結合8月25日公布的5年期lpr4.85%水平計算，北京地區(qū)首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套下限是5.9%，與北京當前主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本一致。
市場人士認為，此次定價水平的確定主要考慮兩個方面，一是實現(xiàn)與lpr的對接，二是充分考慮北京地區(qū)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融的特點，盡量保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。
另外，從整體來看，房貸已經(jīng)告別“折扣”。目前，幾家大型銀行的首套房貸利率依然按此前的基準利率上浮10%，二套上浮20%執(zhí)行。“沒有新規(guī)定的，就按照原來的方法，更多的變化可能要到10月8日之后再看。”有北京房產(chǎn)中介告訴記者。
一位廣州房產(chǎn)中介向記者表示，目前該地區(qū)已經(jīng)有銀行定下首套房貸利率，預計為5.5%。同時，其接觸的大部分客戶認為，調整后利率水平變化不會很大。“小的波動肯定不可避免，但總體看來還比較穩(wěn)定。”上述房產(chǎn)中介表示。
各地要求繼續(xù)堅持“因城施策”
同時，《金融時報》記者了解到，個人住房貸款利率下限也會根據(jù)房地產(chǎn)形勢的變化和lpr的波動情況進一步調整。
按照規(guī)定，10月8日后，新發(fā)放的個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的lpr為定價基準加點形成。距離10月8日最近的一次lpr報價，將在9月20日揭曉。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從目前情況看，房貸利率會以平穩(wěn)為主，不排除有些地區(qū)出現(xiàn)下調，但受到調控要求，下行空間并不大。
不過，也有市場觀點認為，房貸利率在lpr改革后下降的可能性不大，或將保持穩(wěn)定或略有上升。融360大數(shù)據(jù)研究院認為，雖然近期存款準備金率下調，銀行融資成本有所下降，但不管是降準還是lpr新報價機制的推出，最終都期望通過銀行傳導，以降低貸款實際利率，政策層面明確提到不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激的手段。
除北京外，最早公布調整方案的 招商銀行在深圳實施的首套房利率為lpr基礎上加30個基點，二套房加60個基點。
融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前廣州、深圳等地的部分銀行，已經(jīng)對新增房貸業(yè)務采用lpr進行利率報價，已受理房貸申請但未獲批的用戶，可以在以基準利率為定價基準的老合同和以lpr為定價基準的新合同之間進行選擇。
此外，記者了解到，上海地區(qū)目前還未有變化，基準利率依舊為4.9%，可享受九折或九五折優(yōu)惠。某股份制銀行上海分行個貸負責人向《金融時報》記者透露，上海的房貸“換錨”規(guī)則還沒有完全確定，目前在溝通過程中，但總的基調是保證“房住不炒”以及“因城施策”，在此前提下保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。目前，上海是全國房貸利率較低的城市之一，張大偉認為，這與上海各銀行之間競爭激烈有關系。但執(zhí)行新規(guī)后，首套房貸的折扣利率或將難以實現(xiàn)。
一位大型銀行房貸處負責人談到，當前房地產(chǎn)調控強調因城施策，在確定加點下限的基礎上，各地區(qū)、各銀行可以根據(jù)當?shù)毓┬枳兓?、?jīng)營策略的差別、服務客群的不同進行自律定價，也會讓房地產(chǎn)市場運行更加平穩(wěn)有序。
上述相關人士表示，若個別城市因為lpr調整導致房貸利率變化，進而使得當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供需矛盾突出，將會對當?shù)氐氖袌隼蔬M行指導，也有可能利率下限會調整得相對頻繁，比如一兩個月調整一次，以保持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的基本穩(wěn)定。
銀行準備就緒
伴隨著政策的落地，各家銀行也已做好相應準備。
工商銀行個人金融業(yè)務部副總經(jīng)理任西明對《金融時報》記者表示，目前工行主要開展了三方面工作：一是印發(fā)了關于進一步加強貸款市場報價利率應用的意見，對分行進行安排和部署；二是在制度層面，主要涉及個人貸款管理辦法中利率條款修訂，比如增加lpr的定價方式，9月中下旬可以完成文件印發(fā)；三是在系統(tǒng)方面，工行系統(tǒng)支持個人住房貸款選擇lpr的定價模式，目前正在進行系統(tǒng)測試，9月中下旬可以完成該系統(tǒng)的準備工作。
建設銀行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹，建行為了保證新報價機制平穩(wěn)運行，主要開展了六方面工作。一是研究制定業(yè)務實施細節(jié)，包括新發(fā)放房貸lpr的取值、利率調整方式、加點數(shù)值確定規(guī)則等；二是修改貸款合同，對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務合同的利率等相關條款進行修訂；三是系統(tǒng)改造，目前在加緊推進業(yè)務系統(tǒng)中l(wèi)pr定價參數(shù)的調整和文本變更等功能的開發(fā)實施，9月20日左右可以全面開放實施；四是全面推進部署，已經(jīng)召集分行研究落實，指導分行做好lpr利率轉換準備工作；五是組織員工培訓；六是做好客戶執(zhí)行工作，目前已研究梳理政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等。
“在10月8日前簽訂的商業(yè)性個人住房貸款合同中，可以選擇基準利率作為定價基準。當然，如果銀行已經(jīng)準備就緒，在與借款人協(xié)商一致后，也可以選擇lpr定價方式，以加點方式確定。”上述相關人士強調。
來源：金融時報