8月份以來(lái)，多數(shù)房企完成半年報(bào)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)沖刺后逐步進(jìn)入緩沖期，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和拿地進(jìn)度均持續(xù)轉(zhuǎn)冷。一線(xiàn)城市成交量環(huán)比下跌10%，除上海環(huán)比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環(huán)比皆回調(diào)。土地市場(chǎng)受到融資收緊影響也出現(xiàn)明顯降溫，房企拿地?zé)崆橄?，低溢價(jià)成交、底價(jià)成交、流拍土地?cái)?shù)量增加。此外，8月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)城市之間分化嚴(yán)重。從房?jī)r(jià)和成交量看，不同區(qū)域之間走勢(shì)分化明顯。
專(zhuān)家認(rèn)為，在政策收緊疊加供應(yīng)量井噴等多因素影響下，北京等部分地區(qū)樓市今年“金九銀十”難現(xiàn)。
成交量下降
克而瑞研究院指出，8月房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交量持續(xù)走低，同比下跌4%，環(huán)比下跌6%。其中，一線(xiàn)城市成交量環(huán)比下降10%，同比下跌7%。除上海環(huán)比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環(huán)比皆回調(diào)。二三線(xiàn)城市成交量同比下跌3%，環(huán)比下跌6%。西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟(jì)南等顯著縮量，環(huán)比跌幅都在50%附近。
8月，top100房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，8月權(quán)益口徑的業(yè)績(jī)規(guī)模較7月環(huán)比微降1.7%，略低于1-7月均值。從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，8月top30房企中有11家房企業(yè)績(jī)環(huán)比下降。一線(xiàn)梯隊(duì)中，萬(wàn)科a8月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模451.3億元，環(huán)比下降6.3%，相比去年同期降幅收窄。多數(shù)企業(yè)8月份加大供貨力度，導(dǎo)致業(yè)績(jī)表現(xiàn)環(huán)比上升，實(shí)際上項(xiàng)目總體去化率并不理想。
一線(xiàn)城市中，北京地區(qū)成交量環(huán)比跌幅最大。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月，北京新建住宅合計(jì)簽約3059套，相比前幾個(gè)月的高點(diǎn)，本月數(shù)據(jù)開(kāi)始下調(diào)，這也是6-7月高峰后，市場(chǎng)再次退燒的數(shù)據(jù)反映。限競(jìng)房成交也出現(xiàn)了退燒，8月合計(jì)成交限競(jìng)房1684套，庫(kù)存量達(dá)到2.4萬(wàn)套。我愛(ài)我家研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手房交易均價(jià)為57401元/平方米，環(huán)比下跌2.22%，同比下跌1.17%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從數(shù)據(jù)看，相比2018年8-9月份的市場(chǎng)高位，2019年在春節(jié)后的3-5月市場(chǎng)小陽(yáng)春逐漸退燒，到7-8月市場(chǎng)明顯降溫。
張大偉表示，2019年上半年，北京樓市的確出現(xiàn)了明顯的小陽(yáng)春現(xiàn)象，但主要成交量集中井噴在3-5月份，后續(xù)因?yàn)檎呤站o預(yù)期，包括公積金國(guó)管政策等，市場(chǎng)再次出現(xiàn)退燒現(xiàn)象。如果后續(xù)信貸等政策繼續(xù)高壓，不排除未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯價(jià)格戰(zhàn)的可能性。
二手房均價(jià)方面，一線(xiàn)城市出現(xiàn)領(lǐng)跌態(tài)勢(shì)。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，8月份，一二線(xiàn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)持續(xù)下跌，三四線(xiàn)城市連續(xù)7個(gè)月上漲。其中一線(xiàn)城市環(huán)比下跌0.96%，跌幅擴(kuò)大，北京、上海、廣州全面下跌；二線(xiàn)城市環(huán)比下跌0.2%；三四線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.64%。
針對(duì)全國(guó)市場(chǎng)，克而瑞研究院表示，在目前行業(yè)利潤(rùn)空間受擠壓的環(huán)境下，未來(lái)房企的盈利能力將更取決于企業(yè)自身精細(xì)化運(yùn)營(yíng)及產(chǎn)品力的打造。隨著“金九銀十”到來(lái)，房企勢(shì)必加大推案營(yíng)銷(xiāo)力度，屆時(shí)持續(xù)下滑的成交量或能企穩(wěn)。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，隨著“金九”的來(lái)臨，市場(chǎng)分化還將持續(xù)。部分三四線(xiàn)城市可能繼續(xù)降溫，一線(xiàn)城市以及供需兩旺的新一線(xiàn)城市預(yù)計(jì)依然持續(xù)保持熱度。下半年，樓市過(guò)熱的幾率依然較小，穩(wěn)定將是市場(chǎng)的主旋律。
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)