7月24日，蘇州樓市調(diào)控政策再加碼，從之前的“局部降溫”升級到全蘇州范圍，買房、賣房、土地拍賣等全方位調(diào)控。如今政策已經(jīng)“滿月”，蘇州樓市也在卓有成效的調(diào)控中回歸到更加理性的位置。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，調(diào)控新政有兩個直接作用，一是通過限購加碼提高了購房門檻，一部分購房需求被拒之門外;二是通過限售及限地價和房價也改變了大家對后市的預(yù)期，房地產(chǎn)市場是個預(yù)期市場，上漲預(yù)期不強烈，也讓很大部分短期投資需求消失。在這樣兩方面的作用下，市場實際成交數(shù)下降，新房售樓處與二手房中介門店訪客量明顯減少。調(diào)控新政影響在逐漸釋放，市場也開始明顯降溫。而這種降溫，在接下來的四季度還可能進一步強化。
新房市場分化明顯“自住群體會有更多機會”
新政落地一個月以來，蘇州的新房市場整體表現(xiàn)相對理性平穩(wěn)，市場供應(yīng)推新節(jié)奏放緩，樓盤低調(diào)開盤銷售，其去化表現(xiàn)不一，熱門樓盤的人氣和銷售情況較為可觀，市場分化較為明顯。
在嚴(yán)厲的政策調(diào)控之下，成交量下行、市場分化已成定局。據(jù)了解，部分樓盤在調(diào)控新政實施后客戶流失一半以上，來訪量也隨之降低三分之一。記者隨機走訪了蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)板塊的幾個樓盤，在平銷狀態(tài)下的售樓處偶有幾組客戶到訪，“很多購房者觀望情緒還是比較濃的，他們有耐心在同個板塊內(nèi)比產(chǎn)品比價格。”一位置業(yè)顧問這樣告訴記者。
不過，記者也注意到，上周相城區(qū)某改善項目首次開盤，線上選房僅10秒后100多套房源便售罄。幾天之后，吳中區(qū)某剛需樓盤啟動預(yù)約后同樣也吸引了不少購房者。大悅城控股蘇南公司營銷總監(jiān)江文友表示，雖然七八月份是傳統(tǒng)樓市淡季，但從近期市場的開盤情況來看，真正高品質(zhì)的房源依舊受到購房者歡迎。
“新政利好的是真正的自住購房者，在投資客大量退卻的情況下，能夠有更多的機會買到合適的房子。”蘇州市房協(xié)副秘書長付正喬這樣分析。
二手房市場有價無市“園區(qū)買賣雙方位置已對換”
其中，在調(diào)控前最為火熱的園區(qū)二手房市場也迅速“結(jié)冰”。之前不少購房者認為，園區(qū)無論是房價還是成交量都作為全市高地，這當(dāng)中不乏投資客的身影。付正喬認為，新政對自住群體和投資者進行雙向調(diào)控、對于火熱區(qū)域、特別是投資客炒房套現(xiàn)的抬頭趨勢會有明顯的遏制作用。
蘇州信義房屋園區(qū)的一家門店店長尚偉告訴記者，跟之前的市場相比，近一個月來隨著看房客戶的明顯減少，園區(qū)二手房市場中買賣雙方的位置已經(jīng)對換了，以前是買方著急，房東“有恃無恐”，如今買方已經(jīng)有余地充分篩選心儀房源?，F(xiàn)在買方普遍還價幅度在10%左右，能否成交則主要看房東是否接受還價。而在近期，也出現(xiàn)了不少愿意降價出售的房東。
購房者回歸理性從“是否來得及選”到“如何更好地選”
面對蘇州樓市的“風(fēng)云突變”，對房企和房東們是個嚴(yán)峻考驗，如何選擇成為了當(dāng)下不少購房者討論的焦點話題。
在蘇州高新區(qū)工作的陳女士告訴記者，原本計劃今年為自己在蘇州購買一套小房子，原本還在擔(dān)心湊足首付后是否還能買到合適的房子，但是在調(diào)控政策出臺后，她反而慎重起來，“主要是現(xiàn)在首套購房資格很珍貴，一方面在考慮現(xiàn)在是不是合適的購房時機，另一方面也在糾結(jié)，是選擇等待性價比較高的新房開盤還是入手中意地段二手房。”陳女士的狀況并非個例，在一個名為“蘇州置業(yè)群”的微信群中，不少購房者參與了“現(xiàn)在的市場下該不該趕快買房”話題的討論。對于原本帶有投資性質(zhì)的人群而言，大家普遍都意識到“現(xiàn)在的限售政策已經(jīng)不適合投資，應(yīng)該及早收手”;而對于剛需群體，則有不少購房者認為限售狀態(tài)下的新房市場有很大機會，性價比較高的樓盤接連出現(xiàn);對于改善一族能否出手，不少人仍然選擇觀望態(tài)度。
總體而言，在7.24樓市調(diào)控升級后的這段時間里，蘇州樓市顯得更加理性。毋庸置疑，在分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策持續(xù)發(fā)力下，“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的樓市主基調(diào)將在良好貫徹下繼續(xù)為蘇州樓市保駕護航。
數(shù)據(jù)新聞
7.24新政落地一個月以來，蘇州市商品住宅供應(yīng)面積為77.8萬平方米，同比增加52%;成交面積為65.7萬平方米，同比下跌24%。
蘇州二手房成交套數(shù)為8554套，同比下跌1.4%。
8月蘇州二手房市場成交量開始回落至八千余套。據(jù)測評調(diào)研，新政實施后蘇州市場的二手房門店自然來訪量明顯減少，大多處于有價無市的狀態(tài)。(數(shù)據(jù)來源于克而瑞蘇州機構(gòu))
來源：蘇州日報