近日財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合宣布，產(chǎn)權(quán)人將房屋無償贈與其贍養(yǎng)人后無需繳納個(gè)稅。這是否會催生假贈與避稅的陰陽合同？記者昨日多方采訪獲悉，對市民來說，繼承、贈與與買賣等方式的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)實(shí)際上各不相同，是否符合“滿5年惟一住房”標(biāo)準(zhǔn)成為影響稅款的關(guān)鍵因素，陰陽合同鉆空子可能得不償失，更會面臨稅務(wù)部門的嚴(yán)厲處罰。
嚴(yán)格審核無血緣贈與
根據(jù)新規(guī)，涉及房產(chǎn)的三類情形當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅，這包括了房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。這也引發(fā)人們對陰陽合同的擔(dān)憂，即明面是房產(chǎn)贈予但暗中實(shí)為買賣交易。
在位于紅軍營東路的朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心大廳，工作人員告訴記者，平時(shí)來辦理房產(chǎn)贈與過戶的并不多，每天最多只有幾個(gè)人而已，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于辦理買賣過戶的規(guī)模。
“辦理房產(chǎn)贈與的基本上以直系親屬居多，大多是同姓的，對于少數(shù)非同姓人員之間的贈與行為，我們會特別認(rèn)真進(jìn)行審查。”這位工作人員介紹，贈與房產(chǎn)的納稅情況，首先需要稅務(wù)部門預(yù)審?fù)ㄟ^，之后規(guī)委再次復(fù)檢通過才能辦理過戶。“前幾天一位老人將房產(chǎn)贈與了與自己無血緣的繼子，我們就專門進(jìn)行了嚴(yán)格審核，確認(rèn)無誤才辦理了過戶手續(xù)。”
我愛我家和平里中街店的店長鄭安濤告訴記者，這種將房屋無償贈與其贍養(yǎng)人的情況，相關(guān)人員只有向居委會、孤兒院或者公證處等機(jī)構(gòu)提交領(lǐng)養(yǎng)或贍養(yǎng)支出收據(jù)，才能開出贍養(yǎng)關(guān)系證明，否則稅務(wù)部門肯定不會認(rèn)可。“要證明這種非血緣的贍養(yǎng)關(guān)系，說實(shí)話比辦離婚還要難。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，如果不是孤寡老人，這種假借贈與逃稅的行為其實(shí)很難實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槟壳案鞑块T數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，可以查出贈與者是否具有合法贍養(yǎng)人等親屬關(guān)系。張大偉稱，“正規(guī)大型中介輕易不會參與這種會砸飯碗的造假行為。”
“滿5惟一”對稅款影響大
對于守法市民來說，到底房產(chǎn)贈與、繼承和買賣哪種方式更劃算呢？事實(shí)上，條件不同稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也各不相同，辦理房產(chǎn)贈與并不一定是最劃算的方式。
需要提醒的是，按照北京限購政策，房屋的受贈方必須具有購房資格才能接受贈與，繼承房產(chǎn)不需要具備購房資格，同時(shí)親屬間房屋贈與的稅費(fèi)要高于繼承。
市民張先生擁有的唯一住房已購買5年以上，且是90平方米以下的普通住宅，假設(shè)其評估值為500萬元，當(dāng)其將房產(chǎn)贈與女兒后，其女兒需要繳納3%的契稅即15萬元、萬分之五的印花稅即2500元，免征個(gè)人所得稅和增值稅，相關(guān)稅款是15.25萬元。
如果是通過繼承辦理房屋過戶，因張先生的女兒屬于其法定繼承人，可以免征3%的契稅，再免征個(gè)人所得稅和增值稅，則這套房屋只涉及到萬分之五的印花稅，僅需繳納2500元而已。
假如是通過買賣的方式，張先生的女兒需要繳納1%的契稅即5萬元、萬分之五的印花稅即2500元，免征個(gè)人所得稅和增值稅，相關(guān)稅款是5.25萬元。換言之，這比贈與方式繳納的稅款也要少。
不過，假如張先生這套房子并非其惟一住房，購買時(shí)間才1年，正常交易需要繳納3%的契稅，個(gè)人所得稅按房產(chǎn)增值后的差額征收20%，增值稅及附加為房產(chǎn)全額的5.5%，相關(guān)稅款又將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于贈與方式。
假贈與逃稅將面臨重罰
“只要有稅收優(yōu)惠，就無法完全避免被鉆空子的可能。”北京智方圓稅務(wù)師事務(wù)所董事長王冬生說。他提醒，利用虛假資料，騙取國家稅收優(yōu)惠，按照《稅收征管法》，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的則要追究刑事責(zé)任。
記者了解到，為了避免假贈與規(guī)避限購政策，北京住建部門已經(jīng)封堵漏洞，要求接受贈與方具備購房資格，這也使得假贈與避稅的風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。
中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文表示，如果限購政策取消，為杜絕贈與避稅，相關(guān)部門可以進(jìn)一步明確贈與執(zhí)行口徑，并加大違規(guī)處罰力度。
fesco旗下的中瑞方勝金融公司總經(jīng)理杜成補(bǔ)充，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)及其公證員如果為不真實(shí)、不合法的事項(xiàng)出具公證書，可被處以2萬元以上10萬元以下罰款，并可以給予1個(gè)月以上3個(gè)月以下停業(yè)整頓的處罰。
來源：北京日報(bào)