不同于很多城市的一刀切，蘇州分區(qū)域進(jìn)行針對(duì)性調(diào)控，用不同的手法調(diào)控，更精準(zhǔn)地分析不同區(qū)域、不同客戶的情況。
邵海鵬
來自安徽的方貝今年三十歲出頭，現(xiàn)在蘇州一家中介公司工作。
他在中介公司也有一些年頭了。至今，他仍然清楚記得蘇州上半年房價(jià)的瘋狂，不足2個(gè)月，每平方米竟然上漲了6000元。而在房地產(chǎn)調(diào)控以來的這兩年，市場價(jià)格不超過每平方米2萬元。
自2016年至今，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)將近三年。然而，總有些地方的市場火熱超出預(yù)期，今年5月，住建部在短短1個(gè)月內(nèi)，兩次發(fā)出房價(jià)預(yù)警。盡管蘇州作為第一批限購城市，也率先執(zhí)行限購限貸政策，而且在10天內(nèi)三度加碼樓市調(diào)控，蘇州還是上了住建部的房價(jià)預(yù)警名單。不過，時(shí)至今日，效果仍有待觀察。
最初選擇成為“蘇漂”的方貝常常說，小時(shí)候就一直念叨，“上有天堂，下有蘇杭”，這里是一個(gè)非常宜居的城市。
這顯然不是自夸。英國的經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫（economistintelligenceunit）的《2018年全球宜居城市指數(shù)報(bào)告》中，蘇州超過了所有一線城市，成為中國內(nèi)地宜居第一城。
限購捂了兩年多
雖然蘇州樓市今年才開始火熱，仍然需要回到本輪房地產(chǎn)調(diào)整的源頭。
2016年，北京發(fā)布了被稱為“9·30新政”的樓市調(diào)控措施，拉開了全國新一輪的樓市調(diào)控序幕。蘇州作為第一批限購城市，率先執(zhí)行限購限貸政策。此后的蘇州樓市，政策領(lǐng)域風(fēng)平浪靜，一直持續(xù)到2019年5月。
對(duì)于這一調(diào)控周期，在蘇州一家房地產(chǎn)公司就職的蘇嘉蕓（化名）稱，2016年之后，“穩(wěn)”是蘇州房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，在可控范圍內(nèi)小幅波動(dòng)。對(duì)比其他城市更見蘇州之穩(wěn)——今年房價(jià)上漲之前，南京房價(jià)上漲22%、杭州房價(jià)上漲45%、無錫房價(jià)上漲78%、常州房價(jià)上漲92%，合肥房價(jià)上漲38%，而蘇州房價(jià)上漲僅有10%左右。
她提到，蘇州的調(diào)控政策開始得早，執(zhí)行得好。在這兩年半時(shí)間內(nèi)，蘇州市區(qū)房價(jià)基本維持在19000~20000元/平方米，2017年和2018年全市住宅成交量為786萬平方米和771萬平方米，成交的平均單價(jià)為19051元和20694元。
然而，從2018年底開始，一些二三線城市樓市調(diào)控出現(xiàn)微調(diào)，到今年初房企資金面寬松，土地市場開始回暖，土拍市場的火熱點(diǎn)燃了蘇州樓市。2019年春節(jié)后，蘇州市場回暖明顯，局部區(qū)域房源有開盤搶購現(xiàn)象，特別是春節(jié)后的最近兩次土拍情況，開發(fā)商做到未拍先提前舉價(jià)現(xiàn)象，一次性舉到結(jié)構(gòu)封頂前一手或者竣工備案前一手，土地市場火熱超出政府預(yù)期。
在蘇州，房價(jià)最高的區(qū)域是蘇州工業(yè)園區(qū)。該區(qū)域熱門樓盤的二手房均價(jià)，已經(jīng)突破53000元/平方米，而部分高檔樓盤在6萬元上下。
某些網(wǎng)絡(luò)流行的段子還調(diào)侃蘇州個(gè)別地區(qū)已趕超了上海外圍房價(jià)的狀況。“在蘇州工業(yè)園區(qū)上班的金融從業(yè)者小王，因?yàn)閳@區(qū)房價(jià)太高，他把房子買在了上海，每天通勤兩小時(shí)上下班。”
方貝稱，在以前買房，售樓處的銷售人員還要去接待。如今，市場火熱之后，完全變成賣方市場，“愛買就買，不買就算了”。
他說，在蘇州房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，當(dāng)?shù)貥鞘械幕馃幔€存在一個(gè)“奇怪”的現(xiàn)象，即市場上存在一些嚴(yán)重倒掛的限價(jià)盤，“買到即賺到”。
舉例來說，由于有限價(jià)政策，新房比二手房便宜。比如園區(qū)拍出來一塊地，均價(jià)3萬元，限價(jià)新房售價(jià)4萬元，但是周邊二手房均價(jià)達(dá)到5萬元以上，也就意味著，買到房子，轉(zhuǎn)手交易，每平方米就可以賺到1萬元。
談及蘇州樓市，離不開2012年蘇州啟動(dòng)的“一核四城，四角山水”城市發(fā)展戰(zhàn)略。“一核”主要是指以姑蘇區(qū)為核心（姑蘇區(qū)是古城的聚集區(qū)），然后，周邊發(fā)展成北部的高鐵新城、南部的太湖新城、西部的獅子山商業(yè)區(qū)、科技城，東部的金雞湖風(fēng)情商業(yè)區(qū)。在保護(hù)古城風(fēng)貌的同時(shí)緩解城市交通擁擠的情況，蘇州開創(chuàng)了“一城多中心”的局面。這成為如今蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本格局。
這背后是蘇州的發(fā)展?jié)摿Γ哼~入千萬人口俱樂部，經(jīng)濟(jì)總量位居江蘇省第一、全國第七，以及其地處長三角、東臨大上海、南接浙江的優(yōu)越區(qū)位。
長效機(jī)制工作方案在編制中
蘇州限購三年，對(duì)年輕人來說，仍然對(duì)房價(jià)存在畏難情緒，房價(jià)仍然是不可承受之重。
今年5月11日，蘇州市政府出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見。蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新(8.130,?-0.11,-1.33%)區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房限售3年；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。在蘇州工業(yè)園區(qū)全域內(nèi)，新取得預(yù)(銷)售許可的商品住房，實(shí)行人才優(yōu)先購買政策。同時(shí)，針對(duì)土拍政策做相應(yīng)調(diào)整，將土地出讓報(bào)價(jià)條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。
蘇嘉蕓稱，本次政策限售區(qū)域?yàn)閳@區(qū)和新區(qū)，對(duì)新房的房價(jià)影響不大。因?yàn)樵撓奘蹍^(qū)域內(nèi)新房量本來就少，稀缺性區(qū)域會(huì)一如既往稀缺，雖然短期內(nèi)投資投機(jī)性客戶減少，但是限售區(qū)域是蘇州最為抗跌保值的區(qū)域。其他區(qū)域沒在限售范圍內(nèi)的房價(jià)，仍可能繼續(xù)緩慢爬升，吳江、吳中、相城、新區(qū)局部剛需盤繼續(xù)火熱。
至于對(duì)限售區(qū)域內(nèi)的二手房，存在一定影響，工業(yè)園區(qū)一直是蘇州二手房最為活躍的區(qū)域之一。
春節(jié)后，限售區(qū)域二手房上漲幅度在15%~20%，限售政策出臺(tái)后凍結(jié)了5年時(shí)間，對(duì)投資客戶來說，短期內(nèi)資產(chǎn)無法變現(xiàn)，二手房上漲幅度會(huì)不如從前水平。
她提到，從前期購買限售區(qū)域的客戶來看，多為考慮地段和學(xué)區(qū)而買房，純投資的客戶不到30%，5年時(shí)間為學(xué)區(qū)時(shí)間調(diào)整范圍內(nèi)，短期內(nèi)限售區(qū)域內(nèi)可能有流失30%以上的客戶，但是多數(shù)客戶不論從學(xué)區(qū)還是區(qū)位，都是基于長期投資的需求。
值得提及的是，蘇州的房產(chǎn)調(diào)控政策很高明，不同于很多城市的一刀切，而是分區(qū)域進(jìn)行針對(duì)性調(diào)控，用不同的手法調(diào)控，更精準(zhǔn)地分析不同區(qū)域、不同客戶的情況。同時(shí)，在限價(jià)限售的基礎(chǔ)上，增加園區(qū)人才優(yōu)購政策，亦可為其正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供支撐。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，談?wù)摫据喯拶徍瓦^去最大的區(qū)別就體現(xiàn)在二手房。因?yàn)檫^去管控力度主要在一手房，而現(xiàn)在蘇州一手房很多集中在類似吳江區(qū)的較遠(yuǎn)地區(qū)，往往市區(qū)不多，所以很多二手房反而面臨管控。另外，園區(qū)針對(duì)人才購房的優(yōu)購政策，本質(zhì)上也是一種變化的限購政策。
有媒體報(bào)道稱，5月24日，蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集30余家地產(chǎn)商召開蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)。會(huì)議稱，如蘇州樓市的幾大指標(biāo)得不到控制，7月后調(diào)控會(huì)加碼，包括擴(kuò)大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。
從蘇州市住建局官網(wǎng)“局長信箱”欄目的來信可看出，蘇州樓市部分地區(qū)仍在高燒。7月1日蘇州市住建局的最新回復(fù)表示，目前蘇州市房地產(chǎn)長效機(jī)制工作方案尚在編制中。而房地產(chǎn)調(diào)控方面，蘇州市政府堅(jiān)決貫徹中央關(guān)于“房住不炒”的要求，密切關(guān)注蘇州市房地產(chǎn)市場形勢，確保蘇州市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
來源: 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)