房企“去地產(chǎn)化”
市場收縮疊加房地產(chǎn)融資監(jiān)管高壓，房企很缺錢。以粗放、高利潤著稱的他們在資金鏈壓力下正在紛紛謀求生存之道。有的繼續(xù)高利率發(fā)債之路，更多的是積極嘗試多元化業(yè)務(wù)拓展，衍生的板塊業(yè)務(wù)主要分為五大方向：養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、教育地產(chǎn)和物流地產(chǎn)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年已有19家房企摘掉“地產(chǎn)”二字——其一是為融資的通行打擦邊球，其二則是業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)展已經(jīng)不再局限在地產(chǎn)之內(nèi)。這樣的嘗試是積極的更是艱難的。在不熟悉的領(lǐng)域里頻繁撞南墻，前已有諸多案例。然而不尋求突破，怕也是奔車朽索。自古華山一條路，怎么走？這考驗(yàn)著掌舵者的智慧。
房地產(chǎn)市場增量天花板無疑已經(jīng)觸頂，房企轉(zhuǎn)型決心正日益焦灼。
嘉凱城在11月12日晚間的一則公告引發(fā)關(guān)注，公告稱將進(jìn)入院線行業(yè)。為此嘉凱城不惜轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)股權(quán)，其早于11月9日公告稱，公司以整體掛牌底價(jià)3.55億元的價(jià)格通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓旗下5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包。
比預(yù)想中更加急切，房企在多元化業(yè)務(wù)方面動作頻頻，且力度呈現(xiàn)持續(xù)增大趨勢。
10月11日，江門新會區(qū)政府與華僑城簽訂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作協(xié)議；10月29日，融創(chuàng)中國宣布62.81億元收購萬達(dá)文旅；10月29日，保利公寓管理與未來域就人才公寓業(yè)務(wù)達(dá)成長期戰(zhàn)略合作。
克而瑞研究中心監(jiān)測顯示，多家房企開始積極嘗試多元化業(yè)務(wù)拓展，大致涉及19個(gè)方向，主要可以切分為四大板塊：地產(chǎn)開發(fā)+，地產(chǎn)上下游，存量管理以及其他業(yè)務(wù)。
新城控股副總裁歐陽捷在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“未來房地產(chǎn)市場將進(jìn)入橫盤時(shí)代，成交面積將長期維持在現(xiàn)有水平上下，房價(jià)基本穩(wěn)定在橫盤區(qū)間內(nèi)小幅波動。市場蛋糕不會變得更大，單純依賴住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)銷售，房企業(yè)績增長將放緩。唯有多元化，才有可能尋找到新的業(yè)績增長機(jī)會。”
不過，房地產(chǎn)黃金時(shí)代是以粗放、高利潤著稱，轉(zhuǎn)型對于房企而言并非易事。
轉(zhuǎn)型焦灼vs邊界無限大
在資金壓力持續(xù)上升的市場環(huán)境下，房企在多元化業(yè)務(wù)方面的動作正在呈現(xiàn)加速態(tài)勢。
11月12日晚間，嘉凱城發(fā)布公告稱，為發(fā)展培育第二主業(yè)，進(jìn)入前景良好的院線行業(yè)，擬與恒大地產(chǎn)及其下屬子公司簽訂若干《租賃合同》，向恒大地產(chǎn)及其下屬子公司租賃若干場地作為公司開設(shè)部分影城的營業(yè)場所。為此嘉凱城不惜轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)股權(quán)。11月9日晚間，嘉凱城(000918.sz)公告表示，公司將積極發(fā)展第二主業(yè)，未來將根據(jù)住宅業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)讓部分所持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)。這將為下一步發(fā)展提供較為雄厚的資金儲備，并對公司現(xiàn)金流產(chǎn)生積極影響。嘉凱城轉(zhuǎn)型第二主業(yè)的背后，極有可能是中國恒大在文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的一次悄然布局。
不僅嘉凱城，不少開發(fā)商為了轉(zhuǎn)型甚至行以更名之舉，彰顯其決心。2016年，雅居樂地產(chǎn)更名為雅居樂集團(tuán)，并在2017年進(jìn)行戰(zhàn)略升級，拓展物業(yè)、教育、環(huán)保、建設(shè)等相關(guān)業(yè)務(wù)，宣稱未來50%收入將來自多元化業(yè)務(wù)；2018年2月，時(shí)代地產(chǎn)更名為時(shí)代中國，成為中小房企中的多元化先鋒，公司已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)諸多領(lǐng)域；緊接著3月23日，龍湖發(fā)布公告——擬將公司中文名更改為“龍湖集團(tuán)控股有限公司”，更名理由是，“集團(tuán)現(xiàn)已涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓和物業(yè)管理四大主航道業(yè)務(wù)，未來將深度探索及參與城市空間和服務(wù)的重構(gòu)。”2018年9月中旬，保利地產(chǎn)升位為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”，同樣是為了體現(xiàn)公司多元化的發(fā)展方向。
有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年已有19家房企摘掉“地產(chǎn)”二字。衍生的板塊業(yè)務(wù)主要分為五大方向：養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、教育地產(chǎn)和物流地產(chǎn)。
不過，房企轉(zhuǎn)型邊界正在無限擴(kuò)大，他們甚至將眼光放在了更加廣闊的領(lǐng)域意圖尋找新的業(yè)績增長點(diǎn)，包括文娛、零售業(yè)、大健康、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、科技、體育等。2018年，恒大聲稱未來十年欲投資1000億進(jìn)軍科技圈，在ai、量子計(jì)算和航天科技等領(lǐng)域展開布局，其和中科院簽署合作協(xié)議，投入1000億用來建設(shè)三大科研基地。
克而瑞研究中心針對前30強(qiáng)房企布局其他業(yè)務(wù)情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。布局零售業(yè)的有6家，包括碧桂園、恒大、萬科等；布局大健康產(chǎn)業(yè)的16家，包括華夏幸福、陽光城、泰禾集團(tuán)等；布局農(nóng)業(yè)的7家，包括華潤置地、綠城中國等；布局環(huán)保產(chǎn)業(yè)的6家，包括中海地產(chǎn)、中國金貿(mào)等；布局科技產(chǎn)業(yè)的5家，包括恒大、綠地控股、藍(lán)光發(fā)展等；布局體育產(chǎn)業(yè)的7家，包括世貿(mào)房地產(chǎn)、金地集團(tuán)、富力地產(chǎn)等。
“想吃怕燙”
對于任何一個(gè)企業(yè)，轉(zhuǎn)型都非易事。在歐陽捷看來，當(dāng)前房企轉(zhuǎn)型的心態(tài)更多是“想吃怕燙”。“未來房地產(chǎn)市場基本橫盤已成共識，不做多元化，業(yè)績增長難，要做多元化，貪多嚼不爛。”他說。
“從主觀來講，民營房企的確也存在拓展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的需求，一方面房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展處于一個(gè)大變化階段，未來的房地產(chǎn)需求會呈現(xiàn)多樣化，養(yǎng)老、旅游、物流等等，并且國家大力發(fā)展租賃也促使房企紛紛加入長租公寓等領(lǐng)域?；蛘哌x擇進(jìn)入建筑、經(jīng)紀(jì)、金融服務(wù)等領(lǐng)域來延長產(chǎn)業(yè)線鏈。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。
不過，值得關(guān)注的是，房企轉(zhuǎn)型更多是“熱鬧”大于實(shí)際。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱了近年來一直熱衷多元化的泰禾集團(tuán)年報(bào)。年報(bào)顯示，盡管泰禾集團(tuán)多元化步伐涉及醫(yī)療、酒店、院線、金融、文旅等各個(gè)板塊，但真正支撐泰禾集團(tuán)主營業(yè)績的仍然是房地產(chǎn)。泰禾集團(tuán)2017年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入243.31億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比96.61%，化工行業(yè)占比0.62%，服務(wù)行業(yè)占比0.80%；零售行業(yè)占比1.37%，其他業(yè)務(wù)占比0.60%。業(yè)務(wù)占比構(gòu)成背后是利潤驅(qū)動。泰禾集團(tuán)2018年上半年年報(bào)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率高居榜首達(dá)到33.24%，其他如服務(wù)行業(yè)僅11.5%，最低的業(yè)務(wù)板塊毛利率僅為6%。
同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，這并非去地產(chǎn)化的表現(xiàn)，而是在地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上升級一些運(yùn)營服務(wù)的嘗試，原因在于商品住宅銷售這塊的增量天花板未來最多五到十年就會出現(xiàn)。因此，從企業(yè)角度來講，必然也在這個(gè)階段提前做些謀劃和轉(zhuǎn)型，在存量業(yè)務(wù)中尋找企業(yè)長期發(fā)展的機(jī)會。
除此之外，房企多元化也有更現(xiàn)實(shí)原因。“民營房企的多元化發(fā)展，從客觀的原因是為了擴(kuò)大經(jīng)營范圍更好解決企業(yè)面臨的融資問題。近年來對于房地產(chǎn)融資監(jiān)管的強(qiáng)度并未減弱，即便是在今年下半年央行持續(xù)‘放水’期間，依然沒有放松。在此背景下，通過更名等方式則是實(shí)現(xiàn)融資的方式之一。”張波表示。
張波認(rèn)為，轉(zhuǎn)型是否能夠成功，本質(zhì)上還是需要看是否能夠具備相匹配的核心競爭力，當(dāng)前的市場環(huán)境下，轉(zhuǎn)型在一定程度上意味房企自身的房地產(chǎn)開發(fā)銷售運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)以及品牌優(yōu)勢歸零，而在全新領(lǐng)域內(nèi)打造核心競爭力，這個(gè)不簡單，但對于部分房企來說也值得嘗試。
本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道