2018年，是蘇州“現(xiàn)房銷售元年”：2016成交的現(xiàn)房銷售地塊相繼進(jìn)入銷售階段。到目前，已有5個(gè)現(xiàn)房銷售的樓盤搶先入市。現(xiàn)房銷售，這種全新的商品房銷售方式開(kāi)始登上舞臺(tái)。
現(xiàn)房銷售地塊占比54.2%
說(shuō)起現(xiàn)房銷售，還得回顧一下2015年和2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。那兩年，因?yàn)闆](méi)有政策調(diào)控，沒(méi)有限貸限購(gòu)限售等的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂十分火爆。從土地市場(chǎng)開(kāi)始就熱鬧有加，盡管國(guó)土部門對(duì)土拍規(guī)則一改再改，由此也產(chǎn)生了市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、一次報(bào)價(jià)區(qū)間等新的土拍規(guī)則，但是價(jià)格還是一路飆升，“熔斷”事件一再發(fā)生。
為此，2016年8月11日，蘇州市人民政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》的通知，要求提高項(xiàng)目預(yù)售條件。根據(jù)該實(shí)施意見(jiàn)，土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)(不含市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià))的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可;土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%(不含10%)的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。
現(xiàn)房銷售也正式成為一種價(jià)格調(diào)控的手段在房地產(chǎn)市場(chǎng)扮起了重要的角色。凡是起出市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%的地塊，不僅工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可，同時(shí)該宗地塊上建筑物、附著物也不得預(yù)售，只能在土地使用權(quán)和建筑物、附著物的所有權(quán)經(jīng)依法登記，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。
實(shí)施意見(jiàn)下發(fā)一個(gè)月后，即2016年的9月，首宗需現(xiàn)房銷售的住宅地塊出現(xiàn)了。該地塊是位于姑蘇區(qū)西園路北、運(yùn)河路東的蘇地2016-wg-43號(hào)地塊，被鄭州綠都地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司拿下，溢價(jià)率103.3%。
接下來(lái)的土地拍賣中，需要現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目就越來(lái)越多。
數(shù)據(jù)顯示，自2016年9月土拍至今，蘇州市區(qū)共成功出讓了131宗住宅類地塊，其中有71宗需現(xiàn)房銷售，占比達(dá)到54.2%。
這些現(xiàn)房銷售的地塊，分布在六個(gè)區(qū)域。其中，蘇州高新區(qū)11宗、工業(yè)園區(qū)10宗、姑蘇區(qū)7宗、吳中區(qū)14宗、相城區(qū)9宗、吳江區(qū)20宗。
5個(gè)現(xiàn)房銷售樓盤已入市
兩年多過(guò)去了，最早成交的“現(xiàn)房銷售”地塊開(kāi)始進(jìn)入項(xiàng)目公示，售樓處、示范區(qū)已公開(kāi)，房源入市等正常的銷售流程。新浪樂(lè)居的統(tǒng)計(jì)顯示，有15個(gè)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目已公開(kāi)信息，5個(gè)現(xiàn)房銷售樓盤已入市。
2018年6月27日，位于吳江區(qū)汾湖的云溪四季首次開(kāi)盤，這是市區(qū)第一個(gè)現(xiàn)房銷售樓盤，主推裝修小高層，成交均價(jià)22000元/平方米。9月10日，蘇州第二個(gè)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目開(kāi)盤，位于吳中區(qū)臨湖鎮(zhèn)的悠步臨湖花園，該盤9月5日領(lǐng)取了703套房源預(yù)售證，開(kāi)盤當(dāng)天共推出356套房源，為小高層產(chǎn)品，面積段在70.41-123.38平方米，備案價(jià)格區(qū)間在15278-17438元/平方米。主力戶型為3室2廳2衛(wèi)、2室2廳2衛(wèi)。
過(guò)去買房子，大都買的是期房，購(gòu)房者在售樓處通過(guò)沙盤，通過(guò)售樓員的講解，或者是樣板間來(lái)了解戶型和其他購(gòu)房信息。現(xiàn)房銷售的房源，拼的是“真槍實(shí)彈”，購(gòu)房者看到的是實(shí)際呈現(xiàn)出來(lái)的房源，可以杜絕產(chǎn)品“走樣”情況。相較期房而言，現(xiàn)房對(duì)購(gòu)房者有兩個(gè)較大的好處，首先就是能夠?qū)嵉夭榭捶课莸牟晒馇闆r、戶型布局，其次就是大大縮短付錢后等房的時(shí)間。
但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷售會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的資金壓力。一般需要現(xiàn)房銷售的樓盤，從拿地到開(kāi)盤，短則需要1-2年時(shí)間，長(zhǎng)則需要3-4年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，這會(huì)大大增加融資成本，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力是一種考驗(yàn)。
此外，現(xiàn)房銷售的地塊，是溢價(jià)率超過(guò)10%以上的，這也意著開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候都是以高價(jià)拿下的，地價(jià)高了，房?jī)r(jià)必然會(huì)提高，最終這部分成本將體現(xiàn)在樓盤的售價(jià)上。
明后年將迎來(lái)大量現(xiàn)房銷售樓盤
從2016年開(kāi)始拿下的現(xiàn)房銷售地塊，將在明后年迎來(lái)大批量上市。而根據(jù)這些地塊的成交樓面價(jià)來(lái)推算，蘇州接下來(lái)將形成“2、3、4、5”字頭的房?jī)r(jià)格局。
寸土寸金的古城地段，房源稀缺，在六個(gè)區(qū)域中，姑蘇區(qū)是現(xiàn)房銷售地塊最少的，有7宗現(xiàn)房銷售地塊。根據(jù)地塊信息，姑蘇區(qū)的地塊以別墅類項(xiàng)目居多，其中樓面價(jià)最低的是龍湖的商住項(xiàng)目，案名為首開(kāi)龍湖天賦，其樓面價(jià)17480元/平方米。最高的是拙政園旁中鐵建拿下的地塊，規(guī)劃中式四合院墅。
工業(yè)園區(qū)有10宗現(xiàn)房銷售地塊，其中有5宗被中海拿下。當(dāng)初青劍湖5胞胎地塊，均以不到一分鐘的“秒殺”速度，被干脆利落地送入到現(xiàn)房銷售中。每平方米2萬(wàn)元以上的成交價(jià)，未來(lái)房?jī)r(jià)也將步入“3”字頭。
蘇州高新區(qū)有11宗現(xiàn)房銷售地塊，也是市區(qū)目前現(xiàn)房銷售項(xiàng)目比較多的區(qū)域。地塊分別為10家房企所競(jìng)得，其中金茂獨(dú)中兩元。值得一提的是，這些地塊多由兩家甚至兩家以上的房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)。其中地價(jià)最低的是通安的禹洲嘉譽(yù)山，地塊樓面價(jià)8865元/平方米，地價(jià)最高的仁恒橫塘項(xiàng)目，樓面價(jià)31050元/平方米，滸墅關(guān)的項(xiàng)目拿地樓面價(jià)基本在每平方米一萬(wàn)六七，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)快接近了區(qū)域的房?jī)r(jià)。
吳中區(qū)向來(lái)是供地大戶，同樣也是現(xiàn)房銷售地塊的供地大戶，共有14宗現(xiàn)房銷售地塊。現(xiàn)房銷售地塊尤以金楓路最受矚目，該地段共有3宗地塊現(xiàn)房銷售，分別為中鐵諾德拿下的2宗地塊和上實(shí)金楓路地塊，樓面價(jià)均超24000元/平方米，最高達(dá)28965元/平方米。目前處于施工建設(shè)階段，暫無(wú)銷售計(jì)劃。相比而言，甪直、臨湖等的項(xiàng)目?jī)r(jià)格還比較“剛需”。甪直目前有兩個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目，分別為旭輝和保利所有，目前還無(wú)營(yíng)銷信息釋放。
相城區(qū)有9宗現(xiàn)房銷售地塊，九龍倉(cāng)在這里一舉拿下3地，禹洲拿下2塊。從地塊樓面價(jià)上來(lái)看，元和街道是相城區(qū)發(fā)展最好的區(qū)域，價(jià)格也最高。渭塘、望亭、黃橋、陽(yáng)澄湖等鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊也都有現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，地塊成交樓面價(jià)范圍8373元/平方米——16361元/平方米。相城區(qū)已對(duì)外展示項(xiàng)目信息的現(xiàn)房銷售地塊只有上海中建和禹洲，分別為上海建工水岸名都花園、禹洲嘉薈星島。其中禹洲嘉薈星島10月已公開(kāi)實(shí)景示范區(qū)及高層樣板間，預(yù)計(jì)11月首次開(kāi)盤推一期高層、洋房?jī)纱螽a(chǎn)品。
吳江區(qū)是現(xiàn)房銷售項(xiàng)目最多的區(qū)域，共有20個(gè)項(xiàng)目，占了市區(qū)的1/3。地塊分布較廣，除了比較熱門的太湖新城，震澤、盛澤、七都等區(qū)域都有現(xiàn)房銷售樓盤。其中，wj-j-2017-039地塊樓面價(jià)最高，達(dá)18155.66元/平方米，為亨通地產(chǎn)競(jìng)得。該地塊位于吳江太湖新城，目前該板塊一些裝修高層均價(jià)22000-23000元/平方米。盡管吳江區(qū)現(xiàn)房銷售地塊最多，但是已對(duì)外公示的項(xiàng)目不多，已有售樓處或城市展廳的樓盤僅三家，分別為中海富仕居、上湖名著、云溪四季。
來(lái)源：蘇州日?qǐng)?bào)