十一黃金周剛剛結(jié)束，樓市提前入秋，透出絲絲涼意。
從北京一線城市，到南京、合肥和西安這樣的網(wǎng)紅城市，2018年的金九，比以往時候來得更晚一些，銀十恐怕不會出現(xiàn)了。
全國商品房銷售面積增速、房企拿地、開發(fā)商投資增速，都在下滑。
10月4日，上饒碧桂園信州府價格從1萬降到7千，售樓部被真刀真槍地打砸。
都說是商品房了，有漲就有跌，股市下跌，沒見股民推上市公司廠房，房價一跌，業(yè)主一股腦地開始對售樓處打砸搶？
乖，別鬧，鬧也沒用。
北京金九泡湯 深圳9月二手房創(chuàng)近十個月新低
一線城市金九銀十落空，在意料之中。
北京，趕上了公積金收緊的末班車，新房成交量依舊接近同期幾乎歷史最低點(diǎn)。
中原地產(chǎn)10月1日數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手房住宅簽約15283套，環(huán)比8月淡季上漲1.61%。1到9月新建商品房住宅合計網(wǎng)簽16387套，幾乎是同期歷史最低。
諸葛找房二手房掛牌均價數(shù)據(jù)顯示，北京9月二手房掛牌均價為63778元/平方米，而8月的二手房掛牌均價為64493元/平方米，環(huán)比下降1.1%。
深圳量跌價穩(wěn)，后續(xù)購買力無法支撐市場走高，二手房同步下跌。
深圳市規(guī)土委10月6日公布數(shù)據(jù)，深圳9月新建商品住宅成交均價為54080元/平方米，環(huán)比微降0.02%，同比下降0.4%；成交套數(shù)2248套，環(huán)比減少39%，同比減少17.6%。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，9月，深圳二手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)下滑，共成交5489套，環(huán)比減少30.5%，同比減少23.7%；成交面積452421平方米，環(huán)比減少29.5%，同比減少22.1%。除去2018年2月春節(jié)影響，9月成交量創(chuàng)下近10個月新低。
金九銀十成色不足，2018年，是房企的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
從2017年以來，一二線城市房價全面限價、競配建、競自持。這樣的樓市，注定不會受到淡旺季影響。
以前打左燈向右轉(zhuǎn)，現(xiàn)在政策雙閃停在路邊，房企怎么辦？
熱點(diǎn)城市庫存出現(xiàn)環(huán)比上升，去化率快速下滑，處于高位的最低點(diǎn)，往下降，空間也不大。
西安這座樓盤居然沒有一個人買
連網(wǎng)紅城市西安，畫風(fēng)也開始慢慢轉(zhuǎn)變，半年前千人搶房、一房難求的盛況不再。
《華商報》報道，截止9月26日下午開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)，曲江二期代表樓盤，三迪曲江香頌楓丹共推出473套新房源，只有18個家庭登記購買，最終經(jīng)過現(xiàn)場核驗(yàn)，通過的家庭數(shù)，0。
也就是說，該項(xiàng)目473套新房房源開盤，沒有一個真正的購買者。2015年下半年以來，西安樓市出現(xiàn)首個無人購買的項(xiàng)目。
從2014年10月到2018年9月，三迪楓丹的房價，上漲了三倍，從5200元/平米上升到14495元/平米。
2017年2月之前，三迪楓丹用了兩年多的時間，費(fèi)了好大勁，從5200元/平米漲到6700元/平米，隨后只用了一年半，從6700元/平米漲到14495元/平米。
西安樓市爆冷，是對前兩年房價大漲的修正，房價不會大跌，但會擠掉不合理的水分。
比西安更慘的是在各種樓盤維權(quán)的業(yè)主。
2018年9月13日，杭州市濱江未來海岸的業(yè)主們拉起了橫幅，齊聲喊著口號，拍著公開的視頻，向開發(fā)商施加壓力，要么不準(zhǔn)降價，要么退房。
幾個月之前，他們還口口聲聲看好阿里巴巴、海康威視、網(wǎng)易等企業(yè)在杭州的布局。
誰也說不準(zhǔn)，到底是一次性虧完本金難受，還是背著房貸還著變成負(fù)翁的日子難受。
一二三線樓市，突然變得面目猙獰，這只是開始。
三四線喜生二胎?反應(yīng)慢一拍 仍處于狂歡之中
唯獨(dú)三四線城市，還處于狂歡之中。截止2018年7月，三四線熱點(diǎn)城市房價突破1萬元/平米的占比70%。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，三四線城市改善性需求持續(xù)釋放，三房是成交主力，占比長期維持在50%以上。
二胎政策在一線遇冷，在三四線大受歡迎，連四房戶型的成交量也在上升，2018年1到7月升至16.73%，比2016年增長5.42%。人口往一二線走，三四線人口凈流出，本地居民購買了大部分三房四房，小戶型不吃香。
一二線的剛需小戶型，在三四線不受歡迎?？硕饠?shù)據(jù)顯示，兩房戶型成交量持續(xù)走低，2018年1到7月跌到18.92%，比2016年減少7.81%。
三四線城市買房喜歡一步到位，尤其給下一代買婚房、買學(xué)區(qū)房的時候，不怕買得小，就怕不夠住。三四線生二胎多，買大房型多，說明大家庭也多。大城市和中小城市，在家庭結(jié)構(gòu)、在文化上，有巨大差別。
三線城市洛陽，是典型的內(nèi)需城市，本地購買力已有透支跡象。
本地業(yè)主追求賣一套，再買一套，進(jìn)行置換改善，這部分群體購買力很強(qiáng)。相反，剛需客主要來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及郊區(qū)，購買力明顯透支，只能繼續(xù)買小戶型。
土地流拍不必怕。
中指院研究顯示，截止9月底，全國土地流拍888宗，三四線流拍681宗，少于2017全年的954宗。流拍對信心的打擊，沒有預(yù)期的那么大，而且，未來流拍將減少。
2018年9月土地流拍僅31宗。一是因?yàn)樽≌玫爻山蛔銐蚨?，其次龍頭房企已經(jīng)有了足夠的儲備。
1到9月，一線城市住宅用地成交面積與去年同期相比下降了20.1%，但二線城市同比增長29.3%，三四線城市同比增長39.7%。
根據(jù)上市公司年報，全國排名前20的房企，土地儲備面積折合成可建筑面積，大約19億平米，2017年這些房企的總銷售面積為3.2億平米
房企即使不拿地，目前的儲備還夠賣6年，未來1年不增加儲備，問題不大，前兩年各種刷屏的地王，終于落幕。
對于目前打折促銷的樓盤，請保持理性，更多的項(xiàng)目只是在誘導(dǎo)客戶出手，不要總想著底價抄底，股市抄底能套牢三年，房價加杠桿抄底，很可能套牢二十三年。
一線城市有投資和都市圈效應(yīng)作為緩沖，二線城市有人口流入和產(chǎn)業(yè)更新作為靠墊，三四線城市幾乎只剩下透支客戶群。想買房的，請可以自行對號入座。
開發(fā)商繼續(xù)降價，業(yè)主維權(quán)怎么辦？只能找一家中介公司破產(chǎn)祭天了。
本文來源：葉檀財經(jīng)