10月份是樓市的傳統(tǒng)旺季，但今年黃金周期間，多個城市新房成交量價齊跌，部分開發(fā)商開始變相降價，以折扣或優(yōu)惠的方式促銷。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，黃金周期間，全國多城樓市成交遇冷。其中，北京新房成交下降20%，深圳更是“腰斬”，三線城市新房成交同比下降51.5%，降幅最大的揚州跌幅超過90%。同時一些城市的新開樓盤銷售冷清。國慶7天，上海新建商品住宅成交面積5.6萬平方米，環(huán)比減少68.8%。
今年樓市“金九銀十”轉(zhuǎn)涼已成共識。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，被監(jiān)測的主要城市9月份商品房成交量出現(xiàn)同比環(huán)比雙降，降幅分別為7.29%和0.52%。與此同時，各線城市庫存總量反彈，環(huán)比上升9.3%，熱點城市開始進入“賣不完”時代。
進入9月，住建部再次要求各地持續(xù)深入開展專項行動，整治樓市違法違規(guī)行為、規(guī)范市場秩序。同時，全國16個省市在限購限售、住房保障、價格管控、公積金使用等方面陸續(xù)出臺相關(guān)政策，從供需兩端共同發(fā)力抑制非理性需求。
而剛剛過去的國慶長假，對于眾多房地產(chǎn)開發(fā)商而言也是涼意陣陣。中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“樓市已沒有"金九銀十"。9月超過六成城市的成交量同比出現(xiàn)下調(diào)。從市場看，2017年來，大部分熱點城市的樓市已全面限價，這種情況下，房地產(chǎn)市場已沒有淡旺季之分，市場更多看限價政策的嚴格與否。”
三線城市同環(huán)比圴下跌明顯
政策趨嚴之下，9月各線城市商品房成交量繼續(xù)維持分化。
《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱中國指數(shù)研究院《9月主要城市房地產(chǎn)市場交易情況表》發(fā)現(xiàn)，四個一線城市成交面積環(huán)比上升6.78%、同比增長37.68%。
值得注意的是，一線城市中，廣州商品房成交面積環(huán)比升幅高達84.51%，同比增長高達104.27%，起到了絕對的拉動作用。而在各項調(diào)控政策下，深圳9月成交面積環(huán)比下跌近四成，比去年同期下跌超兩成。
二線代表城市成交面積環(huán)比下降5.80%，同比下降1.61%；三線代表城市成交面積較上月下降25.16%，同比下降25.33%。
從成交面積環(huán)比數(shù)據(jù)看，全國9個城市出現(xiàn)上升，其中廣州、武漢升幅最明顯均超30%；環(huán)比下降的城市中，揚州降幅超90%。同比來看，16個城市成交出現(xiàn)下降，揚州下降幅度明顯。
以每周平均成交數(shù)據(jù)來看，一線城市北京、上海、廣州9月周均成交同、環(huán)比均上升，其中北京、廣州兩地周均成交量同、環(huán)比上升均超過60%，深圳周均成交同、環(huán)比均下降；以南京、蘇州、武漢等為代表的二三線城市周均成交量與8月基本持平，較去年同期繼續(xù)維持下降趨勢。
與此同時，在剛剛過去的國慶長假，雖然各地的開發(fā)商紛紛拋出各種優(yōu)惠，但售樓處仍充滿“涼意”。
數(shù)據(jù)顯示，國慶長假期間，一二線城市的商品房成交繼續(xù)縮量，北京、杭州、深圳等地，多數(shù)時候一天只能賣出幾十套房子。10月2日至6日，北京共銷售住宅51套；10月1日至7日，杭州市區(qū)新房成交293套，較去年同期下降近70%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱：“9月交易量下跌和購房政策持續(xù)嚴厲有關(guān)，尤其是部分城市依然是有較明顯的管控，隨之出現(xiàn)了二手房置換效率明顯低下的情況，因此盡管開發(fā)商推盤節(jié)奏較快，但缺乏市場認可。”
他表示：“預計后續(xù)市場交易還是會有分化，尤其是部分城市若在購房政策方面適當給予寬松，市場交易有望回暖。”
熱點城市庫存上升
截至2018年9月末，中指數(shù)據(jù)監(jiān)測的主要城市庫存總量環(huán)比上升9.3%。張大偉認為，熱點城市開始進入“賣不完”時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場，庫存均出現(xiàn)環(huán)比上升，除少數(shù)熱點剛需項目外，去化率快速下行。
“多個城市的樓市逐漸出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房價調(diào)整出現(xiàn)從點延伸到區(qū)域的情況。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高。”張大偉預測。
在中指院房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)重點監(jiān)測的城市中，僅福州商品房庫存出現(xiàn)環(huán)比下滑。寧波、蘇州、杭州三地庫存回升位居前三，升幅分別為44.71%、19.01%和16.10%。
數(shù)據(jù)顯示，9月，杭州可售面積為93.60萬平方米，庫存環(huán)比上升16.10%；蘇州可售面積412.69萬平方米，庫存環(huán)比增19.01%；深圳可售面積為231.44萬平方米，較上月上升11.35%；北京商品住宅庫存752.62萬平方米，環(huán)比上升9.23%。
面對庫存反彈，房企面臨兩難局面。張大偉分析認為：“當前市況下，部分城市的項目不降價促銷，銷售肯定難有起色；但如果降價，一旦遇到業(yè)主退房，事情就更加復雜、棘手。部分開發(fā)商忌憚降價后的麻煩，選擇暫時觀望，不敢貿(mào)然降價。一旦預期降價引發(fā)的退房非常激烈，大部分房企很可能會因此暫緩降價或采用間接的緩和方式進行促銷。”
《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，各個城市之間庫存水平分化也相當明顯。在9個代表城市中，杭州、深圳、廈門、南京、上海等城市當前庫存水平接近2010年以來的最低水平，廣州則呈現(xiàn)相反態(tài)勢。
嚴躍進也表達了對庫存積壓的擔憂：“從具體城市看，部分二套房購房政策比較嚴厲的城市，更容易面臨庫存積壓的情況；而部分城市若是落戶政策寬松或購房政策相對寬松，去庫存效果仍可保持樂觀。”
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