a股上市房企半年報(bào)披露完畢，135家房企半年賣房收入增至7740億元，部分房企凈利增長(zhǎng)超2倍。
房企為何取得如此“好看”的業(yè)績(jī)？集體發(fā)力長(zhǎng)租公寓是否推高了市場(chǎng)租金？向三四線城市下沉式發(fā)展，影響了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)？
半年賣房收入7740億元17家凈利增超2倍
據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，a股135家上市房企營(yíng)業(yè)收入共7740億元，同比上漲24%；凈利潤(rùn)合計(jì)852億元，同比增長(zhǎng)38%，即平均每家上市房企賺約6.3億元，比去年同期多賺約1.73億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，除了部分轉(zhuǎn)型的中小房企外，八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤(rùn)明顯上漲。
上半年，萬(wàn)科凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)24.9%；恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等龍頭房企凈利潤(rùn)也明顯提升；萬(wàn)通地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等17家房企更是凈利潤(rùn)同比上漲超200%。
龍頭房企中報(bào)為何如此“好看”？ 58房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)記者表示，行業(yè)集中度不斷提升，讓龍頭企業(yè)有了更多操作空間；同時(shí)，2017年房地產(chǎn)項(xiàng)目在2018年上半年進(jìn)行銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入，對(duì)房企半年報(bào)有一定影響。
“房企利潤(rùn)上升還和周轉(zhuǎn)率加快有關(guān)。受融資不斷收緊影響，為了應(yīng)對(duì)資金成本不斷上漲、現(xiàn)金流短缺等問(wèn)題，房企非常重視回款速度，尤其是在銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金回流。”張波說(shuō)。
更多房企布局長(zhǎng)租公寓 被質(zhì)疑推漲房租
因被質(zhì)疑推漲房租，近期“長(zhǎng)租公寓”被推上風(fēng)口浪尖。北京市住建委還在8月23日查處了昊園恒業(yè)、自如、中恒建業(yè)等23家涉嫌哄抬房租、打隔斷群租等違法違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)。
不過(guò)萬(wàn)科總裁祝九勝在中報(bào)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，這可能有一點(diǎn)誤會(huì)，“近一兩年確實(shí)有一些資本、機(jī)構(gòu)介入了租賃業(yè)務(wù)，但機(jī)構(gòu)占比非常低，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的滲透度有限”。
半年報(bào)中，不少房企透露了在住房租賃業(yè)務(wù)的動(dòng)態(tài)。
2014年開(kāi)始布局長(zhǎng)租公寓的萬(wàn)科，截至6月末其長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。
另外，龍湖旗下長(zhǎng)租公寓品牌冠寓則陸續(xù)在北京、上海、杭州等16個(gè)城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量超2萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)超過(guò)6個(gè)月的項(xiàng)目平均出租率為90.1%。
房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模排名前30位的房企有三分之一已經(jīng)展開(kāi)住房租賃業(yè)務(wù)。
事實(shí)上，隨著萬(wàn)科、龍湖、復(fù)星、旭輝等房企入局租賃市場(chǎng)，近兩年住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入猛增階段。
“未來(lái)，房企持有租賃項(xiàng)目進(jìn)行出租的收益會(huì)上升，進(jìn)而改變房企的經(jīng)營(yíng)方式。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，部分房企在租賃業(yè)務(wù)方面還會(huì)不斷創(chuàng)新，尤其會(huì)在租房信用體系的建立上有更多嘗試。
三四線城市拿地不手軟 助漲當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)
伴隨熱點(diǎn)城市調(diào)控趨嚴(yán)、市場(chǎng)熱度減弱等因素，核心城市群周邊的三四線城市，成為房企的新目標(biāo)，萬(wàn)科、旭輝、龍湖、融創(chuàng)等房企上半年均紛紛布局三四線城市。
半年報(bào)顯示，旭輝地產(chǎn)加大了二線、強(qiáng)三線的城市布局，在三線及其他城市的土地儲(chǔ)備金額占比近四成。其不斷開(kāi)拓“環(huán)滬都市圈”、環(huán)渤海等周邊區(qū)域，新進(jìn)入濰坊、淄博、常州、徐州、蕪湖等三四線城市。
綠地控股的項(xiàng)目拓展重點(diǎn)則是圍繞快速成長(zhǎng)的高鐵站和快速周轉(zhuǎn)的三四線城市項(xiàng)目，上半年累計(jì)獲取項(xiàng)目60個(gè)。
安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，房企下沉三四線城市的腳步不斷加快。上半年，一線城市拿地金額同比降約70%，而三四線城市則同比上漲約40%。
“這一操作背后的邏輯是抓住機(jī)遇、分散風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張的內(nèi)需驅(qū)動(dòng)下，地域擴(kuò)張很快從一二線蔓延到三四線城市；加之，棚戶區(qū)改造加速，確實(shí)引發(fā)了房企新一輪的開(kāi)發(fā)熱潮，并在一定程度上助漲了三四線城市房?jī)r(jià)。”張波說(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，上半年三四線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯。7月份，35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.5%，漲幅再次擴(kuò)大；同比看，三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅都超過(guò)了5%。
不過(guò)對(duì)于房企這種下沉式布局，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌稱房企也存在焦慮。孫宏斌在融創(chuàng)半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，“如果房企布局了四五線城市，市場(chǎng)冷得比較快，開(kāi)發(fā)商壓力可能就比較大”。
多數(shù)房企對(duì)樓市發(fā)展繼續(xù)抱樂(lè)觀態(tài)度
今年以來(lái)，官方多次明確強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)控不動(dòng)搖。8月份，全國(guó)超過(guò)45個(gè)城市發(fā)布了約55次樓市調(diào)控，年內(nèi)累計(jì)調(diào)控次數(shù)高達(dá)315次。
在這樣的背景下，房企如何看待樓市走向？謀發(fā)展之路又會(huì)怎么走？
記者梳理發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企仍對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)抱以樂(lè)觀態(tài)度。保利地產(chǎn)在半年報(bào)中就提到，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)依然向好，國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程推進(jìn)與居住需求升級(jí)將繼續(xù)拉動(dòng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置。
同時(shí)，調(diào)控政策將持續(xù)高壓，成為龍頭房企的普遍認(rèn)知。
“行業(yè)整體政策基調(diào)依然趨緊。”浙江廣廈半年報(bào)中指出，房企進(jìn)入存量需求的博弈階段，同時(shí)，房企成本普遍開(kāi)始回升，行業(yè)整體杠桿率和短債壓力上行，資金將繼續(xù)向大公司和高評(píng)級(jí)公司集中，龍頭房企優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大，中小民營(yíng)房企面臨更大的發(fā)展和資金壓力。
銀行業(yè)上市公司的半年報(bào)也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)的融資問(wèn)題：房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率正在反彈。
談及原因，張波認(rèn)為有三點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致房企資金鏈緊張，償債能力下降；二是官方對(duì)房企融資的管控沒(méi)有放松；三是行業(yè)集中度不斷提高，中小房企融資難度越來(lái)越高。
面對(duì)新形勢(shì)，部分龍頭房企已經(jīng)開(kāi)始“轉(zhuǎn)型”謀發(fā)展。保利地產(chǎn)在半年報(bào)中提出，將持續(xù)做大做強(qiáng)的同時(shí)，緊抓行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展機(jī)遇，布局社區(qū)消費(fèi)與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；萬(wàn)科也表示，將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)。
本文來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)