作為傳統(tǒng)淡季，8月商品房成交小幅下跌，樓盤推新數(shù)量也不多，但二手房市場(chǎng)較為活躍，成交量上升。8月蘇州市區(qū)共計(jì)22個(gè)項(xiàng)目新領(lǐng)預(yù)售證，12個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了推新，整體開(kāi)盤去化情況一般，部分下旬領(lǐng)證的項(xiàng)目并未在8月開(kāi)盤或推新，大多樓盤主要為“金九”蓄力。
二手房市場(chǎng)活躍
據(jù)房天下統(tǒng)計(jì)，8月蘇州市區(qū)商品房共計(jì)成交9552套，成交面積102.3萬(wàn)平方米。其中商品房住宅成交7228套，較7月減少了345套，環(huán)比下降4.56%。商品房住宅成交面積為88.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4.59%。8月商品房非住宅成交2324套，較7月減少567套，環(huán)比下降19.61%。商品房非住宅成交面積14萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29.24%。
各區(qū)住宅成交量對(duì)比方面，吳江吳中“雙吳板塊”領(lǐng)跑六大區(qū)。吳江區(qū)住宅成交量為2517套，在六大區(qū)位列榜首，吳中區(qū)毫不遜色，住宅成交量達(dá)到1871套。相城區(qū)緊跟雙吳之后，住宅成交量為1466套。蘇州高新區(qū)住宅成交量為562套，蘇州工業(yè)園區(qū)成交量為414套;姑蘇區(qū)成交量398套，六大區(qū)墊底。
8月份，市區(qū)二手房成交9705套，環(huán)比2018年7月上漲16.93%，同比2017年8月上漲24.79%;其中住宅成交共計(jì)8777套，環(huán)比2018年7月上漲18.95%，同比去年8月上漲58.34%。
8月份成交套數(shù)中，園區(qū)繼續(xù)奪冠，成交量達(dá)2298套，占比高達(dá)23.68%;吳中區(qū)位居第二，成交1847套，占比為19.03%;姑蘇區(qū)緊隨其后，成交1761套，占比為18.15%，高新區(qū)、吳江區(qū)成交量分別為14061、1241套，占比分別為15.05%、12.79%;相城區(qū)墊底，成交量為1097套，占比11.30%。
房?jī)r(jià)方面，8月蘇州六大區(qū)新房與二手房均價(jià)都有微漲。新房成交均價(jià)20623元/平方米，比7月上漲2.49%，其中，吳江區(qū)16287元/平方米，相城區(qū)19608元/平方米，吳中區(qū)19386元/平方米，姑蘇區(qū)35166元/平方米，蘇州工業(yè)園區(qū)32330元/平方米，蘇州高新區(qū)24481元/平方米。
二手房均價(jià)22206元/平方米，比7月上漲2.33%。其中，蘇州工業(yè)園區(qū)27963元/平方米，姑蘇區(qū)21583元/平方米，蘇州高新區(qū)21421元/平方米，吳中區(qū)17070元/平方米，相城區(qū)15304元/平方米，吳江區(qū)12580元/平方米。
蘇州目前租房情況
房?jī)r(jià)雖逐漸平穩(wěn)，但相對(duì)于大部分畢業(yè)生、白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，租房仍是他們首選。租客若想用最小的生活成本，在城市里站穩(wěn)腳跟，群租房便成了不少人的選擇。即便這樣的居住環(huán)境是存在安全隱患的，但無(wú)論對(duì)于租客還是房東來(lái)說(shuō)，群租房都是利益的最大化，因此大家依然鋌而走險(xiǎn)。
群租房改變了房屋設(shè)計(jì)，消防等設(shè)施無(wú)法保證。雖然降低了租房者的開(kāi)銷，但卻存在嚴(yán)重的安全問(wèn)題、擾民問(wèn)題：起火、爆炸等事故時(shí)有發(fā)生，吵鬧爭(zhēng)執(zhí)、偷竊盜搶等刑事案件也頻頻發(fā)生。
今年5月份，蘇州“331”專項(xiàng)整治百日行動(dòng)正式啟動(dòng)。著力整治包括“三合一”場(chǎng)所、出租房(群租房)等在內(nèi)的存在火災(zāi)隱患的現(xiàn)象。“整治群租房行動(dòng)”本身是一件好事兒，排查安全隱患、規(guī)范租住市場(chǎng)，一部分房東們卻借此契機(jī)上調(diào)租金。
據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，8月市區(qū)住宅租金平均總價(jià)為2854元/月，7月市區(qū)平均總價(jià)為2813元/月，微漲1.4%。相比6月市區(qū)平均總價(jià)2689元/月,7月租金均價(jià)上漲124元，漲幅達(dá)4.6%。
8月市區(qū)住宅租金平均單價(jià)為31.82元/月/平方米，其中，蘇州工業(yè)園區(qū)平均單價(jià)最高，為42.03元/月/平方米，蘇州高新區(qū)34.91元/月/平方米，吳中區(qū)33.91元/月/平方米，姑蘇區(qū)33.88元/月/平方米，相城區(qū)32.28元/月/平方米，吳江區(qū)27.25元/月/平方米。
實(shí)際上，不止蘇州，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年7月，一線城市中，深圳、北京、上海三地住房租金環(huán)比均上漲，漲幅分別為3.1%、2.4%、2.1%;二線城市中，南京、濟(jì)南等地住房租金環(huán)比漲幅較為明顯，分別為3.7%和2.4%。
房租上漲的背后邏輯
據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年，在全國(guó)的一二線城市中，有13個(gè)城市房租漲幅超過(guò)20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅高達(dá)29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過(guò)20%。
從供給端進(jìn)行分析，供給減少和需求升級(jí)是最近這一波房租上漲主要原因。隨著“三合一”場(chǎng)所、出租房(群租房)等群租現(xiàn)象的整治，租房的房源變少了，租房需求卻增長(zhǎng)了，房租自然會(huì)上漲。
黨的十九大提出“房住不炒，租購(gòu)并舉”，開(kāi)啟住房租賃行業(yè)發(fā)展的新時(shí)代。一方面，在政策支持以及資金成本較低的情況下，租賃企業(yè)快速融資，自如、蛋殼、魔方公寓、相寓等租房企業(yè)在近兩年大量融資，其中，自如今年融資40億，估值已經(jīng)達(dá)到200億，導(dǎo)致資金大量流入住房租賃市場(chǎng)，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，租房品牌融資規(guī)模已經(jīng)達(dá)到130億人民幣以上。
另一方面，手握重金之后，租房企業(yè)為擴(kuò)充規(guī)模，開(kāi)始搶占房源，據(jù)媒體報(bào)道，某企業(yè)為達(dá)到房源數(shù)量，不論房源價(jià)格是否合理只要能簽馬上拿下。這種不計(jì)成本的“高價(jià)圈房”，直接導(dǎo)致區(qū)域租金短期內(nèi)快速上漲。
房租上漲直接抬升生活成本，降低社零增速，使市場(chǎng)產(chǎn)生消費(fèi)大幅走弱的錯(cuò)覺(jué)。我國(guó)服務(wù)消費(fèi)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不匹配，服務(wù)消費(fèi)占比與同時(shí)期發(fā)達(dá)國(guó)家相距較大，其中一個(gè)原因便是國(guó)內(nèi)住房消費(fèi)占比過(guò)大，擠占其他服務(wù)消費(fèi)空間。
與房?jī)r(jià)上漲相比，房租上漲對(duì)居民生活成本的影響更大，這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)程中，居民可通過(guò)住房貸款來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)，但是房租上漲將直接抬升租戶生活成本，降低其他商品或服務(wù)的消費(fèi)水平。
從資產(chǎn)回報(bào)率來(lái)分析，跟其它國(guó)家相比，中國(guó)的租金回報(bào)率偏低。如今，我國(guó)一二線城市的房租回報(bào)率只有1.5%左右，在房?jī)r(jià)不變租金不變的情況下，一套房子需要70年才能收回成本。而美國(guó)紐約德國(guó)柏林等這些國(guó)外城市，租金收入在5%~6%左右，是中國(guó)城市租金收入的3倍左右。按照國(guó)際上一般的租售，出售一套房子回收成本大概在20-30年就能回收成本了。中國(guó)的城市租金收入回報(bào)率偏低主要是由于中國(guó)的租金需求相比較發(fā)達(dá)國(guó)家低，也導(dǎo)致房租有一定的上漲空間。
來(lái)源：蘇州日?qǐng)?bào)