在上半年政策調(diào)控不斷的環(huán)境下，房企銷售業(yè)績?nèi)猿噬仙厔?，碧桂園、萬科、恒 大穩(wěn)居上半年銷售金額排行榜前三位，3家房企銷售總額超過萬億元。業(yè)內(nèi)人士表示，在優(yōu)勝劣汰法則下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進一步提升，預計到2020年，三大龍頭房企的市場占比超過20%。
業(yè)績增長，馬太效應(yīng)愈明顯
上半年，房企銷售冠軍仍然是碧桂園，公司實現(xiàn)合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%；萬科銷售金額為3046.5億元，同比增加9.9%；而恒 大年銷售金額3042億元，同比增長24.6%，已達全年5500億元銷售目標的55%。報告期內(nèi)，恒 大各項利潤指標均創(chuàng)新高，其中核心業(yè)務(wù)利潤、凈利潤創(chuàng)行業(yè)有史以來最高紀錄。據(jù)此統(tǒng)計，這3家房企上半年銷售總額高達10213億元。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，a股四大地產(chǎn)公司巨頭中，30家公司上半年利潤都表現(xiàn)較好。萬科凈利潤91.23億元，同比增長24.94%；保利地產(chǎn)凈利潤65.05億元，同比增長15.13%；招商蛇口凈利潤71.17億元，同比增加97.54%。
而在香港上市的內(nèi)資地產(chǎn)公司業(yè)績也類似。根據(jù)半年報，恒 大實現(xiàn)毛利潤1088.6億元，同比增長61.8%，毛利率36.2%；凈利潤530.3億元，同比增長129.3%，凈利率17.7%；核心利潤550.1億元，同比增長101.5%。碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入1318.9億元，同比增長69.7%；凈利潤163.2億元，同比增長94.9%；實現(xiàn)歸屬于公司股東應(yīng)占利潤129.39億元，同比增長72.5%。
但是，隨著市場整體調(diào)整不斷，不少中小房企逐漸淡出市場，房地產(chǎn)行業(yè)分化趨勢加劇。恒 大集團總裁夏海鈞在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)未來一定是“大魚吃小魚”。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場接近成熟階段，成交量整體穩(wěn)定，但變化的是集中度，前十大地產(chǎn)商在不斷蠶食小地產(chǎn)商的份額。夏海鈞指出，“去年年底，前十的地產(chǎn)商在全國銷售占有率為24%，今年上半年已經(jīng)到了30%，前三大地產(chǎn)商占了15%。我們認為未來3~5年，前十的地產(chǎn)商的市場份額會到40%左右。”因此，房地產(chǎn)市場的另一面就是很多小房企的市場份額被吃掉，才有了這些大型房地產(chǎn)企業(yè)的亮眼業(yè)績。
易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進認為，目前行業(yè)強者恒強格局凸顯，隨著行業(yè)集中度進一步提升，預計到2020年，三大龍頭房企的市場占比會超過20%。即便市場總量維持不變，龍頭房企也能持續(xù)占領(lǐng)市場份額，行業(yè)集中格局仍將延續(xù)。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的進一步從嚴，小型房地產(chǎn)企業(yè)的退出將會加速，房地產(chǎn)市場的馬太效應(yīng)將會愈加明顯。
現(xiàn)金為王，轉(zhuǎn)型成主旋律
盡管不少房企業(yè)績都呈上升趨勢，但銀河證券房地產(chǎn)分析師潘瑋分析指出，已披露中報的56家a股房企中，龍頭企業(yè)負債率較前走升，現(xiàn)金流面臨趨緊，償債高峰壓頂。加快銷售、加快開發(fā)、加快回款，并加快持有型商業(yè)物業(yè)增長，將成下半年主要策略。前三強房企對比方面，碧桂園利潤翻番聚焦效益，恒 大業(yè)績超預期，萬科表現(xiàn)向好地位穩(wěn)固。
記者注意到，在眾多房企的半年度業(yè)績報告上，對于現(xiàn)金流越來越重視。恒 大業(yè)績報告表示，公司始終堅持“現(xiàn)金為王”策略，截至2018年上半年，現(xiàn)金余額2579億元，未使用銀行授信2010億元，充沛的現(xiàn)金流為公司穩(wěn)健經(jīng)營提供有力保證。
此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)負債上升，房企近年來也紛紛開拓新的業(yè)務(wù)，長租公寓就是最為熱門的業(yè)務(wù)之一。據(jù)統(tǒng)計，2018上半年銷售額前20的房企中，已有16家企業(yè)開展了長租業(yè)務(wù)，而租賃也為房企的業(yè)績帶來了新的業(yè)績增長點。萬科在半年報中，明確將租賃住宅確認為核心業(yè)務(wù)，這是繼房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)之后，萬科確立的第三項核心業(yè)務(wù)。2014年以來，萬科積極布局長租公寓市場。截至今年6月30日，萬科長租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數(shù)超過16萬間，累計開業(yè)超過4萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。龍湖集團也在業(yè)績報告中指出，2018上半年公司投資性物業(yè)不含稅租金收入為18.5億元，下半年公司在售主力項目將達到110個，其中39個為全新項目，56個項目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品。
回歸理性，行業(yè)評級為低配
對于下半年的政策走向，申萬宏源研報表示，房產(chǎn)稅試點的進一步擴容可能成為下半年的政策方向，以助降低購房者的購買熱情?？紤]到房產(chǎn)稅試點擴容的不確定性以及本幣匯率的波動，市場情緒對負面信息會保持高度敏感，維持房地產(chǎn)板塊低配評級。
銀河證券房地產(chǎn)分析師潘瑋表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控方面依然，預計下半年房價將保持平穩(wěn)。庫存方面，開發(fā)投資規(guī)模上行，供給端呈現(xiàn)穩(wěn)步放量態(tài)勢，同時存量繼續(xù)回落。土地市場方面，流拍現(xiàn)象及溢價率走低繼續(xù)，呈現(xiàn)出一定降溫趨勢，未來有望進一步回歸理性。
目前，房企在規(guī)模上已出現(xiàn)放慢速度的情況，比如之前一直追求“高周轉(zhuǎn)”的碧桂園，在中報發(fā)布會上下決心要“減速”：公司正在重新審視本公司的管理系統(tǒng)，為了立基百年，寧可放慢一些發(fā)展速度。
潘瑋認為，隨著土地購置價格的上漲，預計行業(yè)利潤空間中長期或?qū)⒚媾R下行壓力，未來結(jié)算利潤率水平也將會觸頂回落。另外，房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)分化，一二線城市房企銷售增速和投資力度均高于三線城市房企，會繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊的行情，雖然政策調(diào)控仍將持續(xù)，但邊際調(diào)整的空間不大。
本文來源：《信息時報》