土地流標(biāo)背后最直接的原因是絕大部分房企面臨流動(dòng)性難題。
去杠桿背景之下，房企面臨著愈發(fā)嚴(yán)峻的資金面考驗(yàn)。而這影響著房企多個(gè)層面的生存狀態(tài)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到7月底，一線城市土地流標(biāo)達(dá)到13宗，其中有7宗出現(xiàn)在北京，13宗土地也是最近數(shù)年少有的流標(biāo)數(shù)量頂峰。2017年同期一線城市流標(biāo)經(jīng)營(yíng)性土地為4宗；此外，二、三、四線城市均出現(xiàn)了大量土地流標(biāo)現(xiàn)象。流標(biāo)數(shù)量上漲接近100%。
另外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，多家房企內(nèi)部在進(jìn)行不同名義的“裁員計(jì)劃”。一家中小型房企內(nèi)部人士透露，就在近期，公司內(nèi)部正式下達(dá)了個(gè)別部門(mén)合并縮編的通知。“這其實(shí)就是裁員”。據(jù)該人士透露，裁員背后是公司資金流動(dòng)性出現(xiàn)了很大問(wèn)題。受此影響，公司不得不通過(guò)一些高成本的過(guò)橋貸解決暫時(shí)的資金之渴。
流標(biāo)數(shù)量上漲100%
土地市場(chǎng)最直接反應(yīng)房企真實(shí)的生存狀態(tài)。
7月26日，浙江湖州（樓盤(pán)）南潯區(qū)出讓一宗宅地，起始總價(jià)為4.5億元，最終因無(wú)人報(bào)價(jià)流拍。該地塊名稱(chēng)為南潯經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)塘南單元cx-05-02-05e地塊，出讓面積約為5萬(wàn)平方米，建筑面積約為9萬(wàn)平方米，容積率為1.8。據(jù)了解，7月18日，湖州南潯經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)曾出讓南潯經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)塘南單元cx-05-02-05b地塊，該地塊土地性質(zhì)為住宅用地，起始價(jià)為5.7億元，樓面起價(jià)為每平方米4973元，最終也因無(wú)人參與競(jìng)價(jià)最終流拍。
7月23日，江蘇蘇州（樓盤(pán)）太倉(cāng)（樓盤(pán)）出讓兩宗商住地，其中一宗流拍。流拍地編號(hào)wg2018-14-2商住地，最終流拍，該地塊起始總價(jià)5.09億元，起拍樓面價(jià)1094.50元/平方米，該地塊屬性為商務(wù)金融用地。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2017年同期一線城市流標(biāo)經(jīng)營(yíng)性土地為4宗；二線城市經(jīng)營(yíng)性土地合計(jì)流標(biāo)數(shù)量為154宗，而2017年同期流標(biāo)土地為77宗，同比接近上漲100%；三四線城市經(jīng)營(yíng)性土地，合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗，而2017年同期1-7月流標(biāo)只有284宗。
“各城市土地出讓金依然刷新紀(jì)錄，但土地流標(biāo)現(xiàn)象已經(jīng)越來(lái)越多。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，原因有四點(diǎn)：第一，土地配建復(fù)雜，地塊非熱門(mén)區(qū)域地塊。以北京流標(biāo)的住宅土地為例，地塊處于遠(yuǎn)郊區(qū)，而且地塊有多重復(fù)雜的屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈；第二，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)。從2016年9月30日開(kāi)始，全國(guó)一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來(lái)越大，雖然整體銷(xiāo)售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。疊加最近各種企業(yè)的融資壓力大，使得房企拿地積極性持續(xù)下調(diào)；第三，2018年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，大部分房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱度逐漸降低，搶地積極性降低；部分地塊掛牌價(jià)格過(guò)高，也是出現(xiàn)流標(biāo)的主要原因之一。
生存維艱
土地流標(biāo)背后最直接的原因是絕大部分房企面臨流動(dòng)性難題。
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)主要特征是資金密集型，政策風(fēng)險(xiǎn)較高，行業(yè)集中度有待提升。從長(zhǎng)期因素看，地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大，但強(qiáng)周期的特征并不明顯。
光大證券固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，我國(guó)地產(chǎn)板塊雖然有過(guò)短期的波動(dòng)，但房?jī)r(jià)大幅下跌的下行周期仍然沒(méi)有出現(xiàn)。從中期因素看，地產(chǎn)周期的波動(dòng)受政策調(diào)整的影響明顯；2016年以來(lái)地產(chǎn)政策再度收緊，從銷(xiāo)售端和融資端限制地產(chǎn)企業(yè)資金的流動(dòng)，也凸顯板塊對(duì)金融體系依賴程度較高。從各發(fā)行主體差異來(lái)看，行業(yè)的集中度近年有所提升，但國(guó)企占比仍然較低；各發(fā)行主體的儲(chǔ)備和庫(kù)存的區(qū)位，以及開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的方式等因素，也將個(gè)體之間的差異拉開(kāi)。2015年以來(lái)，宏觀基本面漸入低迷，疊加貨幣政策和地產(chǎn)板塊的雙寬松支撐，地產(chǎn)板塊的融資體量再度進(jìn)入高峰。這意味著地產(chǎn)發(fā)行人將在2018年逐步進(jìn)入償債區(qū)間。
清華大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹表示，在財(cái)務(wù)安全要素方面，31%的企業(yè)高危。據(jù)她的研究，由于行業(yè)整體仍處于短期資金富余的狀態(tài)，所以，未來(lái)一年內(nèi)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)整體性的財(cái)務(wù)危機(jī)，但個(gè)體差異顯著，三分之一的公司短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸為負(fù)，在不擴(kuò)張的情況下也有三分之一的地產(chǎn)企業(yè)面臨短期資金缺口的壓力。其中，有20%的企業(yè)面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)10%以上的短期資金缺口；更有9%的企業(yè)面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)20%以上的短期資金缺口，這些企業(yè)在短期內(nèi)就難以維持正常的生存運(yùn)營(yíng)了。
杜表示，與短期風(fēng)險(xiǎn)相比，地產(chǎn)企業(yè)的中期資金壓力要大得多。2017年地產(chǎn)上市公司中期風(fēng)險(xiǎn)頭寸的中位數(shù)為-19.7%，與2016年基本持平，即未來(lái)兩三年，在不擴(kuò)張的情況下，地產(chǎn)企業(yè)平均面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)19.7%的中期資金缺口。這部分缺口必須通過(guò)新增或續(xù)借債務(wù)才能彌補(bǔ)，平均來(lái)說(shuō)，有58%的到期債務(wù)需要通過(guò)續(xù)借或借新還舊的方式來(lái)維持資金平衡，即，行業(yè)平均的最低續(xù)借率要求為58%，較2016年上升了3個(gè)百分點(diǎn)。
億翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心主任張化東表示，總體上來(lái)說(shuō)，針對(duì)房地產(chǎn)的去杠桿政策還是比較嚴(yán)的，現(xiàn)在國(guó)家從去杠桿到穩(wěn)杠桿的轉(zhuǎn)變思路還是比較明確的。對(duì)于地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可能去杠桿還沒(méi)有結(jié)束，從之前數(shù)據(jù)看，開(kāi)發(fā)商資金鏈處于相對(duì)比較寬松的狀態(tài)，而且如果不考慮開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步投資，資金鏈就沒(méi)什么問(wèn)題。但在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，很多開(kāi)發(fā)商從戰(zhàn)略上調(diào)整了自己的思路，加快了周轉(zhuǎn)，要做大規(guī)模。所以開(kāi)發(fā)商整個(gè)資金鏈的確比之前要緊。整個(gè)去杠桿的思路就是表外轉(zhuǎn)表內(nèi)，非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)，這個(gè)過(guò)程對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的壓力還是比較大的。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，現(xiàn)在三、四季度，是整個(gè)企業(yè)資金壓力最大的時(shí)間點(diǎn)，尤其是民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)很有可能會(huì)通過(guò)降價(jià)來(lái)加快銷(xiāo)售，甚至在接下來(lái)幾個(gè)月可能會(huì)出現(xiàn)極個(gè)別的負(fù)債率、杠桿率較高的企業(yè)面臨資金斷鏈風(fēng)險(xiǎn)。歷史上周期低點(diǎn)的時(shí)候品牌方被其他大型企業(yè)收購(gòu)的情況可能會(huì)再次出現(xiàn)。
本文來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道