截至6月7日中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，內(nèi)地及香港上市房企中已經(jīng)有22家公司公布了前五月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。1-5月，銷(xiāo)售金額合計(jì)達(dá)到1.69萬(wàn)億元，同比上漲約35%。5月份，大部分龍頭企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)樂(lè)觀，22家房企銷(xiāo)售收入達(dá)到了3515.7億元。
分化明顯
龍頭房企之間的差距在擴(kuò)大，前五月銷(xiāo)售額前三名中，碧桂園遙遙領(lǐng)先，中國(guó)恒大、萬(wàn)科與其的差距已拉大近千億元。
碧桂園公告稱(chēng)，2018年前5個(gè)月，公司共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約3346.8億元，同比增長(zhǎng)37%；合同銷(xiāo)售建筑面積約3529萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.4%。據(jù)此計(jì)算，碧桂園5月單月合同銷(xiāo)售額771.6億元，是今年以來(lái)單月最好成績(jī)；合同銷(xiāo)售面積890萬(wàn)平方米。
中國(guó)恒大前5月合約累計(jì)銷(xiāo)售金額約達(dá)2540.9億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積約為2,431.7萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)39%和30％。公司5月銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積分別為418.3億元和385.2萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)9.5%和3.6%。
萬(wàn)科5月銷(xiāo)售超過(guò)中國(guó)恒大，發(fā)力沖2000億元陣營(yíng)意圖明顯。萬(wàn)科公告顯示，1-5月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1585.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.3%；合同銷(xiāo)售金額2390.3億元，同比增長(zhǎng)4.81%。5月單月，該公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積279.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額428.8億元。
第二梯隊(duì)中的融創(chuàng)中國(guó)和保利地產(chǎn)表現(xiàn)均亮眼。保利地產(chǎn)前5月實(shí)現(xiàn)簽約面積1025.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.22%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1551.19億元，同比增長(zhǎng)42.95%。公司5月單月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額增速較4月略微提升，5月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額357.21億元，同比增長(zhǎng)43.50%。
融創(chuàng)中國(guó)5月業(yè)績(jī)繼續(xù)爆發(fā)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額382.7億元，同比增長(zhǎng)86%，合同銷(xiāo)售面積約253萬(wàn)平方米。1-5月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1491.3億元，同比增長(zhǎng)79%。
一些中小規(guī)模房地產(chǎn)公司前五月銷(xiāo)售增速驚人，新城控股、中國(guó)金茂、奧園地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、花樣年、合景泰富前五月銷(xiāo)售同比增速均超過(guò)了50%，這顯示出，三、四線城市項(xiàng)目仍然是房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要抓手。其中，中國(guó)金茂和奧園地產(chǎn)前五月銷(xiāo)售金額同比增幅翻倍，分別為281.9%和153%。
同期也有首創(chuàng)置業(yè)、陽(yáng)光100前五月銷(xiāo)售金額同比呈下滑趨勢(shì)。受項(xiàng)目集中于一線城市等因素影響，首創(chuàng)置業(yè)和陽(yáng)光100前五月銷(xiāo)售金額同比下降16.5%和27%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，總體看，碧桂園、萬(wàn)科與恒大前五月銷(xiāo)售就突破了2000億元，房企銷(xiāo)售在2018年前5月依然刷新歷史紀(jì)錄。5月樓市在旺季的影響下，熱點(diǎn)城市成交量有所恢復(fù)，環(huán)比出現(xiàn)了明顯地上漲。但整體看，熱點(diǎn)城市并未出現(xiàn)三、四線城市的價(jià)格上漲明顯現(xiàn)象。一、二線城市房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，這種情況下購(gòu)房者中的剛需在旺季市場(chǎng)選擇入市。此外，部分城市的人才政策吸引了一些新城市戶(hù)籍人口，這也是出現(xiàn)最近幾個(gè)月成交量逐漸恢復(fù)的主要原因。
拿地積極
整體來(lái)看，盡管5月全國(guó)各地出臺(tái)了超過(guò)50項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但房企拿地和拿項(xiàng)目熱情仍然高漲。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月單月，50大熱點(diǎn)城市合計(jì)賣(mài)地金額高達(dá)3130億元，同比上漲111.5%。其中，賣(mài)地最多的城市分別是杭州、重慶、嘉興、南京、湖州、寧波和合肥，均超過(guò)百億元。在樓市調(diào)控下，大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期記錄。
前五月，50大城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1.5萬(wàn)億元，同比上漲57.6%，多賣(mài)了4520億元。最高的杭州前五月賣(mài)地1391億元，同比上漲246%，蘇州同比上漲77%。從金額看，包括杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟(jì)南等6個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)500億元，25個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)200億元。
萬(wàn)科公告顯示，公司5月花費(fèi)138.98億元新增鎮(zhèn)江、寧波、溫州、揚(yáng)州、天津、青島、沈陽(yáng)、煙臺(tái)、廊坊、晉中、重慶、成都、鄭州、昆明等地的17個(gè)項(xiàng)目。前述項(xiàng)目合計(jì)占地面積124萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積共計(jì)285.4萬(wàn)平方米，其中萬(wàn)科權(quán)益建筑面積為183.2萬(wàn)平方米。萬(wàn)科同時(shí)新增上海、武漢、涿州的4個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)支付權(quán)益價(jià)款為8.07億元。四個(gè)項(xiàng)目合計(jì)建筑面積為37萬(wàn)平方米，其中萬(wàn)科權(quán)益建筑面積為31.2萬(wàn)平方米。
張大偉表示，全國(guó)多個(gè)城市土地成交依然處于高位，特別是一、二線城市，房企對(duì)住宅類(lèi)土地拿地積極性較高。近期信托等資金監(jiān)管?chē)?yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地塊總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。三、四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)活躍，大量的房企進(jìn)入三、四線城市拿地，推動(dòng)了熱點(diǎn)城市的土地銷(xiāo)售額創(chuàng)歷史同期紀(jì)錄。不過(guò)，房企目前拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的拿地積極性降低。
規(guī)模至上
房企拼規(guī)模趨勢(shì)加劇。
有信息顯示，大型銀行已很少向50強(qiáng)以外的房企發(fā)放開(kāi)發(fā)貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強(qiáng)和20強(qiáng)房企。多只房企發(fā)行的債券面臨中止或者規(guī)?？s水。這意味著做大規(guī)模不僅關(guān)乎銷(xiāo)售收入，也關(guān)乎融資能力和財(cái)務(wù)安全。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5月，萬(wàn)科累計(jì)新增88個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)花費(fèi)490.2億元，另外新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目26個(gè)，共計(jì)支付費(fèi)用88.07億元。
除了萬(wàn)科，碧桂園、保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和中海地產(chǎn)前5月拿地資金總額都超過(guò)了300億元。龍頭房企仍處于大手筆拿地階段。
張大偉表示，在去庫(kù)存之后，大部分標(biāo)桿房企都開(kāi)始積極拿地。整體看，一、二線城市調(diào)控壓力較大，但三、四線城市依然在刷新同期成交記錄。在這種大趨勢(shì)下，做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇。
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)