因?yàn)橥恋爻鲎寱r就被“鎖定”房價，明顯低于市場價的限房價樓盤備受期待。昨天，市住建委針對《關(guān)于加強(qiáng)限房價項(xiàng)目銷售管理的通知》向社會征求意見。
征求意見稿顯示，本市將對這類項(xiàng)目市場價進(jìn)行評估，如果評估價與土地出讓時限定的銷售均價之間的價差較大，則將由市保障房中心收購并轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，公開搖號配售；但如果價差較小，房源性質(zhì)仍為商品房，取得不動產(chǎn)證或契稅完稅憑證5年后才可上市銷售。
劍指炒房
牟利空間大項(xiàng)目將被收購
2016年春節(jié)后，北京樓市“高燒”不退，“9·30新政”應(yīng)聲出臺。其中就包含開發(fā)商按“限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目——房價從一開始就已經(jīng)敲定了上限，明顯低于市場行情。這就是很多市民常提起的“限競房”。
歷時一年多，北京大批宅地以此規(guī)則成交，首批項(xiàng)目也即將入市。根據(jù)征求意見稿，這些限房價項(xiàng)目除了在土地出讓時“鎖定”的銷售均價外，還將設(shè)“評估價”。這些項(xiàng)目辦了施工許可證后，就將對該項(xiàng)目可售住房的市場價格進(jìn)行評估，形成評估價。
實(shí)際上，銷售限價與評估價之間往往是有價差的。“‘限房價、控地價’是為了防止出現(xiàn)‘地王’，適當(dāng)壓低住房銷售限價，也引導(dǎo)周邊新房、二手房房主理性定價。”北京房協(xié)副會長、秘書長陳志說，但在個別核心區(qū)域，或因市場環(huán)境變化產(chǎn)生的新的熱點(diǎn)區(qū)域，部分限房價項(xiàng)目與周邊新建商品住宅相比，仍然存在較大價差。
這個“評估價”決定著“限競房”未來的銷售方式。限房價項(xiàng)目在土地出讓時確定的銷售均價限價，將與評估價形成一個比值。如果與周邊樓盤價差不大，比值高于85%，這些房源就是商品房，開發(fā)商面向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易；如果與周邊樓盤價格較大，比值低于85%， 那這些房源就不再是商品房，而是由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。
舉例而言，如果某限房價項(xiàng)目在土地出讓時所限定的銷售均價為5萬元/平方米、之后的評估價為5.5萬元/平方米，那么該項(xiàng)目比值為90.1%，高于85%，這些房源就是商品房，具備本市購房資格的都可購買；但如果評估價為7萬元，那么比值為71.4%，低于85%，就會變成共有產(chǎn)權(quán)房。“由此來看，這種轉(zhuǎn)化只針對價差較大的一些‘熱點(diǎn)’項(xiàng)目。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛說。
配售細(xì)則
轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房后將搖號
“房價限得很低，牟利空間就大，會吸引很多購房人，部分樓盤就會變相加價，在購房款之外再加一筆高昂的排號費(fèi)。”一位代理新房銷售多年的業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)商借政策紅利獲利，購房人利益卻受到侵害。
其實(shí)，新出爐的銷售規(guī)則，正是沖著壓縮牟利空間而來。由于銷售限價是土地出讓時敲定的，而評估價是接近銷售時的市場價，因此銷售限價與評估價的比值越低，就意味著樓盤的漲幅大、牟利空間大。“如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，即使再上市也只面向符合條件的家庭，投資客、炒房者也就降低了購買的動力，申請購買的也將主要是自住的剛需家庭。
此前市場盛傳“限房價項(xiàng)目將搖號購買”。但依據(jù)征求意見稿，并非所有的項(xiàng)目都將搖號配售。如果項(xiàng)目比值高于85%，那么仍為商品房，并未規(guī)定需要搖號。
如果比值低于85%、被收轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，那就需要根據(jù)去年開始執(zhí)行的共有產(chǎn)權(quán)房配售政策——公開搖號配售。
誰能購買這些收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房？征求意見稿顯示，購買人須具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格；搖號配售時，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。
根據(jù)征求意見稿，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。也就是說，如果銷售限價為3萬、評估價為5萬，那么購房人的產(chǎn)權(quán)份額就是60%，剩余40%為政府產(chǎn)權(quán)份額。
市場反應(yīng)
預(yù)計(jì)8成項(xiàng)目不會被收購
對于為何設(shè)定85%這一比例，北京房協(xié)副會長陳志認(rèn)為，如果設(shè)定比例過高，收購項(xiàng)目過多，會對全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過低，則不僅會存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來的房源比直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價格要高。
“總的看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的，按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經(jīng)初步測算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會被收購，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售。”陳志說。
記者也注意到，征求意見稿中的設(shè)定比例只是暫定為85%，在實(shí)施過程中可根據(jù)市場變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整。
值得一提的是，“限競房”如果具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，就可向具備本市購房資格的無房居民家庭進(jìn)行銷售。其中，建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。
“這種做法，反映了對改善性家庭住房需求的兼顧。”樓建波認(rèn)為。
本文來源：北京日報