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地產(chǎn)稅改革,還需突破四個(gè)阻力區(qū)
2018/5/7 14:33:28    http://www.18kuo.com

    房地產(chǎn)稅從立法到落地仍有一段路要走

 
    征收房地產(chǎn)稅需要突破四個(gè)阻力區(qū):
 
    有切合國(guó)情的稅收減免:我國(guó)房?jī)r(jià)中有一大半是土地的價(jià)值,美國(guó)和香港的房產(chǎn)持有稅都有相應(yīng)扣除
 
    要做到征稅對(duì)象公平:只針對(duì)購買了合法商品住宅的居民征收房地產(chǎn)稅,而排除了小產(chǎn)權(quán)房,不公平
 
    房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估要做到合理:普遍缺乏專業(yè)化房產(chǎn)評(píng)估公司,真實(shí)市場(chǎng)交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)之間差距很大
 
    我國(guó)房產(chǎn)信息不充分和不完整的問題仍然突出。
 
    今年以來,房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程開始加快。2018年政府工作報(bào)告提出要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。在今年全國(guó)兩會(huì)期間,財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌表示,按照中央決策部署,目前正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。4月11日,財(cái)政部副部長(zhǎng)程麗華在博鰲亞洲論壇上表示將推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。
 
    地產(chǎn)稅改革,還需突破四個(gè)阻力區(qū)
 
    購房者在河南一樓盤沙盤前咨詢購房事宜 馮大鵬攝/本刊
 
    業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)稅改革是落實(shí)“房住不炒”、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的重大部署,將帶來多重正面效應(yīng)。同時(shí),由于我國(guó)國(guó)情特點(diǎn),此項(xiàng)改革事關(guān)千家萬戶,涉及眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)者。房地產(chǎn)稅怎么收?如何滿足人民對(duì)美好居住生活的向往?在調(diào)節(jié)分配差距的同時(shí)又如何保護(hù)好公民財(cái)產(chǎn)權(quán)?針對(duì)這些熱點(diǎn)問題,記者近日進(jìn)行了深入調(diào)研。
 
    房地產(chǎn)稅改革乃大勢(shì)所趨
 
    早在2013年,黨的十八屆三中全會(huì)就明確要求,“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。”尤其是黨的十九大報(bào)告重申堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定位,表明房地產(chǎn)稅改革這一市場(chǎng)調(diào)控政策大方向?qū)⑹谴髣?shì)所趨。
 
    不過,采訪中,相關(guān)專家也向記者表示,房地產(chǎn)稅從立法到落地仍有一段路要走。首先,正式開征必須走多重流程,關(guān)鍵是要經(jīng)過全國(guó)人大立法通過;其次,正式征稅的前提條件具備也仍需時(shí)日。比如,要建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)查詢個(gè)人名下房產(chǎn)情況等。
 
    本刊記者調(diào)研獲悉,目前立法程序已經(jīng)在推進(jìn)之中,而全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記也正在穩(wěn)步推進(jìn)。
 
    關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作,國(guó)土資源部已明文向地方政府明確了兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn):一是在2016年底前,要基本實(shí)現(xiàn)停發(fā)舊證,改發(fā)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證;二是到2017年底前,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)平臺(tái)必須基本覆蓋全國(guó)所有市縣。從記者多地采訪了解到的情況看,不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)平臺(tái)已經(jīng)在全國(guó)推廣落地,很多地方甚至覆蓋到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
 
    關(guān)于我國(guó)正在推進(jìn)的房地產(chǎn)稅改革制度安排,今年兩會(huì)期間,史耀斌作了詳細(xì)闡述,“我國(guó)將從國(guó)情出發(fā)來設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制度。比如,合并整合一些相關(guān)稅種,合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等等。以使設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)稅制度能夠更加合理、更加公平。”
 
    將帶來多重正面效應(yīng)
 
    采訪中,多位相關(guān)研究者以及業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)是,推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革,將有助于“房住不炒”,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展,抑制炒房投機(jī)行為,調(diào)節(jié)收入促進(jìn)社會(huì)公平。同時(shí),對(duì)于實(shí)現(xiàn)租購并舉的重大改革也將起到直接促進(jìn)作用。
 
    一是房地產(chǎn)稅是“擠泡沫”的最快捷辦法。
 
    住建部原副部長(zhǎng)仇保興認(rèn)為,房地產(chǎn)稅“擠泡沫”最快捷、最安全,打擊的不是剛需,而是投機(jī)和過度投資。與此同時(shí),我國(guó)城市房產(chǎn)空置率較高。這種空置的樓盤也是一種庫存,會(huì)造成社會(huì)財(cái)富浪費(fèi)。房地產(chǎn)稅可以專項(xiàng)精準(zhǔn)打擊投機(jī)、囤房的投機(jī)者。
 
    二是房地產(chǎn)稅將使市場(chǎng)更加平穩(wěn)。
 
    財(cái)政部原財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示,房地產(chǎn)稅是長(zhǎng)效機(jī)制,將使得房地產(chǎn)交易更理性、更穩(wěn)定。“不是說這一個(gè)稅種會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格降低,而是房地產(chǎn)稅推出一段時(shí)間后,會(huì)表現(xiàn)為大家調(diào)整自己的預(yù)期,經(jīng)濟(jì)行為更理性、市場(chǎng)更平穩(wěn)。”
 
    三是房地產(chǎn)稅是替代土地財(cái)政的重要手段。
 
    “用房地產(chǎn)稅代替土地財(cái)政,可以幫助地方政府平穩(wěn)擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。”我愛我家房產(chǎn)公司副總裁胡景暉為記者舉例某直轄市說:該市有800萬套已經(jīng)發(fā)證住宅,假如只對(duì)其中400萬套征稅,以500萬元每套的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算,哪怕明顯低于國(guó)外的1%稅率標(biāo)準(zhǔn),一年也可以收取2000億元稅收。與此同時(shí),交易環(huán)節(jié)稅收將大幅減免,市場(chǎng)流通大增,將促進(jìn)大量交易行為,實(shí)際交易稅收總量反而可能會(huì)增長(zhǎng)。兩者相加,完全可以替代土地財(cái)政。
 
    四是房地產(chǎn)稅有助于形成“租購并舉”新格局。
 
    365地產(chǎn)家居網(wǎng)總經(jīng)理胡光輝為本刊記者分析,房地產(chǎn)稅開征有助于調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期,減少年輕人因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)暴漲而大量提前購房的行為,形成市場(chǎng)購買力合理釋放、房?jī)r(jià)平穩(wěn)的良性循環(huán)。“年輕人租房將更加普遍,形成穩(wěn)定的長(zhǎng)租市場(chǎng)。”
 
    五是可以理順完善我國(guó)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法律體系。
 
    采訪中,中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜說,依據(jù)我國(guó)物權(quán)法相關(guān)條例,公民購買房產(chǎn)就有了由房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成的財(cái)產(chǎn),以兩權(quán)為抵押就可獲得銀行信貸,享有由此派生出的抵押權(quán),都可從土地增值中獲得資產(chǎn)增值收益。這些都是私人財(cái)產(chǎn)的基本特征,將進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)私人財(cái)產(chǎn)的屬性,也是開征房地產(chǎn)稅的合理依據(jù)。
 
    合理整合現(xiàn)有涉房稅收
 
    調(diào)研中,記者發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)稅盡管有多種好處,但在我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情下,如何做到制度設(shè)計(jì)于法有據(jù)、整合稅費(fèi)合情合理,依然有許多值得研究之處。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,目前,我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要繳納20多種稅費(fèi),購房者需要繳納10多種稅費(fèi),其中許多稅費(fèi)與國(guó)外房地產(chǎn)稅征收名目相同。
 
    在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中,需要繳納10多種稅:包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅和土地使用稅、耕地占用稅等。其中,主要是5.5%的營(yíng)業(yè)稅、25%的所得稅和土地增值稅。
 
    此外,還征收了與城市建設(shè)相關(guān)多種稅費(fèi)。比如,市政費(fèi)、電力設(shè)施費(fèi)、天然氣管道費(fèi)、通信設(shè)備費(fèi)、自來水管道費(fèi)、教育設(shè)施建設(shè)費(fèi)、園林綠化費(fèi)、地下管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、人防設(shè)施建設(shè)費(fèi)、海綿城市建設(shè)費(fèi)等。“我國(guó)征收的這些稅費(fèi),在國(guó)外有好幾種已經(jīng)包含在房產(chǎn)稅當(dāng)中。”胡光輝表示。
 
    在購買住房的交易和持有環(huán)節(jié),也要繳納多種稅費(fèi)。比如,契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、物業(yè)維修基金、有線電視初裝費(fèi)、天然氣安裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、印花稅、登記抵押費(fèi)、公攤費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。二手房交易中,購房不足2年的要按交易全額繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅,還要按成交價(jià)格減去房屋原值和相關(guān)稅費(fèi)后的余額,繳納20%的個(gè)人所得稅、2.4%的中介服務(wù)費(fèi)。對(duì)于非唯一住房,需要繳納1%的個(gè)稅和1%——3%的契稅,即便是“滿五唯一”住房,交易稅費(fèi)也達(dá)到總價(jià)的5%左右。
 
    在美國(guó)居住多年的南京市民朱先生向本刊記者表示,現(xiàn)在國(guó)內(nèi)改善換房的交易成本較高,賣掉小房子,再買一套大房子,就要繳納幾十萬元的稅費(fèi),基本上“吞食”掉了一套房子幾年的增值收益。“國(guó)外只對(duì)售房后18個(gè)月內(nèi)未購置新房的凈收入,開征資本利得稅。國(guó)內(nèi)是買和賣都收稅,這就限制了改善需求,不太合理。”
 
    改革尚需破解四個(gè)阻力區(qū)
 
    業(yè)內(nèi)人士、專家和普通購房者都向記者表示,我國(guó)大多數(shù)老百姓擁有的住房都用來自住,屬于滿足基本需求,我國(guó)房地產(chǎn)稅改革應(yīng)考慮國(guó)情差異、發(fā)展階段不同與居民收入水平差距。因此,目前征收房地產(chǎn)稅需要突破四個(gè)阻力區(qū)。
 
    一是要有切合國(guó)情的稅收減免。
 
    根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),我國(guó)購房者中首次置業(yè)的剛性需求人群多年來始終占大多數(shù),購買二套房改善型需求者居次。胡光輝建議征收房地產(chǎn)稅時(shí)減除土地價(jià)格。“我國(guó)房?jī)r(jià)中有一大半是土地的價(jià)值,市中心300萬元的住宅,可能200萬元是地價(jià)。”據(jù)其介紹,在房地產(chǎn)稅收制度完善的國(guó)家和地區(qū),比如美國(guó)和中國(guó)香港地區(qū),其房產(chǎn)持有稅都有相應(yīng)扣除。美國(guó)首套房購買者可以享有減免個(gè)人所得稅的待遇。
 
    深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉也介紹說,美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家,除扣除項(xiàng)以外,實(shí)際稅基還要在房屋評(píng)估值的基礎(chǔ)上再打4——6折,還會(huì)限制稅率和用途,房?jī)r(jià)漲了還要降低稅率,確保稅負(fù)不超過收入的3%——4%。而且,首套房、低收入者、孤寡人群都有很大減免。
 
    二是要做到征稅對(duì)象公平。
 
    我國(guó)大城市周邊小產(chǎn)權(quán)房比較普遍、數(shù)量較多。小產(chǎn)權(quán)房未繳納任何稅費(fèi),卻享受城市基礎(chǔ)設(shè)施投入和各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展帶來的紅利,獲得了相當(dāng)可觀的經(jīng)營(yíng)性收益。如果只針對(duì)購買了合法商品住宅的居民征收房地產(chǎn)稅,顯然不公平。
 
    此外,我國(guó)帶有福利性質(zhì)的住宅體量巨大,是否征收?如何征收?都應(yīng)該有理有據(jù)。專家表示,我國(guó)住宅有央產(chǎn)、單位產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)房,還有房改房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、限價(jià)房、自住商品房和共有產(chǎn)權(quán)房等很多種。如果征稅界定不清,反而可能會(huì)加大不公。
 
    三是房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估要做到合理。
 
    專家表示,我國(guó)各類住宅小區(qū)按照產(chǎn)權(quán)、品質(zhì)、位置、物業(yè)服務(wù)、學(xué)區(qū)等不同,價(jià)格相差很大。除了房屋形成原因和成本的不同,以及是否繳納土地出讓金和各種稅費(fèi)造成的價(jià)值評(píng)估障礙,還有公共配套不同帶來的差異。
 
    比如,學(xué)區(qū)房的房屋質(zhì)量可能很差,但交易價(jià)格很高。對(duì)于原住戶而言,其收入大多并不高,居住面積狹小。如果基于換房而需繳納高昂房地產(chǎn)稅,對(duì)原住戶可能是沉重負(fù)擔(dān)。此外,一個(gè)小區(qū)里樓層朝向不同的同戶型住宅,可能價(jià)格差異較大。但目前普遍缺乏專業(yè)化房產(chǎn)評(píng)估公司,真實(shí)市場(chǎng)交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)之間差距很大。
 
    四是我國(guó)房產(chǎn)信息不充分和不完整的問題仍然突出。
 
    房地產(chǎn)信息管理部門人士介紹,有的家庭居住了十多年的住房仍未能取得合法的產(chǎn)權(quán)證明;有的經(jīng)租房和原有私產(chǎn)因各種原因而失去了產(chǎn)權(quán)證明;有的人為免交契稅而長(zhǎng)期不去辦理登記;以企業(yè)名義購買但個(gè)人享用,還有代持的和無名卻實(shí)際占有等等情況。如何準(zhǔn)確全面獲取房屋信息,仍然是一項(xiàng)長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)。
 
本文來源:新華網(wǎng)
 
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