2017年隨著限購(gòu)、限價(jià)政策不斷疊加，一二線城市房?jī)r(jià)較快上漲的勢(shì)頭得以遏制，高端項(xiàng)目供給受限，同時(shí)市場(chǎng)客戶結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步向“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)靠攏，首次置業(yè)、首次改善型客戶比重提升，投資客比例減少且理性回歸，盲目購(gòu)房的行為大為減少，這些特征或成樓市“新常態(tài)”。對(duì)此，近日克而瑞研究中心以一線城市與10個(gè)典型二線城市作為樣本，對(duì)2017年購(gòu)房人群個(gè)體特征和購(gòu)房偏好進(jìn)行了多角度的研究發(fā)現(xiàn)，35歲以上人群購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)；而隨著不少城市加大宏觀調(diào)控，異地購(gòu)房難度加大。
35歲以上人群購(gòu)房力最強(qiáng)
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房和看房客戶的年齡分布有顯著差異：購(gòu)房客戶中，35歲以上的人是絕對(duì)主力群體，占比超過(guò)一半；而看房客戶中，有60%的人來(lái)自26~35歲年齡段，僅有21%的客戶在35歲以上。也就是說(shuō)，大量年輕的客戶在積極看房，然而卻由于經(jīng)濟(jì)條件或其他原因的限制并未下手購(gòu)房；而35歲以上的客戶看房目的性更加明確，經(jīng)濟(jì)實(shí)力更強(qiáng)，購(gòu)房轉(zhuǎn)化率遠(yuǎn)高于年輕客戶。
并且這一現(xiàn)象在一線城市體現(xiàn)得更加明顯，在這些城市的看房人群中，35歲以下年輕人占比均不足35%；而在這些城市的購(gòu)房人群中，35歲以上占比超過(guò)了60%。
廣州本地客比例下降明顯
從本市客戶到該城市項(xiàng)目看房的情況來(lái)看，總體上這14個(gè)城市的看房客主要是本市客戶，其中沈陽(yáng)的本市客戶占比最多，達(dá)到93.06%，最低的是廣州僅占81.53%，且相比2016年，廣州本地客戶占比下降也最為明顯，其次則是深圳。
克而瑞研究中心吳嘉茗認(rèn)為，2017年由于異地購(gòu)房投資的難度加大，外出看房的客戶比例總體下降，除北京外其余城市的看房者所占來(lái)源于該市的訪客人數(shù)比例相比2016年均小幅下降。但一線城市購(gòu)房溢出的比例依舊高于其他城市?？蛻舻酵獾乜捶空急茸罡叩某鞘惺巧钲?，2016年和2017年分別有66.77%和36.38%的客戶到其他城市看房，盡管2017年該比例驟減，但相比于其他城市仍比較活躍；其次是北京2017年外溢客戶占比反而比2016年更高。4個(gè)一線城市客戶外溢程度按順序?yàn)椋荷钲?gt;上海>北京>廣州。
一線城市客戶不僅在外地置業(yè)投資動(dòng)作積極，在本地也有較多出于投資需求的置業(yè)行為：從克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，投資型需求在一線城市的占比顯然高于其他二線城市，一線城市房?jī)r(jià)的支撐力最為充足，在嚴(yán)格調(diào)控的情況下，一線城市純投資需求平均占比仍然高達(dá)23%，高出二線城市純投資需求的平均占比8個(gè)百分點(diǎn)，其中深圳市場(chǎng)投資型需求的占比在14個(gè)城市中最高；與此相對(duì)的是，深圳純自住型需求占比僅為42%，不足一半，純粹投資的占比高達(dá)34%，自住兼投資的需求為25%。
從其他3個(gè)一線城市來(lái)看，北京、廣州的投資型需求占比較高，而上海的首次改善型和再次改善型需求相對(duì)旺盛。一線城市首次置業(yè)占比較少，主要是由于一線城市購(gòu)房成本相對(duì)較高，對(duì)于首次置業(yè)的人群來(lái)說(shuō)購(gòu)房難度較大。
三房型產(chǎn)品最受歡迎
從全國(guó)購(gòu)房客戶的總體偏好來(lái)看，90~140平方米是市場(chǎng)需求主流，合計(jì)占比過(guò)半。其中，有32%的客戶在購(gòu)房時(shí)首選90~120平方米的產(chǎn)品，這個(gè)面積段主要以兩房、三房為主，能夠滿足首次置業(yè)以及首次改善型的主流需求，所以該面積段的產(chǎn)品也是市場(chǎng)主流；在最主流面積段以外，更多的客戶偏好大戶型的產(chǎn)品，而在面積大于120平方米的產(chǎn)品中，有23%的客戶偏好120~140平方米的產(chǎn)品。140平方米作為普通住宅與豪宅的分水嶺，面積再往上的產(chǎn)品受到總價(jià)升高的影響，選擇的客戶就偏少了。
根據(jù)全國(guó)客戶偏好統(tǒng)計(jì)來(lái)看，三房產(chǎn)品實(shí)用性最高，在各線城市中都是最受歡迎的。此外一線、二線城市有較多的客戶偏好一房、兩房這樣緊湊的小戶型，三四線城市則更多客戶偏好四房這樣的大戶型產(chǎn)品。從14個(gè)重點(diǎn)城市客戶偏好的戶型來(lái)看，廣州、武漢和鄭州均有半數(shù)以上的客戶最為偏好三房產(chǎn)品，其他城市偏好三房產(chǎn)品的客戶比例也多在30%以上。無(wú)論從戶型設(shè)計(jì)、實(shí)用角度，還是總價(jià)控制等方面來(lái)看，面積適中的三房產(chǎn)品都具有非常大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可以最大限度滿足處于不同人生居住狀態(tài)的客戶使用，實(shí)用性最強(qiáng)，所以說(shuō)是“永不過(guò)時(shí)的中等三房”。
業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)：
今年投資需求將放緩
業(yè)內(nèi)人士表示，從政策動(dòng)向來(lái)看，在“房住不炒”原則一再重申、各地持續(xù)收緊放貸資格和條件的大環(huán)境下，投資炒房的空間將持續(xù)被壓縮。克而瑞研究中心吳嘉茗認(rèn)為，2018年市場(chǎng)預(yù)計(jì)主要仍以滿足剛需、首次改善型等自住型需求為主。就核心城市的投資性需求而言，受制于貸款、調(diào)控收緊等因素的限制，無(wú)論是本地置業(yè)還是外溢購(gòu)房，2018年投資性需求的釋放速度都將大大放緩。不過(guò)在外溢購(gòu)房的范圍上，受到鄰近城市購(gòu)房門(mén)檻提高的影響，一線城市外溢購(gòu)房的空間距離可能會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。
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