“部分銀行暫停授信”、利率上調(diào)、房企融資“明道”“暗道”多條業(yè)務(wù)線被按“暫停鍵”。2018年，對于房企而言，將是融資壓力最大的一年。
但是，房企又總能探尋到另類融資途徑。這些途徑包括海外借錢、重啟高風(fēng)險永續(xù)債、發(fā)行超短期融資券、上市房企股東通過股本配售方式為上市房企注入資本金等等。
只是，這些融資方式無論是量上還是成本上，都遠(yuǎn)不及傳統(tǒng)融資途徑。而2018年由于政策收緊將導(dǎo)致房貸減少萬億以上。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，目前商品房銷售和個人購房貸款余額增速均已從高點開始回落。參照以往經(jīng)驗，預(yù)計二者都將在2018年達(dá)到底部。簡單假設(shè)這一輪房地產(chǎn)周期的底部值與上一輪差不多，估算2018年新增個人住房貸款約3.3萬億元，較2017年減少8000億元-10000億元。
這將直接導(dǎo)致房企到位資金的大減。而今年三季度房企將迎來兌付壓力窗口期。
融資壓力驟增
2018年1月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計637.12億元，環(huán)比2017年12月的697.23億元減少8.62%。自2017年10月融資谷底以來，11月、12月融資小幅回溫后，今年1月份又開始回落。
這是因為，房企以往的多條傳統(tǒng)融資路徑皆被堵住。
一個月前，監(jiān)管層叫停了銀行的委托貸款業(yè)務(wù)。要求信貸資金和資管資金不得參與委托貸款業(yè)務(wù)，委托貸款資金不得投資資管產(chǎn)品，不得投向禁止領(lǐng)域。信托公司也被當(dāng)?shù)劂y監(jiān)部門要求停止開展設(shè)有中間級的結(jié)構(gòu)化證券投資業(yè)務(wù)。
銀行開發(fā)貸款、信托貸款、各種債權(quán)股權(quán)融資、銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的各種表內(nèi)外融資，都紛紛收緊。
據(jù)媒體報道，近日恒豐銀行一份被曝光內(nèi)部文件顯示，其于1月29日下發(fā)關(guān)于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的通知，而恒豐銀行隨后也表示這是基于銀行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整作出的正常經(jīng)營決策，屬于暫時性內(nèi)部管理措施。與此同時，銀監(jiān)會以及各地銀監(jiān)局出政策和開罰單“兩手抓”，對違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)融資實行高壓監(jiān)管。
從目前房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源看，國內(nèi)貸款（銀行+非銀）占到15%左右，自籌資金占比在35%左右，其他資金（定金及預(yù)收款、個人按揭貸款）占比在50%左右。
直接決定房地產(chǎn)銷售回款的個人按揭貸款也在收緊
2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議提出，2018年要打好防范化解金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)，使宏觀杠桿率得到有效控制，其中一個重要工作就是努力抑制居民杠桿率，打擊挪用消費貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個人貸款違規(guī)流入股市和房市。
而國內(nèi)房貸利率一路走高。
2018年說是房企最寒冷的冬天，甚至是生死攸關(guān)的一年，并不為過。
另類融資
一向以資金鏈著稱的萬科，近日也釋放對現(xiàn)金流的重視。萬科此前發(fā)布公告稱，萬科董事會主席郁亮不再兼任總裁、首席執(zhí)行官，該職位由祝九勝繼任。郁亮表示：“萬科對現(xiàn)金流是最關(guān)注的，在同行中，我們的回款率是最高的，我們不追求銷售數(shù)字，更在乎的是銷售回款速度。”而郁亮把萬科現(xiàn)金流管理的成就歸功于祝九勝，其表示：“萬科以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，建立了收款管理、付款管理、收付管理、信息管理，萬科在現(xiàn)金流管理的成就就是祝總帶來的。”
2018年，房企將面臨3300億元的債務(wù)到期。
華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長任志強(qiáng)指出，2010年-2014年的5年間，房企債務(wù)只有8000多億元。2015年-2016年兩年間，房企新增債務(wù)達(dá)到8500億元。據(jù)他估算，2017年-2019年房企整體還債規(guī)模將超1萬億元。其中，2018年，還債額度將達(dá)3300億元；2019年額度達(dá)到4700億元。
高負(fù)債壓力下的房企們，并沒有因國內(nèi)融資途徑收窄而放低對資金的渴求。
越來越多房企將視線投向海外市場。據(jù)不完全統(tǒng)計，進(jìn)入2018年以來碧桂園、龍湖、泰禾、華南城、富力等房企紛紛發(fā)布公告，顯示公司擬發(fā)行或已完成發(fā)行美元債務(wù)。
有的房企盯上可轉(zhuǎn)債這一品種。1月30日，中國恒大在港交所發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2023年到期的180億港元可換股債券，年利率4.25%。碧桂園方面日前也發(fā)行了156億港元可轉(zhuǎn)換債券。同時，公司還以配股的方式融資約64億港元。
永續(xù)債也成為部分房企的融資工具。
2月9日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司公告稱，旗下子公司一筆永續(xù)中期票據(jù)及超短期融資券獲中國銀行(601988,股吧)間市場交易商協(xié)會批準(zhǔn)。其中，永續(xù)中期票據(jù)總金額不超過人民幣20億元；超短期融資券總金額不超過人民幣30億元的，注冊期均兩年。
就在1月24日，上海（樓盤）寶龍實業(yè)剛剛?cè)∠吮径ㄓ?018年1月23日發(fā)行的總額10億元的2018年度第一期中期票據(jù)。
不過，這些境外的錢并不便宜，而這些不便宜的錢最終可能成為侵蝕房企利潤的黑洞。
同策研究院研究員敖毓旻認(rèn)為，房企作為資金密集型企業(yè)，無法靈活的根據(jù)外部資本市場情況調(diào)整收縮自身的規(guī)模和現(xiàn)金流量。在債權(quán)融資額度無法滿足企業(yè)需求，融資成本居高不下的情況下，上市房企股東可能會通過股本配售的方式為上市房企注入資本金。
來源：中國房地產(chǎn)報