對(duì)普通市民而言，最關(guān)心的莫過于在租賃時(shí)代還要不要買房？對(duì)企業(yè)而言，租賃的目標(biāo)應(yīng)該對(duì)準(zhǔn)哪些城市？這其中，靜態(tài)租賃回報(bào)率是一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。近日，某數(shù)據(jù)研究中心聯(lián)合發(fā)布了“100城普通住宅租金回報(bào)率排行榜”，蘇州的2017年住宅的均價(jià)為19250元/㎡，租金為每月28元/㎡。按照這個(gè)數(shù)據(jù)，蘇州的靜態(tài)租賃回報(bào)率為1.75%。在租金不變的情況下，在蘇州如果想靠租金賺回一套房的錢的話，平均需要超過57年。
二線城市住宅
租金回報(bào)率超越一線
此次的城市樣本樣本為100座城市，包括4座一線、41座二線、42座三線城市，以及13座四線城市。靜態(tài)租賃回報(bào)率計(jì)算方法是一年租金/房屋價(jià)格。從發(fā)布的百城排行榜來看，100個(gè)城市中只有7個(gè)城市的租金回報(bào)率在4%以上，分別是南陽、遵義、江門、烏魯木齊、哈爾濱、大慶、西安。住宅租金回報(bào)率最高的是三線城市南陽，南陽普通住宅的房價(jià)是3494元/㎡，租金是14.5元/㎡，租金回報(bào)率在4.99%。
有28個(gè)城市的租金回報(bào)率在3%—4%。其中二線城市占了12個(gè)，三線城市占了11個(gè)，四線城市占了5個(gè)。有50個(gè)城市的租金回報(bào)率在2%—3%。通過分析可以發(fā)現(xiàn)，住宅租金回報(bào)率在2%—3%的城市主要集中在三線城市。另外，有15個(gè)城市的租金回報(bào)率在1%—2%，其中一線城市占了3個(gè)，二線城市占了7個(gè)，三線城市占了4個(gè)，四線城市占了1個(gè)。
從排行榜來看，一線城市除了廣州達(dá)到2.07%，上海、北京、深圳都在1.5%-2%之間。這是因?yàn)橐痪€城市二手住宅價(jià)格較高，租金與房價(jià)差距較大，住宅靜態(tài)租賃回報(bào)率明顯低于全國平均水平。二線及三線城市回報(bào)率基本持平，而大部分四線城市的租金回報(bào)率在2%-4%之間。一線城市的租金回報(bào)率普遍比二三四線城市低。在蘇州，排行榜統(tǒng)計(jì)出來的住宅的均價(jià)為19250元/㎡，租金為每月28元/㎡，按照這個(gè)數(shù)據(jù)計(jì)算，蘇州住宅的租售比為1.75%，同樣低于全國平均水平。
那商業(yè)寫字樓的租售比又如何呢？云房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，全國的寫字樓、商鋪的回報(bào)率要略高于普通住宅。部分城市可以達(dá)到7%以上，多數(shù)在4%左右。中西部城市由于進(jìn)入產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段，寫字樓租賃需求旺盛，靜態(tài)租賃回報(bào)率水平較高；貴州、南寧、昆明、太原、沈陽等城市由于新增供應(yīng)較大致使價(jià)格波動(dòng)遠(yuǎn)大于租金變化，回報(bào)率在6%以上。珠海、天津、深圳等城市由于周邊城市群的快速發(fā)展，吸納了部分新增寫字樓需求，致使寫字樓租賃價(jià)格水平增長乏力，回報(bào)率較低。蘇州2017年的寫字樓的統(tǒng)計(jì)均價(jià)為12763元/㎡，日均租金為1.9元/㎡，靜態(tài)租賃回報(bào)率大約在5.43%。
北方地區(qū)商鋪
靜態(tài)租賃回報(bào)率較高
從榜單來看，商鋪回報(bào)率以北部回報(bào)率較高。北方部分城市憑借高消費(fèi)能力，靜態(tài)回報(bào)率處于較高水平，如哈爾濱、長春。分城市看，一線城市中，北京、上海靜態(tài)回報(bào)率排名較為靠前，分別為4.85%、4.56%，深圳則由于辦公高度集中，商業(yè)發(fā)展緩慢，且近年來部分區(qū)域商業(yè)集中入市，一定程度上造成了供過于求，回報(bào)率僅為3.17%。西部城市咸陽搭乘西部開發(fā)的快車，商業(yè)市場租金走高，回報(bào)率異軍突起，躍居首位。在蘇州，商鋪2017年的均價(jià)為21976元/㎡，日均租金為2.9元/㎡，靜態(tài)租賃回報(bào)率約為4.82%。
當(dāng)“房住不炒”成為市場主流，很多有投資需求的市民把目光投向了商鋪。但必須注意到，買了商鋪，并不意味著就可以旱澇保收、坐享其成。購買商鋪之前，以下問題必須考慮到：商鋪適合什么樣的商業(yè)類型？周邊的消費(fèi)水平，能支撐什么水平的品牌？在保守估計(jì)的營業(yè)額基礎(chǔ)上，預(yù)期的租金水平能不能讓商家盈利？
在以往市場未規(guī)范的情況下，曾有市民買下了產(chǎn)權(quán)分散的商鋪。這種商鋪起來成本低，但投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營，而且極容易出現(xiàn)惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場，后期也很難脫手。不少買商鋪的人抱著“一鋪養(yǎng)三代”的想法出了手，一旦看走眼，很有可能陷入“三代養(yǎng)一鋪”的局面。
此外，一定要切記并不是所有的好地段都一定賺錢，有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng)，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時(shí)要多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。當(dāng)然，除了關(guān)注市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來同業(yè)競爭的情況。
租還是買
須考慮綜合因素
“房價(jià)租售比”是衡量一個(gè)地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的數(shù)據(jù)，可反映房產(chǎn)運(yùn)行狀況。從金融角度上來說，在合理租售以下，買房合算；超過合理租售比，自然就是租比買合算，超過越多，就越合算。按照蘇州去年的統(tǒng)計(jì)均價(jià)19250元/平方米，租金均價(jià)每月28元/㎡，計(jì)算后蘇州的租售比為每平方米使用面積的月租金28元除以每平方米建筑面積的房價(jià)19250元，租售比約為1：688。這意味著，在保持當(dāng)前的房價(jià)和租金條件不變的情況下，在蘇州買一套房子完全收回投資需要688個(gè)月，也就是超過57年。
如何理解這個(gè)數(shù)字呢？一般而言，國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1：200-1：300。在一個(gè)房產(chǎn)運(yùn)行情況良好的區(qū)域，應(yīng)該可以在200-300個(gè)月內(nèi)完全回收投資，即17年-25年。由于中國的特殊情況，養(yǎng)房成本暫時(shí)低于歐美，當(dāng)今中國房子的租售比已經(jīng)普遍超過300倍，像北上廣深等一線城市，租售之比達(dá)到1：1000的也隨處可見。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在寬松的信貸環(huán)境下，只要有購房意愿，誰都能獲得房貸。而越來越多的人將買房作為投資、甚至投機(jī)的時(shí)候，這一信貸消費(fèi)模式其實(shí)嚴(yán)重扭曲了真正的供求關(guān)系。結(jié)果，房價(jià)就會(huì)越來越高。而租房市場就不一樣。在房價(jià)飛漲的地區(qū)，房租并不隨之同步上漲。這是因?yàn)樽夥渴袌鍪且粋€(gè)“有效市場”。房租跟房價(jià)不同，是由收入來決定的，房價(jià)可能有投資炒作成分，但租金反映的是市場真實(shí)的居住需求，是消費(fèi)者在房子這一商品上的真正承受力。
但也需要注意到，在實(shí)際應(yīng)用中，租售比要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和通貨膨脹預(yù)期相結(jié)合，還要考慮房價(jià)的增值。無論在國內(nèi)還是國外，合理的租售比都有一定的“漂移”，但是作為相對(duì)指標(biāo)衡量投資價(jià)值仍然有一定合理性。
本文來源：蘇州日?qǐng)?bào)