18日，《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定——蘇州市實(shí)施細(xì)則之一“指標(biāo)核定規(guī)則”（2018年版）》通知出臺。本次規(guī)定是繼《蘇州市實(shí)施細(xì)則之一“指標(biāo)核定規(guī)則”（2015年版）》首次更新，相較于2015年版，本次出臺的規(guī)范在計(jì)容規(guī)則上更為嚴(yán)苛。
且本次規(guī)劃的發(fā)布到執(zhí)行時(shí)間極短，從2018年1月18日發(fā)布，2018年2月22日即執(zhí)行，關(guān)門時(shí)間僅約35天，同時(shí)還跨越了傳統(tǒng)的春節(jié)大長假，基本上是不給開發(fā)商太多更改空間了。
而在《2015年版》，發(fā)布時(shí)間為2014年9月23日，執(zhí)行時(shí)間為2015年1月1日，關(guān)門時(shí)間接近100天。
從本次規(guī)范來看，各類型物業(yè)均受不同程度波及，整體的嚴(yán)格度也不斷在向上海、北京、深圳、杭州等高能級城市看齊。
這其中復(fù)式類產(chǎn)品受影響最大，留給戶型從縱向?qū)用娴膭?chuàng)新已不再開放。隨著規(guī)范的收緊，未來產(chǎn)品的創(chuàng)新和比拼將會徹底從“面積附加值”戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移到比拼“布局方式、合理尺度、空間流線”上！
來看本次規(guī)范對住宅項(xiàng)目開發(fā)定位，其中有幾條影響較大：
條款3.4.5
低層建筑中，分割單元內(nèi)，同時(shí)滿足以下條件的共享空間可不計(jì)入容積率：1、位于門廳、餐廳或起居廳上空；2、至少有一個(gè)邊長與上層空間（走廊或起居廳等）連通； 3、共享空間高度小于或等于兩個(gè)自然層；4、每個(gè)單元內(nèi)的共享空間不多余一個(gè)；5、開洞水平投影面積不超多下層總水平投影面積（包括共享部分）的20%；6、開洞部分沒有網(wǎng)絡(luò)格梁等構(gòu)件。超出以上規(guī)定的，超出部分按水平投影面積全額計(jì)入容積率。
除低層住宅建筑以外的其他建筑設(shè)置的共享空間，除符合“3.4.9條”規(guī)定外，均按自然層計(jì)算容積率。
規(guī)劃解讀：
其中“3.4.9條”的針對的是商業(yè)物業(yè)類型，而本條中指出除低層住宅建筑，以外，多層、高層建筑中，凡是出現(xiàn)共享空間，均需要全額計(jì)算容積率。
也就是說挑高空間也要計(jì)算容積率，目前市場上的疊墅、復(fù)式高層、復(fù)式洋房等產(chǎn)品都屬于此類，別墅產(chǎn)品將成為唯一一個(gè)可以設(shè)計(jì)挑空空間的物業(yè)。
條款3.2.5
非住宅建筑中，在兩個(gè)自然層（含兩層）或9米高度范圍內(nèi)沒有永久性頂蓋或梁的平臺（包括陽臺等）可不計(jì)入，否則按陽臺規(guī)則計(jì)算容積率。
住宅建筑中，平臺（包括陽臺等）至平臺上蓋（包括構(gòu)架）的垂直空間范圍內(nèi)，按陽臺規(guī)則逐層計(jì)算容積率。
規(guī)劃解讀：
也就是說住宅建筑中，陽臺上面只要有上蓋或者構(gòu)架，無論離上蓋是9m還是100m，都不能再算露臺，都要按照陽臺計(jì)算面積。
而之前有項(xiàng)目按照2015年的規(guī)范，每三層一錯(cuò)層，通過錯(cuò)層陽臺實(shí)現(xiàn)露臺的全贈送則無法再使用！
條款3.4.10
多層、高層、超高層住宅不得采用內(nèi)天井式平面布局。內(nèi)天井在9.11條給出了詞條釋意，是指四周均為封閉建筑空間（包括戶之間設(shè)置分戶墻的空間）圍合，且無頂蓋的空間。
規(guī)劃解讀：
現(xiàn)在在高層建筑中，經(jīng)典的兩梯四戶交通核中常常出現(xiàn)的“內(nèi)天井”在規(guī)范中是指“圍合天井”。也就是說目前高層建筑中的偽通透帶大天井的戶型拼接和交通核依然可以設(shè)置。
條款3.4.4
符合以下條件之一的不封閉陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積全額計(jì)入容積率：
1、主體結(jié)構(gòu)內(nèi)；2、總進(jìn)深尺寸大于2.1米；3、最大進(jìn)深小于1米未封閉的陽臺累計(jì)水平投影面積超出本層總水平投影面積（包括陽臺部分）2%的部分；4、住宅建筑中：（1）陽臺水平投影面積之和超出本層總水平投影面積（包括陽臺）12%的部分，或每個(gè)單元內(nèi)的陽臺數(shù)量超出居住空間（臥室和客廳）個(gè)數(shù)的部分（2）陽臺設(shè)置單個(gè)裝飾柱、墻（分戶墻及主體墻除外）寬大于0.6米的。
規(guī)劃解讀：
與2015年版規(guī)范相比，主要有2點(diǎn)。
第一，陽臺設(shè)置的單個(gè)裝飾柱、墻寬度進(jìn)一步限制，這一點(diǎn)對常規(guī)項(xiàng)目影響微弱。
第二、陽臺水平投影面積降至本層投影面積的12%，而2015年版的為15%，下降3%，也就是說100㎡戶型最大可設(shè)陽臺面積減少了3㎡。
常規(guī)附贈空間進(jìn)一步縮減。未來戶型設(shè)計(jì)如果既要南向?qū)掙柵_，又要是家政陽臺，比較難同時(shí)滿足了。
條款3.4.9.1
住宅建筑、服務(wù)性公寓（公寓式酒店），層高大于3.9米、不大于5.4米的部分，按其水平投影面積乘以2.0系數(shù)計(jì)入容積率。
以此為基準(zhǔn)，建筑層高每增加1.5米，增加1.0系數(shù)計(jì)容。
1.0倍：層高≤3.9米 2.0倍：3.9米＜層高≤5.4米 3.0倍：5.4米＜層高≤6.9米
規(guī)劃解讀：
酒店式公寓的計(jì)容方式進(jìn)一步改變，從原來1.0倍容積率情況下最高可到4.5米，到現(xiàn)在最高降為3.9米。4.5米雙層挑高的酒店式公寓已無法規(guī)劃。
專家表示：本次規(guī)則的發(fā)布主要對舒適型住宅影響比較大，對市面上‘偷空間’做產(chǎn)品附加值的做法更加嚴(yán)格限制，對宣傳露臺贈送或者自認(rèn)為的疊墅產(chǎn)品都將受到影響；
另外，對投資性產(chǎn)品的挑高限制，將促進(jìn)市場上現(xiàn)有的產(chǎn)品的宣傳熱度。
2018年首度，蘇州便加緊了建筑的要求，并且是嚴(yán)格控制，并沒有絲毫放松，接下來將住宅往合理布局上引導(dǎo)，進(jìn)一步保障了住宅“住”的屬性！
來源：蘇房網(wǎng)