在大鱷環(huán)伺的房地產(chǎn)行業(yè)，2017年行業(yè)集體中度再度提升，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的邏輯持續(xù)發(fā)酵。表面上看，大型房企拋棄了規(guī)模論，但減速已不容易；中型房企若在規(guī)模上不躍進(jìn)，難以聚集資源，讓自身發(fā)生質(zhì)變，可能被排擠出這一行業(yè)。
2017年，調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，也是市場(chǎng)格局重新洗牌的一年。在這一年，多家中型房企提出2000億元甚至3000億元的“3年-5年”計(jì)劃，試圖邁進(jìn)第一、二梯隊(duì)。2017年，不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均在加強(qiáng)土地儲(chǔ)備上“用力”。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，十強(qiáng)房企的拿地貨值超過(guò)6.2萬(wàn)億元，上述數(shù)據(jù)并未經(jīng)過(guò)企業(yè)的確認(rèn)，但被業(yè)界認(rèn)為頗能反映現(xiàn)實(shí)?？硕鸱Q，銷(xiāo)售十強(qiáng)房企的銷(xiāo)售額在百?gòu)?qiáng)中的占比達(dá)到44%，而對(duì)應(yīng)企業(yè)的新增貨值占比卻達(dá)到了48%。
具體來(lái)看，并購(gòu)迅猛的融創(chuàng)中國(guó)2017年新增土地貨值高達(dá)14358.5億元，高居榜首。剛剛突破5000億元規(guī)模的碧桂園，全年獲取了11963.3億元的新增土地貨值。此外，恒大的新增土地貨值為8785.1億元，萬(wàn)科為6379.7億元。老牌房企中，保利新增土地貨值5319.1億元，中海新增3553億元，均表現(xiàn)出發(fā)力的態(tài)勢(shì)。富力、龍湖也躋身新增土地貨值的前十位，分別為3100億元和2814.9億元。
另有兩家黑馬房企殺進(jìn)了前十，分別是新增2811.6億元貨值的新城控股，以及新增3199.4億元貨值的福晟集團(tuán)，福晟集團(tuán)僅通過(guò)并購(gòu)方式即取得超過(guò)2651億元的貨值。
值得注意的是，與中型房企的急于上位不同，老牌房企中也有走下坡路的，比如綠地集團(tuán)和金地集團(tuán)。按照克而瑞的統(tǒng)計(jì)，綠地控股2017年新增土地貨值為1973.3億元，排名第15位，這個(gè)過(guò)去曾是行業(yè)老大的房企似乎短時(shí)間內(nèi)難以再上位至龍頭位置。此外，金地集團(tuán)2017年新增土地貨值1559.7億元，排名第22位。昔日“招保萬(wàn)金”的四強(qiáng)身份似乎已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)逝去。
對(duì)此，克而瑞表示，從典型房企的土地儲(chǔ)備總量和當(dāng)年銷(xiāo)售面積比值來(lái)看（簡(jiǎn)稱存銷(xiāo)比），一般房企當(dāng)前的存銷(xiāo)比平均為4年左右，“千億元陣營(yíng)房企”多數(shù)在4年以上。
克而瑞稱，在2107年的土地市場(chǎng)上，一些房企表現(xiàn)的尤為積極，通過(guò)收并購(gòu)、合作等房企為企業(yè)囤積了大量貨值，新增貨值是其同期銷(xiāo)售的幾倍之多，這也為企業(yè)明年的業(yè)績(jī)提升打下了基礎(chǔ)。這些房企大致可分為兩類(lèi)，一類(lèi)是銷(xiāo)售金額top30房企，未來(lái)想沖上第二梯隊(duì)實(shí)現(xiàn)千億元目標(biāo)的房企；另一類(lèi)則是在百?gòu)?qiáng)集中度不斷攀升的壓力下，積極求生存的房企。
值得一提的是，克而瑞認(rèn)為，收并購(gòu)仍將是部分房企的主要拿地方式。一方面，在目前土拍市場(chǎng)起拍價(jià)居高不下，有的地塊的樓板價(jià)甚至已高過(guò)周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，為了有效降低拿地成本，部分房企依然會(huì)在收并購(gòu)市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)；另一方面，在集中度加強(qiáng)和土拍價(jià)格較高的背景下，一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機(jī)，行業(yè)洗牌還將繼續(xù)進(jìn)行，這也給了規(guī)模較大的房企提供了收并購(gòu)的機(jī)會(huì)。
值得警惕的是，一般來(lái)說(shuō)，規(guī)模是高杠桿、高負(fù)債砸出來(lái)的。這雖然關(guān)乎房企在行業(yè)中的地位，關(guān)乎在所布局城市的話語(yǔ)權(quán)，但若一味追求規(guī)模，不注重盈利能力的鍛造，也有可能面臨“溫水煮青蛙”式死亡的危局。
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)