住房租賃站在了風(fēng)口上
12月8日的中共中央政治局會議提出，“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”是明年要著力抓好的一項重點工作。
相比此前的“加快研究”，此次的“加快建設(shè)”有了更具操作性的意味。而作為住房制度改革和長效機制的開端，房住不炒、租購并舉、發(fā)展租賃成為當前的重點，新的住房供應(yīng)體系已初見端倪，與此同時，與住房相關(guān)的財稅制度等配套改革亦在推進。
12月8日在廈門，萬科董事會主席郁亮指出，必須要認識到“租購并舉”為什么租在前面；12月9日，萬科高級副總裁譚華杰進一步說明，租賃將成為未來住房供應(yīng)的主要形式。
嗅覺敏銳的不光是地產(chǎn)商。曾在1998年房改時率先推出個人按揭貸款業(yè)務(wù)的建行，也開始發(fā)力租賃金融，服務(wù)機構(gòu)租賃和個人租房。其他諸多銀行與地產(chǎn)商、中介代理公司以及各界社會資本紛紛參與其中。
據(jù)粗略統(tǒng)計，目前建行、工行、平安銀行等均已布局租賃金融，萬科、龍湖、碧桂園、金地、旭輝等大中型房企也已加碼租賃業(yè)務(wù)。不過，截至目前，租賃市場如何做、如何建立租賃的盈利模式，并沒有成熟的路徑，多方仍在探索中。
風(fēng)口上的租賃
一個成熟的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是有租有購。但在過去20年，中國房地產(chǎn)市場基本是以商品房買賣為主的單向度市場，租賃市場長期沒有得到發(fā)展。
而當下，“租”與“購”的轉(zhuǎn)化已經(jīng)在發(fā)生。郁亮指出，當前重點發(fā)展租賃市場，是對1998年以來房地產(chǎn)市場的糾偏，從購租并舉到租購并舉，要租放在前面。
中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松認為，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”開始變成一個中長期的政策基調(diào)，未來租賃人群會逐步上升，這對無論銀行還是地產(chǎn)的決策，都會產(chǎn)生非常深遠的影響。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰指出，提供中小戶型、中低價位為主的長租公寓，對緩解大城市住房困難有著重要的作用。2016年我國公寓市場規(guī)模1.38萬億，預(yù)計到2020年市場規(guī)模將接近2萬億。
開發(fā)商已將租賃視為風(fēng)口。在眾多房企的多元化布局中，以長租公寓為代表的租賃業(yè)務(wù)幾乎已成為“必選項”。記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年銷售額位列前20名的開發(fā)商目前均已進入長租公寓領(lǐng)域。
從碧桂園、招商蛇口的遠期規(guī)劃看，其長租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模均定在100萬間。華菁證券測算，到2027年中國租賃市場將達到5萬億，行業(yè)整體管理規(guī)模預(yù)計為1060萬間附近，而龍頭公司管理規(guī)模約為100萬間。
銀行也積極投身租賃。在支持機構(gòu)租賃方面，建行和工行已對北京、廣州等地的機構(gòu)房東許諾數(shù)千億資金投放。 如11月30日，工行北京分行宣布未來五年為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少于6000億元融資支持；12月5日，建行上海分行宣布為碧桂園提供200億元資金支持以發(fā)展長租公寓；
在個人租房支持方面，11月初建行深圳分行推出的個人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”則把“期限最長10年，額度最高100萬”作為產(chǎn)品特質(zhì)，利率亦低于同期購房按揭貸款。
據(jù)平安銀行行長胡躍飛透露，目前平安集團也在積極開展住房租賃金融服務(wù)體系的研發(fā)和構(gòu)建，希望聯(lián)手各大房企共同推動這一市場的成長。
據(jù)中原研究中心統(tǒng)計，目前已有多家銀行與開發(fā)商數(shù)千億資金將投入租賃市場。中原預(yù)計，作為政策鼓勵的房地產(chǎn)發(fā)展方向，涉足租賃的資本與開發(fā)商預(yù)期將繼續(xù)大幅度增加。
尋找成熟商業(yè)模式
盡管政策推動，各方看好，但仍有不少業(yè)內(nèi)人士指出，租賃市場并非想象的那么美好，其商業(yè)模式、盈利模式并未成熟。
“租賃市場現(xiàn)在也有很多問題，比如說稅收、利率、土地來源、規(guī)范的建立等，做租賃市場并沒有那么容易。”譚華杰說，他不太同意租賃是大風(fēng)口的說法，好像這是發(fā)財?shù)臋C會。
他說，萬科做租賃業(yè)務(wù)的投資決策是人工智能，這和以前開發(fā)商直接用加減乘除運算，根本不在一個技術(shù)難度等級上，所以租賃市場很不好做。
劉志峰也表示，加快住房租賃是解決目前住房問題的主要途徑，但也暴露了租金收入模式能不能在財務(wù)上可行，少交稅、不交稅能不能長期為繼等問題。
旭輝董事長林中指出，未來的長租公寓市場，需要解決市場制度、金融工具支持、相關(guān)稅收的激勵政策，以及租賃用地的推出、財務(wù)模型等方面問題。旭輝非常關(guān)注控制增長率、負債率和利潤率，核心就是要控制融資成本。房企要從開發(fā)經(jīng)營、開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營持有的模型，中間最大的問題就是綜合融資成本，未來的租金回報要大于綜合融資成本，租賃的商業(yè)模式才可持續(xù)。
巴曙松表示，開發(fā)商和銀行要有合作的心態(tài)做一些創(chuàng)新。比如，在當前嚴厲的調(diào)控下，開發(fā)商很難賣的房子可以租給銀行，銀行成立一個房地產(chǎn)租賃管理公司，把十年的租金給開發(fā)商，裝修管理后再租給租戶，構(gòu)建一定的場景推app，提供消費信貸、理財、按揭等業(yè)務(wù)，就把沒有流動性的資產(chǎn)盤活了；房子還是開發(fā)商的，五年后房子增值再拿回來也很好。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道了解，建行在深圳與十幾家開發(fā)商合作就是類似這種模式。
隨著今年來相關(guān)支持政策的進場，租賃住房的行業(yè)痛點正在被正視。尤其在租賃的土地供應(yīng)端，多地政府通過推進招拍掛市場低價自持用地、利用村集體用地和企業(yè)自有用地等多種方式推進租賃用地供應(yīng)。
據(jù)興業(yè)證券測算，上述措施將大幅提升租賃土地和房源供給，將租金收益率從不足2%的水平有效提升至6%。
未來，隨著土地、資金成本下降，租金收益率提升，租賃類reits和abs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有望加快放行。近期，證監(jiān)會稱正加緊研究面向個人投資者的公募reits產(chǎn)品，制定相關(guān)政策法規(guī)，其中租賃運營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的reits將成為政策最先鼓勵的方向。
近日來相關(guān)落地也在加快。10月23日，保利地產(chǎn)發(fā)行國內(nèi)首單央企租賃住房reits，發(fā)行總額不超過50億元；12月1日，招商蛇口首單儲架式長租公寓cmbs獲深交所審議通過，發(fā)行規(guī)模60億元；12月4日，招商蛇口與建行共同推出200億元“飛馳-建融招商長租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)（abn）”。
招商證券指出，未來一旦reits正式落地，通過reits自持公寓將成為主流的運營模式之一。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為，公寓創(chuàng)業(yè)一哄而上的階段已過去，未來它們將走向不動產(chǎn)資產(chǎn)管理，這代表著真正的藍海。
本文來源：21世紀經(jīng)濟報道