信用管理作為租房市場(chǎng)的空白，在過去短短十幾天內(nèi)被改寫，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)紛紛加入，且隨著“租售并舉”、“租購?fù)瑱?quán)”一再被強(qiáng)調(diào)，業(yè)內(nèi)判斷會(huì)有越來越多的企業(yè)加入信用租房這場(chǎng)新模式的搶羹。從目前加入的企業(yè)看，以行業(yè)不同分為兩類，那么未來，是善于做支付系統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)公司會(huì)更勝一籌，還是擁有房源的中介公司會(huì)更具優(yōu)勢(shì)呢？在業(yè)內(nèi)人士看來，不論是哪一類企業(yè)，基于大數(shù)據(jù)建立的信用體系門檻以及房源規(guī)模決定著信用租房模式的可適用性和可推廣度。
房源的獲取與規(guī)模
“房源”一直是住房租賃市場(chǎng)的核心，因此不論是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)還是房地產(chǎn)中介公司推廣信用租房，在業(yè)內(nèi)人士看來，房源供給端的控制能力決定著信用租房模式的可持續(xù)性，而一位不愿具名的行業(yè)觀察人士向媒體記者表示，這一點(diǎn)也是互聯(lián)網(wǎng)公司和房地產(chǎn)行業(yè)公司推出信用租房時(shí)存在的差異之處。
“做支付系統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)公司本身并不運(yùn)營(yíng)管理租賃房源，它們介入租房市場(chǎng)的方式以提供居間服務(wù)平臺(tái)為主，或者說更像是一個(gè)‘代銷平臺(tái)’；與之不同的是，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)范圍本來就包含房屋租賃，也意味著它們?cè)谕七M(jìn)信用租房時(shí)，所租的房源為自家機(jī)構(gòu)持有運(yùn)營(yíng)的房屋。”上述人士介紹。
以目前已經(jīng)介入信用租房的支付寶和自如為例，支付寶在北京、上海等8個(gè)城市率先推出信用租房模式，預(yù)計(jì)會(huì)有超過100萬間品牌機(jī)構(gòu)的公寓正式入駐支付寶。值得一提的是，支付寶信用租房的房源全部是長(zhǎng)租公寓品牌機(jī)構(gòu)持有運(yùn)營(yíng)的房屋，包括welike、朗筑公寓等。在未來一段時(shí)間內(nèi)，支付寶還將接入約兩三百萬套公寓房源，但也都是機(jī)構(gòu)持有的房源。
與之不同的是，自如是鏈家旗下的長(zhǎng)租公寓品牌，目前在北京、上海、深圳、杭州、南京管理房源量超過40萬間，自如在推廣信用租房時(shí)，面向租房客戶的是自身持有管理的房源。
此外，在信用租房所能推出的房源量上，二者也存在一定的差別。據(jù)知情人士透露，支付寶推出的信用租房免押金業(yè)務(wù)，雖然平臺(tái)導(dǎo)入房源將會(huì)超過100萬間，但實(shí)際的免押金房源占比并不高；自如的信用租房是自身管理的40萬間房屋，可選擇空間相對(duì)大一些。不過，無論是支付寶還是自如推出的信用租房，都是機(jī)構(gòu)持有的房屋，相對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)而言，租房者要想免押金租房，可選擇面依舊相對(duì)狹窄。
在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來，這種房源端的差別，也體現(xiàn)在兩種不同類別的公司在推廣信用租房的商業(yè)邏輯上，支付寶推廣信用租房可以獲取流量，通過嫁接資源和提供服務(wù)進(jìn)行盈利，而自如這種本身持有運(yùn)營(yíng)租賃房屋的機(jī)構(gòu)，推廣信用租房是為了培養(yǎng)忠誠(chéng)用戶，并吸引更多的租房客戶來選擇自如品牌，是為了進(jìn)一步做大規(guī)模。
信用的門檻與保障
事實(shí)上，無論是支付寶還是自如，這兩種類別的企業(yè)在推廣信用租房時(shí)，都是建立在對(duì)租房客戶信用評(píng)級(jí)的基礎(chǔ)之上，即并非是所有租房者均可享受租房免押金的優(yōu)惠，而是建立了一個(gè)信用的門檻。在此情況下，平臺(tái)信用評(píng)級(jí)的適用性以及門檻標(biāo)準(zhǔn)就成為信用租房發(fā)展程度的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。
從適用性方面來看，支付寶等類似企業(yè)，擁有海量的c端用戶，同時(shí)保持著較好的客戶黏性，這就保證這類企業(yè)可以通過大數(shù)據(jù)分析并建立一套相對(duì)完整的信用體系，這套信用體系就作為用戶在租房時(shí)的信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，如支付寶的芝麻信用分。
與之相似，自如等類似企業(yè)也是基于用戶在平臺(tái)上的行為記錄，通過大數(shù)據(jù)來對(duì)客戶信用進(jìn)行評(píng)級(jí)。不過，自如等房屋租賃機(jī)構(gòu)的使用者相對(duì)狹窄，且只有與自如發(fā)生過租房交易的人才能擁有自如信用分，這就導(dǎo)致自如信用評(píng)級(jí)的適用性較窄。
“實(shí)際上，信用租房倚賴的信用體系更像是對(duì)客戶行為大數(shù)據(jù)的分析和認(rèn)定，舉例說，支付寶的芝麻信用基于阿里巴巴的電商交易數(shù)據(jù)和螞蟻金服的互聯(lián)網(wǎng)金融數(shù)據(jù)，對(duì)海量信息數(shù)據(jù)的綜合處理和評(píng)估，芝麻信用數(shù)據(jù)涵蓋了信用卡還款、網(wǎng)購、轉(zhuǎn)賬、理財(cái)、水電煤繳費(fèi)、租房信息、住址搬遷歷史、社交關(guān)系等等。這些綜合的數(shù)據(jù)才構(gòu)成了信用體系的建立。”上述行業(yè)人士進(jìn)而介紹，無論是支付寶還是自如，這兩種類別的企業(yè)在推廣信用租房時(shí)，所采用的信用評(píng)級(jí)方式都不具備普遍性，對(duì)于那些不使用企業(yè)平臺(tái)的人而言，信用租房仍有距離。
至于信用的門檻，各家設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。支付寶信用租房免押金的標(biāo)準(zhǔn)是芝麻信用分需高于650分，屬于中等水平；自如信用租房免押金的自如信用分標(biāo)準(zhǔn)是100分以上，根據(jù)自如的介紹，能達(dá)到這一要求的用戶約30%。在業(yè)內(nèi)人士看來，門檻設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)的拿捏也決定著信用租房的可推廣度。“信用租房門檻過高的話，能享受這一優(yōu)惠的客戶就較少，反之門檻過低的話，信用租房中各方的權(quán)益又很難得到保障。同時(shí)，信用評(píng)級(jí)建立在一套固定的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之上，如何去不斷完善信用評(píng)級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，是信用租房中各方權(quán)益得到保障的一個(gè)重要課題。”上述行業(yè)人士坦言。
新模式的拓展與改變
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，目前的信用租房體系主要是租房免押金，而押金問題一直是住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的主要問題之一，以往一些“黑中介”往往拿押金做文章，租約到期后，以這樣那樣的理由扣除租房者繳納的押金。支付寶、自如等企業(yè)推進(jìn)信用租房免押金，也是針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的這一頑疾，解決租房市場(chǎng)存在的問題，利于行業(yè)向健康的方向發(fā)展。
那么，信用租房已然到來的背景下，是否能覆蓋到整個(gè)租房市場(chǎng)的層面呢？
在郭毅看來，上述兩類企業(yè)在推進(jìn)信用租房時(shí)，所租的房源均是機(jī)構(gòu)持有管理的房屋，也就是說，目前租賃市場(chǎng)中只有長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)參與到信用租房體系中來。從目前情況來看，由企業(yè)依托自身平臺(tái)去推廣的信用租房，很難覆蓋到整個(gè)租房市場(chǎng)層面，企業(yè)還是通過信用租房的方式去擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)規(guī)模。未來是否能夠由相應(yīng)主管部門去推進(jìn)信用租房向更全面的市場(chǎng)發(fā)展，目前尚未可知。
實(shí)際上，信用租房確實(shí)在悄然改變租房市場(chǎng)的一些痛點(diǎn)，但是信用租房又能否改變房屋租賃行業(yè)的格局呢？郭毅認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品通過金融或者信用的方式去解決租金問題、提升服務(wù)，這個(gè)一直是在嘗試實(shí)踐的過程中。單一的信用租房并不能改變目前租賃市場(chǎng)的格局，不過，租房市場(chǎng)的服務(wù)會(huì)越來越好、越來越有保障，未來也會(huì)由量變到質(zhì)變。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)，必然是在供需結(jié)構(gòu)平穩(wěn)后才會(huì)出現(xiàn)。目前租賃市場(chǎng)主要的痛點(diǎn)在于供需機(jī)構(gòu)不平衡，在不改變供需結(jié)構(gòu)的情況下，信用租房很難對(duì)房屋租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響和改變。
本文來源：中財(cái)網(wǎng)