這些年，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，由于任總屢測(cè)屢中！
2010年，中國(guó)樓市成為一道分水嶺。在市場(chǎng)上看空論大行其道的時(shí)候，任總卻發(fā)表了房?jī)r(jià)必漲論，并揚(yáng)言：“你們還是別當(dāng)傻瓜了，把幻想放下去吧!”
結(jié)果，2010年房?jī)r(jià)暴漲。全國(guó)平均漲幅9.9%，而北京更是暴漲了42%。
2015年，任總再次發(fā)表房?jī)r(jià)暴漲論：“由于限購(gòu)政策，2013年和2014年土地供應(yīng)量減少，2015年房?jī)r(jià)還將上漲。”
當(dāng)有人問任總到底該不該買房時(shí)?任總對(duì)這個(gè)老生常談的問題顯然是不耐煩了，回到：“都問了十幾年了，還在問。不要等，有錢該買房就買房。”
事實(shí)證明，任總再次一語成箴。2015年隨著限購(gòu)政策的解除，一線城市像壓抑已久的火山，突然噴發(fā)。其中，深圳更是跳漲50%，隨后北京、上海輪番上漲，并蔓延至二線城市。
從此，只要是任總一開金口，都會(huì)備受重視。
近日，在《房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場(chǎng)前景》閉門研討會(huì)上，任志強(qiáng)與張維迎等經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)2017年房?jī)r(jià)展開了一次深刻的探討。
在此次研討會(huì)上，任總的核心論斷是：錯(cuò)誤的調(diào)控手段會(huì)讓需求在一段時(shí)間以后集中爆發(fā)，所以下一輪會(huì)比這一輪漲得更高。
錯(cuò)誤的調(diào)控手段？？？下一輪即將瘋長(zhǎng)？？？任總難道又在戳真相了？？？任總更是從兩方面闡述了他的觀點(diǎn)！
土地供應(yīng)已經(jīng)連續(xù)兩年下滑
任總表示：2015年土地供應(yīng)就是負(fù)的33%，很多城市土地已經(jīng)出現(xiàn)短缺，包括上海和北京。
2016年，政府的土地供應(yīng)繼續(xù)下滑，部分一線城市的土地連2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出讓收入是800多億。而15年是1960億。去年才到前年的差不多40%。
而土地是兩年開工，所以它15年和16年連續(xù)2年的土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)將影響到未來城市的庫存。
然后翻看了一線城市的庫存量，目前一線城市庫存平均已經(jīng)只有6個(gè)月左右，已經(jīng)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的安全庫存標(biāo)準(zhǔn)。
而像蘇州，剩余庫存48000套不到，這兩個(gè)月還是庫存補(bǔ)得較為頻繁的時(shí)段，然而庫存還是在持續(xù)減少，想來，再怎么賣也賣不了12個(gè)月！一線城市就更不用說了。
任總說現(xiàn)在的銷售的房子和竣工的房子的比例是1:2.12。也就是說平均每竣工了1套房，就賣了2.12套，按照一線的6個(gè)月庫存，這么個(gè)調(diào)控法，等到無房可賣，房?jī)r(jià)肯定要出大問題了！
再者，現(xiàn)在不少一二線城市的租賃市場(chǎng)崛起，將來用來居住的只會(huì)更少，任總也在表示：無論是在農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃房，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)拍城市國(guó)有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一個(gè)補(bǔ)充，只能在大城市或人口凈流入特殊城市解決部分人的居住問題！
企業(yè)通過競(jìng)拍方式獲得城市國(guó)有土地建房?jī)H用于出租的做法不可持續(xù)。若不引入金融和稅收支持，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，有可能執(zhí)行不下去。
按照現(xiàn)行政策，這種做法有不合理的地方。企業(yè)競(jìng)地價(jià)是價(jià)高者得，競(jìng)地價(jià)的結(jié)果是租金一定很高，房租是不是也得價(jià)高者得？（即使設(shè)置了限價(jià)也依舊在升值土地?。?/div>
租金價(jià)格要滿足企業(yè)資金回報(bào)需求，不可能在土地價(jià)高者得的情況下降低房租，也只有國(guó)有單位才可以了，等于是給租房補(bǔ)貼！
一線城市需求還將繼續(xù)飆升
目前，因?yàn)橥恋叵∪?，部分一線城市已經(jīng)在限制人口，比如北京最近提出一個(gè)“誓死守住人口2300萬的底線”。并且市里給各個(gè)區(qū)還下了任務(wù)，區(qū)里就把任務(wù)分割給了管轄下的各個(gè)企業(yè)，但結(jié)果卻收效甚微。
一線城市擁有更多的機(jī)會(huì)，更好生活環(huán)境，以及更完善的配套，心之所向也是必然。世界歷史上，早就無數(shù)次的證明限制人口根本行不通。
早在東京還是1200萬人口的時(shí)候，當(dāng)時(shí)就跟北京一樣，下決心把人口控制住，于是就發(fā)展東京的衛(wèi)星城市，修了條高速鐵路，說半小時(shí)就能到大阪，大家去大阪生活吧。結(jié)果路是修好了，東京人不但沒去大阪，反而大阪的人全都跑到東京來了！
只要人口還在源源不斷的往一線城市涌入，房?jī)r(jià)怎么會(huì)不漲呢?有需求就會(huì)有無限可能！
再說回來，拍地拍出了高租金，租金高了誰會(huì)租，租給誰？現(xiàn)在建設(shè)租賃住房，各試點(diǎn)城市出臺(tái)的政策是為了吸引優(yōu)秀人才，如果不是這樣，房子租給誰？
以北京為例，一方面限制人口，外遷低端產(chǎn)業(yè)，低端產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口就減少了，房子租給誰？另一方面出臺(tái)優(yōu)惠政策，吸引高端人才，這也是矛盾的。
還是供需關(guān)系的平衡問題
政府調(diào)控房?jī)r(jià)或者房?jī)r(jià)向下，開發(fā)商就會(huì)謹(jǐn)慎拿地，一旦以后庫存不夠或者政策放開，需求就會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)。房企的各路資金通道被毀后，目前的房企錢都沒有，即使政府土地供應(yīng)量上天，沒有人買地，房子又何來。
這輪調(diào)控有數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)的房企上市公司在國(guó)內(nèi)借不到錢的情況下，已經(jīng)集體選擇借入高風(fēng)險(xiǎn)的美元。選擇這種飲鴆止渴的方式融資，可見國(guó)內(nèi)房企資金鏈已經(jīng)多緊張。
最后就會(huì)導(dǎo)致，在今年1月份，國(guó)內(nèi)40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出現(xiàn)了中心土地流拍。所以，政府打壓得越狠，房企資金鏈越困難，就越不可能拿地建房，庫存就會(huì)更少。下次房?jī)r(jià)就會(huì)漲得越多。
一方面，為了躲避貨幣貶值，我們對(duì)中心地段的需求在源源不斷的上漲。一方面，政府打壓樓市，房企不再拿地，致使庫存告急。
雙重夾擊下，只要政策放開，或者說庫存到了某個(gè)臨界值，房?jī)r(jià)就會(huì)無法抑制地瘋長(zhǎng)！
目前，房?jī)r(jià)還是處于平穩(wěn)增長(zhǎng)的階段；目前，各大城市也都處于加緊土地供應(yīng)；目前，賣房節(jié)奏在變緩，更多人開始觀望！其實(shí)，黨政府是想讓真正需要買房的人趁機(jī)會(huì)買房，阿訊覺得，跟著組織走絕對(duì)沒有錯(cuò)！
來源：蘇樓快訊
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