2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，呈現(xiàn)出“前高后平”的市場走勢(shì)。就商品房銷售而言，雖然同比增速逐月下滑，但銷售面積和銷售金額的絕對(duì)值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上；進(jìn)入二季度后，隨著調(diào)控頻頻加碼，效果逐漸顯現(xiàn)，一二線城市銷售偃旗息鼓，三四線城市熱度雖在，但增長腳步也有放緩跡象。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在熱點(diǎn)城市嚴(yán)控房價(jià)的政策之下，下半年其銷售價(jià)格以環(huán)比小降或“維穩(wěn)”為主。不過，一二線城市供不應(yīng)求格局不變，房價(jià)大幅下降幾無可能。至于三四線城市，在土地市場火熱以及需求溢出等因素帶動(dòng)下，價(jià)格將維持一段上揚(yáng)行情，但可持續(xù)性不高，沖高回落的可能性很大。
一線城市成交量驟減
各地樓市在平靜中告別上半年。在上海，剛剛出爐的6月成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月一手商品住宅成交量為68.61萬平方米，環(huán)比減少3.4%，同比減少45%，幾近腰斬。從歷年來看，由于牽涉到開發(fā)商沖刺半年度業(yè)績，6月往往是一年中成交的相對(duì)高位。然而，今年6月新房市場成交量創(chuàng)下2011年以來同期最低水平，甚至低于樓市較為低迷的2011年和2014年同期。至此，上半年上海新建商品住宅共計(jì)成交357萬平方米，同比減少52.8%。
創(chuàng)近年來成交新低的并非只有上海。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，北京新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽16332套，同比降38.6%，創(chuàng)2010年以來同期新低；
二手房交易量也減少逾三成，已跌近谷底，房價(jià)也由區(qū)域性回落逐步轉(zhuǎn)為普遍回落。
深圳規(guī)土委發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比減少54.7%，成交均價(jià)54632元/平方米，環(huán)比下跌3.9%。廣州則是四大一線城市中表現(xiàn)最為平穩(wěn)的，上半年一手住宅網(wǎng)簽成交50774套，同比降10.92%；網(wǎng)簽均價(jià)為16566元/平方米，同比升4.34%。
部分去年表現(xiàn)極為搶眼的熱點(diǎn)二線城市，今年上半年的市場表現(xiàn)亦不樂觀，一些去年高價(jià)拿地的開發(fā)商以及高位接盤的購房者，已感受到調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。去年最熱的二線城市中，如廈門、福州、南京等地，預(yù)售證審批趨嚴(yán)，新增供應(yīng)量持續(xù)低位運(yùn)行，成交量同比跌幅超50%。此外，蘇州的高房價(jià)顯著拖累了樓市成交表現(xiàn)，“有價(jià)無市”的格局愈加明顯；合肥則受經(jīng)濟(jì)基本面和收入水平相對(duì)較低等多方面因素影響，城市吸附力遠(yuǎn)不及其他熱點(diǎn)二線城市，自去年10月重啟限購后，房地產(chǎn)市場冰火兩重天，成交量持續(xù)低位運(yùn)行。
可以看到，今年上半年，四大一線城市及去年火熱的部分二線城市已偃旗息鼓，樓市調(diào)控政策不斷施壓是主因。一方面，各地存貨減少疊加嚴(yán)格“限價(jià)”導(dǎo)致新增供應(yīng)銳減，成為制約銷售量增長的關(guān)鍵因素；另一方面，一二線熱點(diǎn)城市“限購、限貸、限價(jià)、限售”政策頻頻加碼，投 資性需求受到抑制，商品房成交規(guī)模也隨之持續(xù)降低。
房價(jià)信息難反映真實(shí)情況
從上半年成交情況看，一線城市最主要的特點(diǎn)是“量縮價(jià)平”。與此前每次房地產(chǎn)調(diào)控一
二手房的走勢(shì)基本一致不同的是，這一輪，
二手房市場率先疲軟，一手房仍然平穩(wěn)，甚至平穩(wěn)得有些“不正常”。
“由于‘限價(jià)’因素，目前上海等一線城市新房成交價(jià)格保持平穩(wěn)。相比之下，二手房市場隨行就市，供需雙方均按照市場價(jià)來成交，不存在人為的干預(yù)價(jià)格行為。所以，目前二手房市場明顯比去年有大幅回落，價(jià)格也出現(xiàn)了一定回調(diào)。”克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱表示。由于“限價(jià)”、“限簽”等各種政策因素，目前上海等城市體現(xiàn)出的房價(jià)信息更具復(fù)雜性。
記者了解到，為控制全市新建商品房均價(jià)，目前上海預(yù)售項(xiàng)目獲批價(jià)格都較當(dāng)前市場價(jià)偏低，一二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象在上海已不鮮見。在這種情況下，資金壓力不大的開發(fā)商多數(shù)選擇不去領(lǐng)預(yù)售證，“捂盤”不開，而選擇開盤的開發(fā)商則通過“裝修款”、“車位款”等各種名目讓購房者補(bǔ)差價(jià)，與購房者簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，購房者須現(xiàn)金補(bǔ)上一部分被政策“壓下去”的差價(jià)。如此一來，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上顯示的價(jià)格既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，始終保持“平穩(wěn)”。
比如近期上海浦東御橋一家龍頭開發(fā)商旗下樓盤就明確表示，因?yàn)檎聛淼膬r(jià)格比較低，裝修標(biāo)準(zhǔn)只能下降，如果想要裝修升級(jí)，必須另外交一筆“裝修款”。這并非個(gè)案，因?yàn)槭蹆r(jià)批得低于預(yù)期而降低裝修品質(zhì)（甚至整個(gè)小區(qū)配套設(shè)施）的樓盤近期在上海層出不窮，購房者因此進(jìn)行維權(quán)的案例也不少見。
除了限價(jià)，目前上海新建商品住宅項(xiàng)目還被限制“網(wǎng)簽”。比如說，某區(qū)每個(gè)項(xiàng)目一個(gè)月內(nèi)的網(wǎng)簽總金額不得超過5億元。雖然各個(gè)區(qū)規(guī)定的金額不盡相同，但目的都是為了控制當(dāng)月預(yù)售商品住宅的均價(jià)。
值得注意的是，自今年以來，滬上各大地產(chǎn)機(jī)構(gòu)提供的交易數(shù)據(jù)都刻意淡化甚至回避成交價(jià)格。“一方面，房價(jià)現(xiàn)在尤為敏感，各大機(jī)構(gòu)都心照不宣，幾乎不主動(dòng)披露價(jià)格信息；另一方面，價(jià)格信息不真實(shí)，新房價(jià)格是被控制的，二手房價(jià)格為了避稅幾乎都被做低，房價(jià)信息已不具有參考意義。”一位滬上知名房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析師告訴記者。
事實(shí)也確實(shí)如此。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年6月，上海全市商品住宅成交均價(jià)為47278元/平方米，同比上升29%。而記者了解到的實(shí)際情況是，目前上海外環(huán)附近的新建住宅項(xiàng)目基本都已賣到5萬元/平方米，內(nèi)環(huán)附近新盤單價(jià)基本都在10萬元以上，只不過拿不到預(yù)售證無法開盤罷了。
三四線城市也有隱憂
與一二線城市整體偃旗息鼓形成鮮明對(duì)比的，是上半年大多數(shù)四線城市的熱火朝天。
就成交量來看，今年上半年，三四線城市表現(xiàn)為漲跌互現(xiàn)?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，此前熱門的珠海、東莞、中山、無錫、常熟等市，上半年成交量同比跌幅超30%。一方面，受制于“四限”政策持續(xù)發(fā)力，購房者觀望情緒漸濃，市場熱度較2016年下半年相差甚遠(yuǎn)；另一方面，前期熱點(diǎn)的三四線城市新增供應(yīng)量長期維持在較低水平，顯著拖累成交量上行空間。
而對(duì)大多數(shù)政策支持去庫存的三四線城市，如鹽城、宜昌、九江、汕頭等，在當(dāng)前銷售窗口期積極推盤，成交量同比均實(shí)現(xiàn)較大比例增長，鹽城和宜昌兩市同比實(shí)現(xiàn)翻番，汕頭更是同比大增215%。三四線城市房價(jià)更是領(lǐng)漲全國樓市，克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的32個(gè)三四線城市中，28個(gè)城市1月至5月房價(jià)環(huán)比上漲，超過20%漲幅的城市多達(dá)13個(gè)，太倉、惠州、南通、常州、昆山等城市環(huán)比漲幅均高于40%，珠海、惠州環(huán)比漲幅更是分別高達(dá)58%和72%。
然而，三四線城市的熱火朝天能夠持續(xù)多久？不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著調(diào)控政策不斷升級(jí)、疊加，政策效應(yīng)同樣也會(huì)溢出，今年下半年一二線熱點(diǎn)城市價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)，三四線城市中，前期房價(jià)漲幅較大的則面臨調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，去年大熱的部分二線城市上半年已經(jīng)顯現(xiàn)出調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)⒃诓痪煤筮f延至目前熱火朝天的三四線城市。“政策調(diào)控仍在加強(qiáng)，貸款利率繼續(xù)收緊的預(yù)期將進(jìn)一步強(qiáng)化市場的觀望情緒、增加購房成本，政策調(diào)整的空間仍有，尤其是針對(duì)三四線城市。”丁祖昱認(rèn)為，多數(shù)三四線城市供求并未真正逆轉(zhuǎn)，且存在需求透支的情況，市場“火熱”能持續(xù)多久，不容樂觀。
來源：上海證券報(bào)·中國證券網(wǎng)