近日，全國(guó)多地房貸政策相繼收緊，廣州、青島、大連、珠海等城市首套房的利率全面或部分調(diào)整為9折，其中，杭州部分銀行首套房利率已提升至9.5折，重慶首套房貸利率由8.5折利率優(yōu)惠改為基準(zhǔn)利率。未來隨著調(diào)控力度的加大，樓市的監(jiān)管將會(huì)更加嚴(yán)格，預(yù)計(jì)今年樓市或出現(xiàn)持續(xù)降溫和房?jī)r(jià)回落。
從近期各地相繼出臺(tái)的房貸政策，以及國(guó)內(nèi)國(guó)際宏觀貨幣政策趨勢(shì)來看，2017年整體房貸收緊并逐步提高房貸利率，應(yīng)該是一個(gè)大概率事件。毫無疑問，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金融屬性”是引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要來源之一，市場(chǎng)中金融杠桿過高、過多，而此次房貸趨緊反映了監(jiān)管層著力“防風(fēng)險(xiǎn)”的意圖。
2016年，中國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)趨高，一個(gè)重要原因就是“金融屬性”所致。揆諸現(xiàn)實(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)，從土地環(huán)節(jié)到居民購(gòu)房領(lǐng)域，幾乎都是高杠桿。但不能否認(rèn)的是，房地產(chǎn)開發(fā)商、居民負(fù)債程度越高，金融加速器效應(yīng)越顯著，后果越可能不堪設(shè)想。
杠桿過高風(fēng)險(xiǎn)大
事實(shí)上，杠桿本身只是工具，但低信用加高杠桿一定蘊(yùn)含巨大風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次貸危機(jī)的起源，足可為前車之鑒。房產(chǎn)本來就具有消費(fèi)品和投資品兩種不同屬性，從投資品的角度看，杠桿加大無疑在強(qiáng)化其金融屬性。
次貸危機(jī)之后，美國(guó)也是在不斷調(diào)整。目前美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金更多來源于各種基金，只有15%左右是銀行資金。資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)基本上由不同的公司獨(dú)立運(yùn)作，因而房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較低。但是目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在75%左右，這就有點(diǎn)高。
個(gè)人購(gòu)房雖然有首付款、收入流水等限制，但一些銀行、房地產(chǎn)公司、房產(chǎn)中介利用首付貸、二次抵押貸、“假按揭”、“零首付”等手段，將這些用以防控金融風(fēng)險(xiǎn)的制度架空，使之幾乎形同虛設(shè)。
曾有報(bào)道稱，上海一對(duì)收入不到5萬元的小夫婦，每月按揭還款額接近10萬。不少人甚至不惜借信用貸“殺”入樓市，完全是賭房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升的非理性行為。現(xiàn)實(shí)生活中，賭博式加杠桿購(gòu)房的投機(jī)者不在少數(shù)。此外，還有部分險(xiǎn)資、理財(cái)資金也違規(guī)“借道”，以各種名目進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房貸收緊大勢(shì)所趨
這股“妖風(fēng)”所到之處，摧枯拉朽勢(shì)不可擋，并逐漸獨(dú)立于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，甚至對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行“吸血”。在“金融加速器”效應(yīng)下，某些地方政府、房地產(chǎn)商、購(gòu)房者似乎都“盆滿缽滿”。但“一套房?jī)r(jià)超過上市公司一年利潤(rùn)”的情況，勢(shì)必不能持續(xù)。
從世界經(jīng)濟(jì)史來看，一旦錢流動(dòng)到房子上，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)活力往往就凝固在鋼筋混凝土上面。此時(shí)，房地產(chǎn)就會(huì)顯現(xiàn)“金融加速器”效應(yīng)另外可怕的一面——貶值的放大作用。即使預(yù)期收益發(fā)生很細(xì)微的變化，也會(huì)發(fā)生房?jī)r(jià)大幅度波動(dòng)。這種波動(dòng)不僅讓更多沒有收益支撐的投資者無法招架，還會(huì)放大傳導(dǎo)到整個(gè)經(jīng)濟(jì)。日本發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫，正是因此。
去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“防風(fēng)險(xiǎn)”提升到前所未有的高度，房貸引發(fā)的一系列金融風(fēng)險(xiǎn)無疑是重中之重。央行通過控制房貸總量、窗口指導(dǎo)、差別化存款準(zhǔn)備金利率等措施，初步實(shí)現(xiàn)了房貸收緊，這是在減弱房地產(chǎn)的“金融風(fēng)口”。
正如“站在風(fēng)口上，豬都能飛起來”，我們也想問問下半句，“風(fēng)停了又會(huì)怎樣？”——房貸收緊，房地產(chǎn)“金融妖風(fēng)”停后誰會(huì)在半空？誰感到最“受傷”？無疑是那些高度依賴土地財(cái)政的地方政府、投機(jī)的房地產(chǎn)商、高杠桿的購(gòu)房者等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的“機(jī)會(huì)主義”者。
來源：吳江日?qǐng)?bào)