禾略咨詢ceo鄭永祥有7年開發(fā)商職業(yè)生涯，其中很重要的經(jīng)歷是在萬科產(chǎn)品品類部，參與市場、客戶和產(chǎn)品研究。這套體系為萬科不拿地王以及拿地10個月后開盤等投資開發(fā)策略提供了保障。
2011年鄭永祥創(chuàng)立了禾略咨詢，為中國上市房企前30強中的16家提供過服務(wù)。
以下內(nèi)容為對2017年房地產(chǎn)投資給出的詳細建議。
——編者
著名經(jīng)濟學(xué)家哈里森研究了美國和英國上百年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史后，總結(jié)出經(jīng)典的18年周期論——7年緩慢上漲，5年加速上漲，2年瘋狂上漲，4年泡沫破裂。
2016年，中國商品房銷售金額達到了空前絕后的12萬億。2000年以來中國商品房市場的發(fā)展，減去2007年-2008年和2013年-2014年的兩次調(diào)控，2016年正好是哈里斯周期瘋狂上漲的最后一年，又被哈里斯稱為“勝利者的詛咒”，此后，市場將進入為期4年的泡沫破裂期。
毫無疑問，2017年-2020年對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，必然是風(fēng)控和投資大年，開發(fā)商一方面需要做好風(fēng)險控制，另一方面也要把握周期波動帶來的低位投資機會。盡管從周期上來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入到高風(fēng)險區(qū)間，但我們?nèi)匀幌Ｍ氐椒康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)——“現(xiàn)金流”和“內(nèi)部收益率”，尋找十大優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資標(biāo)的城市，避開行業(yè)的“勝利者的詛咒”。
現(xiàn)金流
“現(xiàn)金流”取決于市場規(guī)模，而市場規(guī)模擴大的基礎(chǔ)來自于人口增量。我們整理了全國30大重點城市2001-2015年15年間的人口數(shù)據(jù)，通過數(shù)學(xué)建模對各城市人口發(fā)展趨勢進行預(yù)測。
未來5年，北上廣深的人口壓力依然很大，與此同時，土地的供應(yīng)卻非常有限，這就決定了這四個一線城市未來的地價依然會高燒不止。
然而，人口增量高，只意味著住房需求旺盛，并不表示房價上漲動力強或上漲幅度大。所以，開發(fā)商在一線城市，即便投資拿地得當(dāng)，也很難獲取暴利的。
從這個角度看，在一線城市爭奪地王的風(fēng)險遠大于回報，倒不如全力布局都市圈，如環(huán)北京、環(huán)上海和臨深區(qū)域，土地獲取成本更低，風(fēng)險更低，可以為更多的外溢剛需提供高性價比產(chǎn)品，從而獲得快速穩(wěn)健的規(guī)模增長。
同時也可以看到，蘇州、合肥、重慶、成都、鄭州、杭州等強二線城市，人口增量也很高，這些城市也是值得開發(fā)商關(guān)注的重點城市。
比較讓人意外的是，南京和天津表現(xiàn)出了人口增長乏力的趨勢，對追求規(guī)模的開發(fā)商而言，或許是時候調(diào)整在這兩個城市的經(jīng)營投資策略，從規(guī)模增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量增長。
內(nèi)部收益率
“內(nèi)部收益率”的提升取決于兩大因素，一是城區(qū)土地的稀缺性，供不應(yīng)求的城市，房地產(chǎn)開發(fā)的周轉(zhuǎn)率更高，二是房價泡沫風(fēng)險低，房價合理且未來上升空間大的城市，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率更高。城區(qū)土地稀缺性方面，我們采集了30大城市的網(wǎng)格化自駕交通、公共交通大數(shù)據(jù)，計算城市實際建成區(qū)的面積，并計算各個城市實際建成區(qū)、核心建成區(qū)分別占全市面積的比例，即實際城市化率及都心化率，以此判斷各城市的土地稀缺性。
城市化率代表城市蔓延、攤大餅范圍的大小，都心化率代表城市成熟配套覆蓋范圍的大小。
依據(jù)城市化率及都心化率可將城市劃分為三種類型，規(guī)模主導(dǎo)型城市、規(guī)模&利潤雙收型城市及利潤主導(dǎo)型城市。
其中，規(guī)模&利潤雙收型城市是最值得關(guān)注的類型。這類城市城市化率在30%-70%之間，都心化率在10%-30%之間，處于城市化快速發(fā)展階段。具體城市方面，蘇州、廣州、北京和寧波具有人口增量的支撐，發(fā)展?jié)摿Ω眩?guī)模和利潤兩方面均可發(fā)力，而珠海、常州、無錫、南京及天津未來缺少人口增量，需更注重投資安全，精選投資區(qū)域。
利潤主導(dǎo)型城市，城市化率超過70%或都心化超過30%，已進入城市化中后期，規(guī)模擴張遭遇瓶頸，需積極關(guān)注舊改等城市更新的存量市場，精耕細作，以獲取利潤為主。 具體城市上，深圳、上海作為城市群核心城市，且未來人口增量巨大，在注重舊改的同時也可積極布局環(huán)都市圈，享受城市群區(qū)域一體化的紅利，向腹地要規(guī)模。東莞、佛山未來人口增量相對有限，未來發(fā)展需更注重與廣深的同城化，引入廣深中高端客群，提升利潤空間。
規(guī)模主導(dǎo)型城市，這類城市的城市化率在30%以下，都心化率在10%以內(nèi)，處于城市化起步階段，城市規(guī)模的突破、城市骨架的拉大是其發(fā)展的主題。這類城市需區(qū)別對待，對合肥、重慶、成都、鄭州、杭州這些未來人口增量大的城市，可積極獲取潛在城市拓展區(qū)的土地，將增量人口導(dǎo)入拓展區(qū)，快速做大規(guī)模。而對像昆明、青島、濟南、沈陽這些未來人口增量乏力的城市，拓展區(qū)將面臨缺客的風(fēng)險。
房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險
房價泡沫風(fēng)險方面，我們采用國際通用的房價收入增速比指標(biāo)，房價收入增速比大于1的為一般泡沫，大于2的為嚴重泡沫。
房價泡沫風(fēng)險嚴重的城市中，北上廣深全部入圍，一線城市房價短期內(nèi)已遭遇天花板，需要通過未來產(chǎn)業(yè)升級、居民收入增加來消化。
二線城市中，東莞、天津、廈門房價泡沫也已經(jīng)相當(dāng)嚴重，房價的維持需要靠改善及高端等彈性需求來支撐，剛性需求逐漸被迫退出市場或轉(zhuǎn)向二手市場，市場存在大幅波動的風(fēng)險。
已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫風(fēng)險的主要為熱點二線城市，市場將從剛需為主轉(zhuǎn)向剛需、改善并重。無泡沫風(fēng)險的城市中，值得特別關(guān)注的是房價經(jīng)過大幅上升后的合肥，房價依然健康，仍存在整體向上抬升的空間，其次杭州、成都等蓄勢待發(fā)的城市也仍有較好的機會。
結(jié)合市場規(guī)模、建成區(qū)土地稀缺性及房價泡沫風(fēng)險進行綜合評估，2017年最值得投資的城市——規(guī)模&利潤型城市為蘇州和寧波；利潤型城市為佛山，規(guī)模型城市為合肥、重慶、成都、鄭州、杭州、大連和武漢。
本文來源：經(jīng)濟觀察報