拆開(kāi)一看，里面的內(nèi)容令大家瞠目結(jié)舌——這是一份“附有違法建筑的房屋認(rèn)定書(shū)”。收到它意味著，這些房子已被認(rèn)定存在違建，并因此被房地產(chǎn)登記部門(mén)“注記”，交易被凍結(jié)。
違規(guī)的房子還能順利往外賣(mài)掉？會(huì)不會(huì)是城管部門(mén)“搞錯(cuò)了”？
該小區(qū)所在的城管執(zhí)法中隊(duì)表明，沒(méi)有搞錯(cuò)！被列為“違建”的部分是當(dāng)初開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的“無(wú)底陽(yáng)臺(tái)”。違建主要存在于小區(qū)的疊墅、聯(lián)排以及小高層的頂層復(fù)式房的二樓陽(yáng)臺(tái)。
據(jù)了解，當(dāng)初交房的時(shí)候，這有一個(gè)4平方米左右的陽(yáng)臺(tái)。但這個(gè)陽(yáng)臺(tái)有框架和圍欄，卻沒(méi)有兜底(也就是沒(méi)有地面，一旦推開(kāi)房間移門(mén)走出去，業(yè)主會(huì)直接從二樓掉至一樓)。但當(dāng)初開(kāi)發(fā)商的樣板房里，這里的地面和地板都是齊全的。
也就是這么個(gè)小動(dòng)作，這部分空間違建了。城管執(zhí)法大隊(duì)給出的理由也很充分——房產(chǎn)證上沒(méi)有的、沒(méi)有確定實(shí)線標(biāo)識(shí)的任何改動(dòng)，必須要得到房產(chǎn)規(guī)劃部門(mén)的審批同意才可以。
而茉莉公館沒(méi)有一家業(yè)主能拿得出批復(fù)。
城管部門(mén)稱，在認(rèn)定違建時(shí)，還特意請(qǐng)了規(guī)劃部門(mén)到現(xiàn)場(chǎng)商量指導(dǎo)，違法搭建的認(rèn)定并無(wú)問(wèn)題。
無(wú)獨(dú)有偶，去年12月底，上海還發(fā)生了一起業(yè)主維權(quán)事件，也是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的一個(gè)戶型的主衛(wèi)生間被判定為違建，因而被責(zé)令拆除，繼而引發(fā)消費(fèi)者集體維權(quán)。
不降價(jià)賣(mài)房的“核武器”從此失靈了！
優(yōu)淘城總裁薛建雄就告訴邦爺，這種偷面積的做法，在行業(yè)內(nèi)非常普遍，很多開(kāi)發(fā)商將偷來(lái)的面積作為贈(zèng)送，才能給到“贈(zèng)送超大陽(yáng)臺(tái)”、“入戶花園”等營(yíng)銷(xiāo)噱頭，誰(shuí)想它們背后偷面積、改規(guī)劃等等，都是些可能涉嫌違規(guī)的做法。
所謂“偷面積”，是指利用設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)計(jì)一些不計(jì)入銷(xiāo)售面積或只計(jì)50%的空間，開(kāi)發(fā)商通過(guò)測(cè)繪、規(guī)劃原則贈(zèng)送面積、變相促銷(xiāo)的現(xiàn)象以提高單位使用率，讓消費(fèi)者覺(jué)得“物超所值”。
而在營(yíng)銷(xiāo)措辭中，開(kāi)發(fā)商多以“送面積”“附贈(zèng)空間”來(lái)代替“偷面積”，也就是說(shuō)，通過(guò)減少建筑面積的套內(nèi)平面面積，實(shí)際上增加使用面積，這樣一來(lái)，發(fā)展商可以減少稅費(fèi)，消費(fèi)者也獲得了實(shí)際上的實(shí)惠。有些發(fā)展商更是利用“偷”來(lái)的面積送給買(mǎi)房者，以增加項(xiàng)目銷(xiāo)售亮點(diǎn)。
原本，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)打擦邊球的方式擴(kuò)大房屋面積，而今，在強(qiáng)力的樓市調(diào)控之下，未來(lái)這種方式可能會(huì)越來(lái)越少。
2015年1月1日起國(guó)家執(zhí)行了新版的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，開(kāi)發(fā)商很多“偷面積”打擦邊球的方式得到壓制，不敢隨意亂送“面積”了，一些樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)花招也被抑制。另外，開(kāi)發(fā)商的房屋規(guī)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也越來(lái)越嚴(yán)格，只能說(shuō)，以后這種“送陽(yáng)臺(tái)、落地窗”的情況也是越來(lái)越少。
實(shí)際上，不僅上海在叫停“偷面積”，全國(guó)其他城市如蘇州等，也對(duì)超規(guī)劃、超容積率建房的行為嚴(yán)厲處罰。一些地方因?yàn)榉科筚?zèng)送的地下室等部位面積超過(guò)規(guī)定，甚至要求追繳土地出讓金。
而上海為了嚴(yán)格限制樓盤(pán)“偷面積”，甚至帶規(guī)劃方案出讓，對(duì)樓盤(pán)的具體層高、陽(yáng)臺(tái)數(shù)量等指標(biāo)予以嚴(yán)格限定。
對(duì)部分房企的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)來(lái)說(shuō)，政府在建筑規(guī)劃等方面的干預(yù)，正在突破他們的最后心理防線。因?yàn)椋谑袌?chǎng)成交低迷的大背景下，大規(guī)模“偷面積”，一直是開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)的不二法門(mén)，這可以使企業(yè)在不降價(jià)的前提下，大面積促銷(xiāo)賣(mài)房。但是，沒(méi)有了送面積，開(kāi)發(fā)商就只能在裝修贈(zèng)送等其他層面花力氣，需要大幅讓利不說(shuō)，效果還不見(jiàn)得會(huì)很好。
地產(chǎn)商的“絕招”已經(jīng)沒(méi)有幾樣靈了！
在限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控政策不斷出臺(tái)的同時(shí)，發(fā)改委、工商、稅務(wù)、規(guī)土、證監(jiān)、銀監(jiān)、公安乃至民政部門(mén)都在各自管轄范疇的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管領(lǐng)域重拳出擊，嚴(yán)厲整頓，不斷地壓縮房地產(chǎn)企業(yè)“小動(dòng)作”的空間，讓他們能鉆空子的地方……越來(lái)越少！
從去年年初，隨著各地嚴(yán)令，禁止p2p產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)用于首付貸，地產(chǎn)商們就開(kāi)始發(fā)現(xiàn)，自己辛苦修煉，可以逆房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的“絕招”在不斷失靈。
去年年末，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，進(jìn)一步規(guī)范商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售，從12月30日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)房前應(yīng)到所在區(qū)房管部門(mén)辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案，備案后應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開(kāi)銷(xiāo)售全部房源，要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。
通過(guò)要求現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格備案，讓部分開(kāi)發(fā)商將期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，然后突破備案價(jià)格限制的“陽(yáng)謀”，以進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)。
上海等地還在土地出讓文件中規(guī)定了“房屋建造的最低高度要求”，規(guī)避開(kāi)發(fā)商通過(guò)“做容積率”(一種行業(yè)術(shù)語(yǔ)，指開(kāi)發(fā)商通過(guò)部分地塊提高容積率，部分地塊降低容積率，以應(yīng)付項(xiàng)目平均容積率的規(guī)劃要求)，在普通住宅地塊，開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目。
這樣做可以把高層住宅成本，“挪”到別墅，讓高層住宅以低于業(yè)界預(yù)計(jì)的成本價(jià)，甚至低于土地樓板價(jià)的價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，但這些做法都觸及了合規(guī)開(kāi)發(fā)修建的紅線。“但這一次房地產(chǎn)調(diào)控的最大不同。”一位地產(chǎn)業(yè)的大佬說(shuō)，原來(lái)政府的調(diào)控僅限于住建部、銀監(jiān)局、工商局、發(fā)改委這幾個(gè)部門(mén)，現(xiàn)在則是動(dòng)員了幾乎所有和地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的部門(mén)，規(guī)定的內(nèi)容越來(lái)越細(xì)，自由發(fā)揮的空間越來(lái)越小。
這在很大程度上，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)，保護(hù)了消費(fèi)者權(quán)益。但也讓開(kāi)發(fā)商鉆空子，做小動(dòng)作，沒(méi)有了空間。所以開(kāi)發(fā)商對(duì)今年的市場(chǎng)不要抱太多幻想，多留點(diǎn)現(xiàn)金，賣(mài)不掉的早點(diǎn)降價(jià)處理，才是地產(chǎn)人今年最好的出路……
本文來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞