房子是用來住的，不是用來炒的”，2016年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議給出了對樓市的最新表述。這句話看似簡單，卻意味深長。
事實上，自去年燃起的這波樓市熱潮，已經(jīng)不單單是供需端的自然反應(yīng)，其中夾雜了太多投資投機(jī)行為。“變味”的樓市迎來了新一輪的政策調(diào)控，限購限貸重啟、首付上調(diào)、限價土拍……隨之而來的是行情急轉(zhuǎn)直下，購房者猶豫觀望。
“很多年輕人，有自己的目標(biāo)，比如想做首富是對的，但是最好先定一個小目標(biāo)，比方說我先掙它一個億。”2016年萬達(dá)董事長王健林的這句話，已經(jīng)被網(wǎng)友評為年度10大流行語之一，然而，對于一般的購房者而言，一套房的首付，卻已是一個大目標(biāo)。
政策調(diào)控貫穿了全年樓市
去年出臺的一系列樓市利好政策效應(yīng)在去年乃至今天上半年不斷得到釋放。首套房首付可降至2成，二套房首付可降至3成，首套房面積為144平米以上的，從3%減按1.5%的稅率征收契稅；二套房契稅從3%降為1-2%不等，而營業(yè)稅方面，個人購買2年以上（含2年）的住房對外銷售，免征營業(yè)稅……一系列的利好政策，使得樓市這把“火”越燒越旺。
一時間，全城樓盤似乎都賣得脫銷，一時間，全城樓盤似乎都賣得脫銷，開盤即售罄的字眼充斥樓市。那時候，即售罄的字眼充斥樓市。那時候，似乎人人都在買房，在買房，買房也不再單純看購房者的資金實力，還要拼關(guān)系博運(yùn)氣。還要拼關(guān)系博運(yùn)氣。
隨著樓市日益火熱，房價不斷上漲，隨著樓市日益火熱，房價不斷上漲，漲幅一度位居全國前列，一度位居全國前列，大量炒房資金在樓市游弋。過熱的蘇州樓市也引起了政府部門的擔(dān)憂。3月18日，蘇州市政府召開常務(wù)會議，審蘇州市政府召開常務(wù)會議，議通過《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》為抑制房價過快上漲，樓十條”發(fā)展的意見》，為抑制房價過快上漲“，樓十條”中明確規(guī)定，開發(fā)商在對外銷售時，中明確規(guī)定，開發(fā)商在對外銷售時，同批次房源應(yīng)當(dāng)一次全部公示銷售價格，源應(yīng)當(dāng)一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，不得高于申報價格，申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調(diào)12%劑使用。樓市十條”劑使用。“樓市十條”的出臺“一石激起千層浪”，但開發(fā)商們卻普遍認(rèn)為對市場影響不大。事實也的確如此，房價依然踏著大步向事實也的確如此，前。
“樓十條”雖然影響甚微，卻算得上是2016年蘇州樓市調(diào)控的開端。5月的土拍中，年蘇州樓市調(diào)控的開端。月的土拍中，蘇州首次采用“熔斷”機(jī)制，即競拍價格突破最熔斷”機(jī)制，高限價后終止出讓，高限價后終止出讓，此后又推出一次報價模式，以此抑制過熱的土地市場。以此抑制過熱的土地市場。
8月11日，蘇州市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》，與之前的購房條例相比，蘇十五條”與之前的購房條例相比“，蘇十五條”規(guī)定居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由不含吳江區(qū)）40%40%調(diào)整為50%。50%更重要的一點是，蘇十五條”更重要的一點是“，蘇十五條”對外地戶籍購房者提出更高要求：購房者提出更高要求：非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前套住房時，2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳城鎮(zhèn)社會保險）納證明，納證明，這一規(guī)定標(biāo)志著蘇州再次進(jìn)入“限購”，但這一限購條件并不高，從過去限購政策但這一限購條件并不高，執(zhí)行來看，執(zhí)行來看，這算是一次溫柔的“限購”。
此時的蘇州樓市，此時的蘇州樓市，雖然看上去依舊購買力旺盛，但已表現(xiàn)出降溫的趨勢，旺盛，但已表現(xiàn)出降溫的趨勢，售樓處來訪量明顯下降，明顯下降，8月蘇州整體成交均價已經(jīng)出現(xiàn)回落。然而，9月末的一場土拍，再次點燃蘇州然而，月末的一場土拍，樓市，土拍之后多盤出現(xiàn)封盤調(diào)價，樓市，土拍之后多盤出現(xiàn)封盤調(diào)價，漲價少的一兩千，漲得多的三五千。在此背景下，一兩千，漲得多的三五千。在此背景下，10月4日，蘇州迎來史上最嚴(yán)調(diào)控政策，暫停對非蘇州迎來史上最嚴(yán)調(diào)控政策，戶籍居民出售二套房，戶籍居民出售二套房，暫停向擁有3套及以上戶籍居民出售住房。同時，戶籍居民出售住房。同時，對首付比例也做了相應(yīng)提升。此番限購之后，蘇州樓市瞬間轉(zhuǎn)入冰點，近一個月內(nèi)蘇州樓市沒有項目開盤加推，多數(shù)準(zhǔn)備開盤的項目都延遲了開盤計劃。
今年樓市違約不斷
在政策調(diào)控中前行的蘇州樓市，行情坐上了“過山車”，而面對不同的行情與政策調(diào)控，購房者也上演了一幕幕樓市眾生相，其中違約情況屢見不鮮。
蘇州某律師事務(wù)所律師告訴記者，今年以來，來向他咨詢房產(chǎn)交易違約問題的人尤其多，有時候一天就要接待好幾個客戶，特別是“
二手房交易過程中賣家毀約的情況居多。”
的確，今年上半年快速上漲的房價，讓不少房東不惜賠錢也要毀約，有的甚至在簽合同前一刻突然變卦。今年5月，市民周先生通過中介介紹看中了位于吳中區(qū)的一套房子，總價為180萬，周先生向房東胡先生支付了10萬元定金后，約定5日后雙方簽訂正式合同，可在簽合同的前一天，房東卻突然電話通知周先生房子不賣了，原因是胡先生房子周邊剛剛拍了一塊地，樓面價就比他所賣房子的單價要高，胡先生覺得房價上漲了，他賣得虧了，要求對方加價20萬，不同意的話就不賣了。
在上半年火熱行情的刺激下，
二手房交易過程中的違約事件屢有發(fā)生，大多數(shù)毀約情況不盡相同，而房東毀約的想法也十分簡單：漲“價部分的錢遠(yuǎn)比賠的錢要多得多。”這也就促使違約情況的多發(fā)。
然而，限購新政出臺后，情況卻發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，買方違約的情況逐漸增多。“一套260萬左右的房子，一夜之間就需要多付50萬的首付款，哪里去湊那么多錢。”談起此前的換房經(jīng)歷，陳女士倍感受挫。
陳女士告訴記者，她家在蘇州已有一套房，因為父母年紀(jì)大了，想把老兩口接過來一起住，方便照應(yīng)，于是打算換一套大點的房子。經(jīng)過兩個多月的時間看房后，最終看中了一套價值260萬左右的房子，并交了20萬定金。可沒料到的是，房子還沒趕上網(wǎng)簽，就遇到突如其來的樓市新政，根據(jù)新政的規(guī)定，陳女士屬于有1套住房但沒有購房貸款記錄或相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例由30%調(diào)整為50%。一下子要多出50萬首付，實“在沒辦法拿出來啊。”和家里人商量后，陳女士決定違約棄購，這也是沒辦法的辦法。”
限購之后，一部分人的購房計劃被擱置了?！?/div>
伴隨著12月20日土拍的落槌，2016年蘇州的土地市場基本已塵埃落定?；仡欉@一年的土地市場，用“火熱”來形容似乎并不為過。雖然此前有“熔斷”機(jī)制、一次報價、現(xiàn)房銷售等諸多限制條件來抑制地價上漲，開發(fā)商也有所收斂，但依然表現(xiàn)出較高的拿地?zé)崆椋?ldquo;有錢，任性”詮釋了開發(fā)商拿地的態(tài)度，從剛剛結(jié)束的這場土拍便能窺見一二。
據(jù)蘇州房天下統(tǒng)計顯示，2016年蘇州經(jīng)歷了大大小小土拍12場（市區(qū)5場，吳江7場），共出讓地塊122宗，成交地塊數(shù)量與2015年124宗相差不大,2016年土地市場最終成交面積為6502927平方米，同比2015年減少114486㎡；成交金額14461125萬元（約1446.1億），同比2015年增加8469372萬元，同比增幅141.35%，創(chuàng)5年新高。
從成交面積和成交金額的變化不難看出，這一年蘇州的土地市場有多火熱。上半年蘇州樓市高歌猛進(jìn)，量價齊升，住宅存量去化迅速，房企競爭日趨激烈，不少“地主”余糧不足急需拿地。4月、5月幾場大型土拍，不少優(yōu)質(zhì)住宅地扎堆上市，遭到各房企哄搶。第三季度樓市和土地市場都延續(xù)了第二季度的熱度，地塊出讓集中在9月份，共出讓地塊38宗，成交面積2166657.8㎡。
值得一提的是，今年蘇州土地市場上出現(xiàn)了不少新面孔，新晉房企高價拿地兇猛。除了那些老面孔外，今年的幾次土拍中，國瑞、恒大、魯能、鄭州綠都、泰禾、華發(fā)、雅居樂、禹洲、東原地產(chǎn)等新面孔也出現(xiàn)在蘇州的土地市場，而它們也是有備而來，拿地毫不手軟。
余糧不足急需拿地的結(jié)果就是，地價被推到了一個新高度。姑蘇區(qū)最高樓面價已達(dá)38351元/平米，高新區(qū)樓面價已經(jīng)到了3萬元/平米，而吳中木瀆、相城元和、新區(qū)滸關(guān)等板塊樓面價紛紛踏入2.0時代。據(jù)統(tǒng)計，2016年土拍中，樓面價超過2萬/平米的地塊數(shù)量已經(jīng)有14宗。
土地開發(fā)條件嚴(yán)苛，加上明年市場的不確定性給開發(fā)商出了一道難題。手中余糧不足的開發(fā)商，是該選擇拿地還是不拿呢，而高價拿地的開發(fā)商，注定未來的路不好走。
2017年，走著瞧。
本文來源：姑蘇晚報
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