2016年，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“冰火兩重天”：一邊是不少中小城市大量商品房賣不出去，需要去庫存；另一邊是北京、上海等一線城市住房銷售火爆，甚至出現(xiàn)買房子就像買白菜的怪現(xiàn)象。而各地在10月前后出臺的限購、限貸等調(diào)控政策效果明顯，讓火熱的房地產(chǎn)市場快速降溫，房地產(chǎn)市場也從前三季度的火力大爆發(fā)到四季度漸趨平靜。
2016年，北京、上海、深圳等大城市的購房盛況已經(jīng)達(dá)到歷史最高峰。2016年1至11月，全國的銷售面積已經(jīng)超過了13億平方米，銷售額超過10萬億元，已經(jīng)超過上一個歷史高峰2013年全年的數(shù)額，肯定會創(chuàng)造歷史新高。
在關(guān)鍵時點(diǎn)上，中央為2017年的房地產(chǎn)市場明確定調(diào)。12月14日至16日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。那么，長效發(fā)展機(jī)制和短期調(diào)控兩者是什么關(guān)系？2017年房地產(chǎn)市場會否再現(xiàn)2016年的火爆？我們該如何看待本輪樓市調(diào)控？12月11日，記者采訪了作為1998年房改方案起草人之一的全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌，請他就當(dāng)前的樓市解疑釋惑。
2017年房價總體上穩(wěn)中下行、增幅放緩
2016年一線與一些熱點(diǎn)二線城市的樓市就像突然坐上“火箭”，價格的快速上漲讓很多人始料未及。如何看待2016年部分城市樓市的瘋狂表現(xiàn)呢？
顧云昌認(rèn)為，2016年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“雙泡沫”。一個是一二線城市出現(xiàn)的價格泡沫、資產(chǎn)泡沫；一個是三四線城市出現(xiàn)的庫存數(shù)量泡沫，即房子賣不掉。因此，國家有針對性地推出了“因城施策、一城一策”的調(diào)控方針，從不同的兩個方面發(fā)力，一方面針對一二線城市房價上漲過快，控制房價；另一方面針對三四線城市實施去庫存政策。調(diào)控時用“兩只手”進(jìn)行調(diào)控，一只是無形的手，一只是有形的手。無形的手是市場調(diào)節(jié)，有形的手是行政手段，包括限購、限貸等調(diào)控政策。
2017年的房價到底會不會上漲？顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場有一個明顯的“周期規(guī)律”，即3年左右一個周期。2013年是房價的高漲期，2014年是房價的下行期，2016年又迎來一個高漲期，正好是3年時間。2017年的房地產(chǎn)市場不可能再像2016年那樣瘋狂，因為一二線城市先后采取了限購、限貸甚至限價等手段，控制房價和交易量的快速上升。其實，房價的漲或不漲，因城而異。三四線城市在去庫存，不是去杠桿，還在加杠桿，比如政府采取補(bǔ)貼方式鼓勵大家買房。其實這些地方的房價本來沒什么泡沫，去庫存之后房價出現(xiàn)回升，是正常的、合理的?？傮w來說，2017年無論是交易量還是房價，有的城市會穩(wěn)中下行、增幅下降，有的城市還會出現(xiàn)穩(wěn)中有降的情形。
土地制度改革是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制最重要的部分
今年進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控，抑制了一些需求。有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控一直是在走抑制需求的老路。顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控是針對需求側(cè)的，市場冷的時候要刺激需求，比如去庫存；市場太熱的時候要遏制需求。抑制需求側(cè)的調(diào)控是短效的，而調(diào)控本身就是短效機(jī)制。改革則針對供給側(cè)，同時也是一個長效機(jī)制建立的過程。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。這是房地產(chǎn)供給側(cè)改革很重要的一個方面。過去的樓市調(diào)控政策，以限購、限貸甚至限價為主，更多針對樓市短期需求。但是我們也不能只講長效機(jī)制，短效機(jī)制也要使用，畢竟調(diào)控永遠(yuǎn)在路上，而改革任重而道遠(yuǎn)。
根據(jù)以往經(jīng)驗，房價在每一次調(diào)控之后都會出現(xiàn)反彈，房價如何避免進(jìn)入這一怪圈呢？顧云昌表示，在增發(fā)那么多貨幣的情況下，房價能不高嗎？關(guān)鍵是房價上漲的速度、發(fā)行的貨幣量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是否相適應(yīng)，要看調(diào)控政策出臺的時間、調(diào)控的手段是否合適，否則會適得其反，比如過度的壓制會出現(xiàn)強(qiáng)烈的反彈，“一刀切”的調(diào)控不能夠?qū)ΠY下藥。從房地產(chǎn)市場3年一個周期的規(guī)律來推斷，2019年房地產(chǎn)價格可能又會上升。這是市場規(guī)律，是不可逆的。所以我們的改革要按照市場規(guī)律來進(jìn)行。
在顧云昌看來，目前我國房地產(chǎn)存在的問題是供給側(cè)的問題，也就是供給側(cè)方面的土地供需錯位。土地制度改革是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制最重要的部分，當(dāng)然還有稅收體制、金融體制改革，但是最重要的問題是土地制度的問題。2008年以來，在我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，土地的城鎮(zhèn)化和人口的城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了扭曲，土地城鎮(zhèn)化使大量中小城市周圍的農(nóng)田變成了城市建設(shè)用地，而人口城鎮(zhèn)化使大量的人口從農(nóng)村來到中小城市，走向現(xiàn)代化大城市，也就是土地的供應(yīng)和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市沒有更多的土地供應(yīng)甚至是無地供應(yīng)，但人還在流入，土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個主要方面。
出臺房地產(chǎn)稅對房價影響有限
有觀點(diǎn)認(rèn)為我國房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度并不算高。因此，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)必須要繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)的引擎作用。對于這種看法，顧云昌表示，城鎮(zhèn)化離不開房地產(chǎn)。一方面，城鎮(zhèn)化推動了房地產(chǎn)的發(fā)展，反過來，房地產(chǎn)的發(fā)展又進(jìn)一步促使城鎮(zhèn)化向前邁進(jìn)。因此，要客觀看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)、對城市建設(shè)的貢獻(xiàn)和對老百姓居住條件改善的貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)本身確實存在許多問題，主要出在供給側(cè)的土地制度問題上，以及金融和稅收問題上。
如果未來出臺房地產(chǎn)稅，會不會影響房價？顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對房價的影響不是沒有，但影響不大，靠房地產(chǎn)稅來打壓房價是不切實際的。上海、重慶早就試點(diǎn)房地產(chǎn)稅了，對房價幾乎沒有影響。現(xiàn)在我國房地產(chǎn)稅的稅基還沒有確定，就來評價房地產(chǎn)稅對市場的影響，未免太空泛。房地產(chǎn)稅主要是用來調(diào)節(jié)住房需求，主要目的是為了國家的稅收體制改革，或者說是為了健全房地產(chǎn)的稅收體制，保證國家財政收入，不能單純地與房價問題掛鉤。
來源：吳江日報