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    成交腰斬

 

    我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的完整小周期為2至4年，其中上升周期一般只有1年。得益于資金面和行業(yè)政策的相對(duì)寬松，2015年、2016年房地產(chǎn)業(yè)均處于上升周期，或預(yù)示著下行周期已悄然開(kāi)啟。來(lái)自 西南證券 的觀點(diǎn)認(rèn)為，2017年全國(guó)商品房銷(xiāo)售增速和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將雙雙下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10月至11月，全國(guó)已有超過(guò)24個(gè)城市出臺(tái)了50次不同力度的房地產(chǎn)調(diào)控政策。全面收緊的陣陣北風(fēng)，令樓市極速降溫。

 

    11月，易居研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1990萬(wàn)平方米，環(huán)比減少10.5%，同比減少4.2%，這也是近21個(gè)月來(lái)住宅成交首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。具體來(lái)看，北上廣深四大一線城市環(huán)比增幅分別為-7.9%、-24.6%、-23.0%和-32.1%。在30個(gè)城市中，雖然仍有20個(gè)城市新建商品住宅成交呈同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但北京、上海、深圳、杭州、南京、福州、蘇州等10城市反向而行，變盤(pán)意味明顯。值得關(guān)注的是，蘇州、福州和南京的新建商品住宅成交同比跌幅高達(dá)75.4%、62.4%和58.7%。

 

    成交量暴跌，近期房?jī)r(jià)會(huì)否有松動(dòng)跡象？從房企的年度任務(wù)完成情況來(lái)看并不樂(lè)觀。來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、恒大等已公布業(yè)績(jī)的10家房企，前11個(gè)月合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到10528億元，同比上漲73%，年度目標(biāo)8955億元已超額完成。在資金鏈毫無(wú)壓力的背景下，眾房企對(duì)11月業(yè)績(jī)下調(diào)15%無(wú)動(dòng)于衷，即便12月市場(chǎng)繼續(xù)降溫，項(xiàng)目降價(jià)的可能性也微乎其微。

 

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期各地加大了執(zhí)法力度，投資投機(jī)需求明顯受到抑制。隨著房企項(xiàng)目銷(xiāo)售更加規(guī)范，恐慌性交易也開(kāi)始減少，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)樓市成交面積在12月會(huì)繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)上漲幅度將收窄。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析更為“冷酷”，他認(rèn)為本輪市場(chǎng)調(diào)控將導(dǎo)致四季度成交量較三季度至少下調(diào)50%。

 

    房貸翻臉

 

    信貸政策不斷收緊，是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)“虎頭蛇尾”的關(guān)鍵因素。很多兩個(gè)月前擠破頭也要買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)的購(gòu)房人，被呼嘯而至的戶(hù)籍限制和首付提高驅(qū)趕出局。自11月中旬起，深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市加碼信貸調(diào)控，有效抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒更為濃厚。

 

    截至11月20日，在全國(guó)533家銀行中，首套房首付兩成銀行減至182家，首付三成銀行增至311家，占比達(dá)58.35%。與此同時(shí)，房貸利率走勢(shì)反轉(zhuǎn)。11月全國(guó)首套房貸平均利率4.45%，為2015年以來(lái)首次回漲。平均利率最低的天津（4.13%）也開(kāi)始對(duì)主流的8.5折優(yōu)惠說(shuō)不——從12月5日開(kāi)始，天津建行首套房貸款利率最低9折，中行最低8.8折。此前在天津16家提供房貸業(yè)務(wù)的銀行中，1家提供8折優(yōu)惠，1家提供8.2折，1家提供8.3折，13家提供8.5折。

 

    天津某國(guó)有銀行的個(gè)貸部人士對(duì)新金融觀察記者表示，他們還沒(méi)有收到總行有關(guān)利率上浮的文件。“目前符合條件客戶(hù)申請(qǐng)的首套房貸仍可8.5折。不過(guò)到了年底，額度所剩不多，審批速度確實(shí)放慢了。如果在材料備齊提交系統(tǒng)前收到新文件，客戶(hù)的房貸利率確實(shí)會(huì)變。”從8.5折變?yōu)?折甚至是基準(zhǔn)，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)影響不小。以商業(yè)按揭貸款150萬(wàn)元、30年等額本息計(jì)算，基準(zhǔn)利率4.9%下的月供為10292元，支付總利息為110.6萬(wàn)元；如果是9折，月供為9679元，支付利息為99.5萬(wàn)元；如果是8.5折，月供為9373元，支付利息為94萬(wàn)元。

 

    隨著越來(lái)越多的購(gòu)房者因信貸問(wèn)題離場(chǎng)，中介人員的好日子也暫時(shí)告一段落。西青金樂(lè)家門(mén)店經(jīng)紀(jì)人汪旭（化名）兩個(gè)月拿到10萬(wàn)元提成后，“生意”突然不好做了，“最近客戶(hù)大幅減少，公司已經(jīng)著手安排員工素質(zhì)培訓(xùn)，我們小組需要去薊州一周。房地產(chǎn)行業(yè)的冷暖我已經(jīng)歷太多，培訓(xùn)回來(lái)打算先回東北老家過(guò)年，來(lái)年再戰(zhàn)。”

 

    風(fēng)險(xiǎn)積聚

 

    11月30日，社科院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2016-2017）》，稱(chēng)全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，整體風(fēng)險(xiǎn)最為突出的十大城市依次是深圳、廈門(mén)、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州。報(bào)告直指“地王”頻出是加速樓市過(guò)熱與恐慌的直接原因，部分地方政府消極調(diào)控是房?jī)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因，并預(yù)測(cè)2017年中國(guó)樓市將迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整，總體將平穩(wěn)回落。

 

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，年內(nèi)銷(xiāo)售排名前列的40大房企合計(jì)拿地金額為破歷史紀(jì)錄的10099.79億元，較2015年全年上漲了27.3%；平均拿地成本為6062元/平方米，較2015年增幅高達(dá)50%。據(jù)機(jī)構(gòu)估算，地方政府從房地產(chǎn)交易中所得占房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的3/4以上。比如2014年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為8.73萬(wàn)億元，其中土地出讓金和11種相關(guān)稅收就達(dá)6.56萬(wàn)億元，占到75%。

 

    事實(shí)上，針對(duì)部分區(qū)域土地市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，監(jiān)管層已有大動(dòng)作。12月7日，發(fā)改委等七部門(mén)罕見(jiàn)地聯(lián)合印發(fā)《加強(qiáng)京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確指出將要嚴(yán)控北京河北交界區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管控。主要內(nèi)容包括強(qiáng)化協(xié)同協(xié)作、加強(qiáng)規(guī)劃管理、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、嚴(yán)格管控措施、統(tǒng)籌公共服務(wù)體系建設(shè)五個(gè)方面。在嚴(yán)格管控措施中，特別提出要嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)控人口規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該意見(jiàn)再次重?fù)粢呀禍氐沫h(huán)京“睡城”，不過(guò)控制開(kāi)發(fā)的前提是控制需求，期待相關(guān)落地政策。

 

    社科院報(bào)告則建議完善短期政策，從而引導(dǎo)樓市軟著陸：第一，密切監(jiān)測(cè)調(diào)控效果，做好后續(xù)補(bǔ)調(diào)的準(zhǔn)備。第二，完善“分城施策”，建立“協(xié)同作戰(zhàn)”機(jī)制。第三，調(diào)整城市間土地供給規(guī)模，完善土地拍賣(mài)制度。第四，清查樓市的違規(guī)融資，取消過(guò)熱城市的房貸利率優(yōu)惠。第五，實(shí)施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動(dòng)發(fā)聲引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。