多地出限價(jià)措施 高價(jià)地塊“退燒”
專(zhuān)家稱(chēng)，部分城市收緊房企資金渠道，有利于市場(chǎng)回穩(wěn)
在多地調(diào)控措施作用下，10月份以來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)高價(jià)地?cái)?shù)量明顯減少。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在22個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，各地土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的退燒現(xiàn)象。專(zhuān)家認(rèn)為，部分城市開(kāi)始收緊房企獲得資金的途徑，有利于土地市場(chǎng)逐漸回歸平穩(wěn)。
截至10月24日，10月份以來(lái)全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過(guò)10億的地塊為15宗、超過(guò)5億的地塊有37宗?？們r(jià)10億以上的地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有11宗，主要出現(xiàn)在天津、長(zhǎng)沙、南寧、上海、佛山、沈陽(yáng)、南昌等城市。
對(duì)比來(lái)看，相比調(diào)控前夕行情火爆的8、9月份，此前全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)多月的高溢價(jià)率現(xiàn)象在10月份開(kāi)始減少。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月份前22天，全國(guó)合計(jì)成交單宗土地超過(guò)10億的地塊達(dá)到了37宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到了27宗。8月份全月，全國(guó)單宗土地超過(guò)10億的地塊合計(jì)有65宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的高價(jià)地達(dá)到46宗。
與住宅市場(chǎng)密集的調(diào)控政策相比，土地市場(chǎng)也正在進(jìn)入新一輪深度調(diào)控當(dāng)中。9月30日，北京市在《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》中明確提出“強(qiáng)化‘控地價(jià)、限房?jī)r(jià)’的交易方式”。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”政策是為了防止北京高價(jià)地和高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象繼續(xù)蔓延，也避免因此推導(dǎo)市場(chǎng)產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，催升投資投機(jī)需求。
不僅僅是北京市，10月20日武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局掛牌18宗地，針對(duì)本批次出讓用地，武漢對(duì)其中的多宗地塊限定了最高價(jià)，試圖為過(guò)熱的土地市場(chǎng)降溫。據(jù)悉，限定了出讓最高價(jià)的地塊，在競(jìng)價(jià)達(dá)到設(shè)定的出讓最高價(jià)后，將按掛牌文件規(guī)定的方式確定競(jìng)得人。
10月21日，福建省辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地調(diào)控的通知》，要求各市、縣（區(qū)）合理確定房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)規(guī)模。其中規(guī)定：商品住宅庫(kù)存去化周期小于12個(gè)月或房?jī)r(jià)上漲較快的市、縣，應(yīng)擴(kuò)大商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模；庫(kù)存去化周期超過(guò)24個(gè)月的市、縣，應(yīng)明顯減少商品住宅用地報(bào)批、供應(yīng)規(guī)模；庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月的市、縣，須相應(yīng)暫停出讓商品住宅或商業(yè)辦公用地。
此外，為防范地價(jià)過(guò)快上漲，福建省要求各地可積極探索土地公開(kāi)出讓新的競(jìng)爭(zhēng)方式。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地出讓?zhuān)恋馗?jìng)價(jià)溢價(jià)率超過(guò)一定比例時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)可中止，并采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”或“限地價(jià)，競(jìng)配建”等方式確定競(jìng)得人。也可根據(jù)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率比例，逐階段要求縮短全額付清土地出讓金的時(shí)間、提高商品房可銷(xiāo)售的條件等方式確定競(jìng)得人。
值得一提的是，土地政策的收緊不僅僅體現(xiàn)在土地出讓方式上，監(jiān)管方向已經(jīng)開(kāi)始延伸到企業(yè)的拿地資金方面。福建省提出，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券、信托計(jì)劃、資產(chǎn)管理計(jì)劃等融資的資金用于支付土地出讓價(jià)款。各級(jí)金融監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)禁資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)土地市場(chǎng)。與之類(lèi)似，上海市日前也出臺(tái)了針對(duì)企業(yè)拿地資金的監(jiān)管政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從10月份土地市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，說(shuō)明調(diào)控政策在短期內(nèi)已經(jīng)達(dá)到抑制市場(chǎng)恐慌預(yù)期的效果。他認(rèn)為，房企資金寬裕是導(dǎo)致高價(jià)地出現(xiàn)的主要原因，“部分城市開(kāi)始收緊房企獲得資金的途徑，有利于土地市場(chǎng)逐漸回歸平穩(wěn)”。
“當(dāng)下市場(chǎng)在連續(xù)重磅政策的影響下，已經(jīng)開(kāi)始明顯降溫”。張大偉說(shuō)，此前出現(xiàn)土地市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象將會(huì)明顯被抑制，預(yù)計(jì)市場(chǎng)未來(lái)的調(diào)整期將維持6至9個(gè)月。“至于這一輪市場(chǎng)的最終調(diào)整力度，則要看信貸政策的收緊尺度”。
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