“只要促成成交的事情他們都愿意做。買家首付不足，就幫著湊首付;流水不夠，幫著做流水;沒有買房資格，也有渠道辦工作居住證。”一位北京的購房者對記者說。
10月份，隨著房價迅猛增長，多地紛紛推出樓市限購政策。而面對限購，號稱“無所不能”的房產(chǎn)中介又將如何應(yīng)對?
如今的房地產(chǎn)中介，除了提供傳統(tǒng)中介服務(wù)，也或明或暗的提供各類融資服務(wù)。以鏈家理財為例，自3月份首付貸被叫停后，鏈家理財成交額基本呈逐月下行趨勢，但9月成交額仍達5.3億。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從平臺了解到，鏈家可為借款人贖樓、支付購房尾款、*押自用、*押經(jīng)營和*押消費五類融資需求提供借款，并因需求不同分為“家多寶”5類理財產(chǎn)品。不過，發(fā)放借款相關(guān)工作不在鏈家理財平臺上完成。
家多寶產(chǎn)品單個融資規(guī)模在20萬以內(nèi)，投資期限30-90天不等，年化利率均為6%，從目前理財平臺銷售情況看，所有產(chǎn)品多被秒搶一空。
除了融資服務(wù)，購房中介收取的費用不菲，以北京、深圳、廣州等一線城市為例，目前中介服務(wù)收費在房價的0.5%-2.7%不等，1%以下的大部分只是協(xié)助買賣雙方完成交易手續(xù)，涉及信息服務(wù)的大多需在1.5%以上。按照鏈家2.7%的收費標(biāo)準(zhǔn)，在北京購買一套500萬的房子，中介費需13.5萬。
“按揭公司”幫申貸款
陸宇是一名就讀中的研究生，在廣州已按揭買了兩套房。對于陸宇這樣尚未有穩(wěn)定工作的群體，在辦理高額按揭等相關(guān)申請時可能會出現(xiàn)“不夠格”的狀況。而購房中介自有應(yīng)對之策。
“中介幫我找了一家按揭公司操作收入證明和銀行流水。”陸宇告訴記者，“我只負(fù)責(zé)交錢和填寫基本資料，費用大概幾千塊，按揭公司并沒有明確的收費標(biāo)準(zhǔn)，大概是根據(jù)難易程度定價。具體操作細節(jié)我并未參與，最終的流水和材料也沒看到。但兩次貸款都順利發(fā)放，從選房到審批貸款、最終過戶，都是一個月左右。”
陸宇告訴記者，根據(jù)廣州當(dāng)時的政策，首套房無貸的情況下，二套房首付30%，如果首套房有房貸，二套房首付70%。再加上目前銀行對提前還貸懲罰力度很小，一年以上提前還貸免利息。所以中介幫助操作首套房提前還貸，二套房首付30%，貸款7成，以最劃算的方式安排了購房貸款方案。
陸宇的兩套房貸均在農(nóng)行辦理。首套房貸款時農(nóng)行利率折扣對比各大行是最低的，半年后第二次貸款時各大行利率折扣一樣，繼續(xù)選擇同一家銀行貸款申請審批速度相對快一些。
對于中介申請貸款的操作手法，銀行信貸人士表示這種案例是存在的。從銀行角度來說，收入證明操作簡單一些，但是流水并不容易操作，可能需要和內(nèi)部人士有一些串通。
限購前亂象
“只要促成成交的事情他們都愿意做。買家首付不足，就幫著湊首付;流水不夠，幫著做流水;沒有買房資格，也有渠道辦工作居住證。”一位北京的購房者對記者說。
今年3月監(jiān)管政策出臺前，提供首付貸的中介不在少數(shù)。首付貸本質(zhì)是銀行信用貸款的一種，中介做渠道，幫助審核資質(zhì)。根據(jù)收入情況，一般家庭月入3萬以上的最高可貸60萬，年息5%-8%。3月底后，銀行和中介已取消這項業(yè)務(wù)。
針對首付貸，某股份行信貸業(yè)內(nèi)人士告訴記者，首付貸是信用貸款流向支付購房首付而得名，銀行通常難以干預(yù)消費信用貸款的用途。信用貸款是銀行的傳統(tǒng)項目，只是各行不同時間放貸力度會有收緊或放寬。
該業(yè)內(nèi)人士還表示，首付貸資金除了來自銀行，大部分可能來自開發(fā)商。假設(shè)首付三成，有些開發(fā)商為了刺激購買，與買方協(xié)議只收取兩成首付，余下一成逾期支付，這其實是對買房發(fā)放首付貸款，且不需經(jīng)過銀行。
不過據(jù)記者了解，現(xiàn)在地產(chǎn)中介已大多不愿意承擔(dān)這項操作風(fēng)險，且隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，操作難度越來越大。
私下合同不保證雙方利益
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解，雖然取締了首付貸，但對首付不足的購房者，中介仍有應(yīng)對之策。
一位房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，如果買賣雙方達成協(xié)議，中介可以根據(jù)購房者手中準(zhǔn)備的首付金額計算一個房款價格，提交給銀行和政府的購房合同上，寫計算出來的較低價格，然后三方私下簽訂另外的合同，規(guī)定額外款項如何處置。
但上述經(jīng)紀(jì)人也表示，這種方式私下合同執(zhí)行風(fēng)險較大：首先賣方一般不愿簽訂這個協(xié)議，因為買方首付不夠簽訂協(xié)議意味著賣方一次性拿不到全款;其次余款因為沒有銀行*押擔(dān)保，一旦買方不履行尾款協(xié)議，吃虧的還是賣方。中介表示不到萬不得已不會采用這種手段。
“從稅法的角度，這種肯定是違法行為。但從實踐角度，這種情況其實很普遍。”一位相關(guān)法律人士對記者表示，如果在房管局提交的協(xié)議上填寫避稅價格，之后重新簽訂一份協(xié)議注明之前協(xié)議無效或之前金額無效，法院會承認(rèn)后一份協(xié)議，風(fēng)險是可以控制的。
另一位律師認(rèn)為，因為合同價格嚴(yán)重低于交易價格，這個行為有涉嫌虛假交易的成分。其次在房管局過戶時，因為協(xié)議價格明顯低于市場價，房管及稅務(wù)部門會審查交易真實性，可能參照市場價要求補齊稅款。另外，按照合同法的規(guī)定，后成立的合同效力先于先成立的合同，如果賣家簽訂合同時間把握有誤，后簽訂的合同是審查交易價格，則賣家會承擔(dān)很大風(fēng)險。根據(jù)合同法規(guī)定，惡意串通使國家承受損失的合同可能被判無效，一旦合同被判無效，賣方可重新出售房屋，買方利益將得不到保障。
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道