天辰大廈緊挨北京東二環(huán)朝陽門，這座寫字樓今年迎來了一個新業(yè)主。創(chuàng)業(yè)板上市公司高偉達5月宣布斥資6000萬元購買了該樓整個24層1400多平方米的辦公空間。
這僅僅是上市公司在北上廣深等一線城市大舉買房買地的一個縮影。“新華視點”記者根據(jù)滬深交易所披露信息初步統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，上市公司今年已在樓市中投入了近百億元，企業(yè)“炒房”熱情高漲，也給一線樓市“添了一把火”。
購房投入遠超凈利潤
北上廣深買房買地
今年以來，上市公司購置房產(chǎn)和土地的熱情不斷高漲。據(jù)記者統(tǒng)計，今年年初至今，滬深兩市共披露了近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產(chǎn)的計劃或方案，總金額達到93億元。
與此前披露的＊st寧通出售兩套北京學區(qū)住宅不同，實際上，大部分公司將投資瞄準了商業(yè)辦公和公寓項目。總計有55億元資金以改善辦公環(huán)境、購置新的辦公場所等名義，購買了商業(yè)辦公項目、商住兩用項目以及停車位。
在地點的選擇上，在北京、上海、廣州、深圳買房買地成為上市公司的特別偏好。在所有購買土地和房產(chǎn)的計劃或方案中，六成發(fā)生在北上廣深。
一家房地產(chǎn)中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月，北京僅商住房就成交了超過5.3萬套，同比增加3倍多，成交均價同比增長23.5％。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，二季度，投資者繼續(xù)對上海寫字樓市場持樂觀態(tài)度，核心商圈甲級寫字樓平均價值上升至每平方米71878元。
中信證券地產(chǎn)首席研究員陳聰認為，今年以來，部分一線城市寫字樓整棟交易十分活躍。像上海的陸家嘴區(qū)域、北京的cbd區(qū)域未來仍將有大體量的優(yōu)質(zhì)寫字樓供給入市，企業(yè)買入并不主要追求寫字樓物業(yè)短期價格上漲，而是更看重寫字樓穩(wěn)定的租金回報。這種能帶來穩(wěn)定回報的資產(chǎn)，在經(jīng)濟下行的環(huán)境之下更加誘人。
財務(wù)報表顯示，在樓市投入千萬元以上的上市公司，上半年凈利潤為79億元，為買房買地投入的八成左右。
有公司直接收購房企
有的用募集資金買房
北京一家新三板掛牌公司的高管表示，雖然住宅價格不斷上漲，但由于在持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅費較重，企業(yè)更傾向于通過一些“套路”進入樓市。
直接收購房企或向原先持股的房企增資。8月份，上半年虧損377萬元的貴糖股份，向旗下的房地產(chǎn)子公司增資一塊價值2000多萬元的土地；上峰水泥通過關(guān)聯(lián)交易斥資7.53億元，將控股股東旗下的房地產(chǎn)公司收購。
將上市時的募集資金改變用途或用超募資金買房。創(chuàng)業(yè)板上市公司新寧物流1月發(fā)布公告稱，為了提高募集資金的使用效率，子公司斥資7700多萬元購買廣州綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的綠地鑫融廣場項目的部分商品房；同為創(chuàng)業(yè)板公司的銀信科技，用1952萬元超募資金，在廈門購買了鷺江道上的4套“海景房”外加一個價值53萬元的地下車位，理由是“滿足廈門分公司日益增長的辦公空間需求，創(chuàng)造穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境，同時又利于提升企業(yè)形象，增加客戶對公司的認可度”。
將上市公司資金投向房地產(chǎn)私募基金。今年以來，不少房地產(chǎn)私募基金都涌向了一線樓市，而上市公司出資購買房地產(chǎn)私募基金，則間接參與了“炒房”。寧滬高速全資子公司今年就拿出1.5億元投資了房地產(chǎn)投資母基金，該基金的投資方向十分明確：“主要與品牌開發(fā)商合作，投資于國內(nèi)一、二線和部分強三線城市的優(yōu)質(zhì)住宅、公寓項目和特殊機會項目。”
記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，大量金融機構(gòu)特別是保險機構(gòu)的資金也大規(guī)模進入樓市。7月底，soho中國宣布將旗下位于上海陸家嘴的項目soho世紀廣場整售于國華人壽保險，成交總額為32.97億元，折合單價達每平方米7.67萬元。國華人壽董事長劉益謙告訴記者，其購置soho世紀廣場是出于資產(chǎn)安全配置的考慮，以使保險資金具有長期穩(wěn)定的回報。據(jù)其測算，該寫字樓的投資收益率或達4％。
成都已出臺政策防范企業(yè)“炒房”
一線城市應(yīng)重點調(diào)控
企業(yè)進軍樓市對市場有多大影響？記者從多家市場研究機構(gòu)了解到，企業(yè)最為青睞的寫字樓、商住項目等類別房地產(chǎn)，今年以來已成為樓市重要一環(huán)。其中1~8月全國寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積均創(chuàng)歷史同期最高。在北京住建委房地產(chǎn)信息交易公示中，目前非住宅項目占所有房地產(chǎn)項目的比例超過三分之一。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京商住房成交占所有成交比重超過一半以上。
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，商業(yè)地產(chǎn)的投資在整個地產(chǎn)行業(yè)投資中的比例越來越高，一方面直接推動了寫字樓、商住項目價格的提升，同時，在同一區(qū)域內(nèi)，商住項目價格上漲也會帶動周邊普通住宅價格上漲。
據(jù)搜狐焦點網(wǎng)統(tǒng)計顯示，在今年北京樓市較為火爆的7月上旬，商住房成交價格曾環(huán)比上漲15％，進一步影響了住宅項目價格，足見市場中商住項目熱度不減，價格上漲趨勢不弱。
實際上，據(jù)記者了解，北京、上海等對住宅持續(xù)限購的一線城市，此前曾對那些為了規(guī)避個人限購而轉(zhuǎn)向以企業(yè)名義買房的行為進行過限制。在北京部分熱點城區(qū)，個人獨資企業(yè)、個體工商戶、部分外企購買住宅受到限制，但對于購買商業(yè)地產(chǎn)沒有嚴格限制。
近期20多個熱點城市出臺的樓市調(diào)控政策中，成都在10月1日出臺的政策中跟進表示，在限購區(qū)域內(nèi)，“同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房（法人單位經(jīng)審查確屬用自有資金購買商品住房且用于職工自住的除外）”。
南開大學濱海開發(fā)研究院副院長周立群認為，商住項目對于整個樓市的影響不容忽視，一線城市應(yīng)盡快完善企業(yè)購房相關(guān)政策，緩解企業(yè)“炒房”對房地產(chǎn)市場的種種擾動。
來源：吳江日報