??????? 昨日一篇《萬科松山湖會(huì)議紀(jì)要》的文章在網(wǎng)上瘋傳，文章以萬科高管的語氣探討目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)以及萬科下一步的對(duì)策和行動(dòng)。講話強(qiáng)調(diào)萬科要“敢于降價(jià)，勇于降價(jià)”，并預(yù)計(jì)“半月后北京公司開始大降價(jià)”。
??????? 就此搜房網(wǎng)記者第一時(shí)間聯(lián)系了萬科，萬科針對(duì)上述言論做出澄清：
??????? 萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁肖莉針對(duì)目前網(wǎng)上流傳的《萬科松山湖會(huì)議紀(jì)要》一文作出澄清，此文系偽造，萬科集團(tuán)近期沒有在松山湖召開過任何會(huì)議，文中的觀點(diǎn)系作者臆造，與萬科無關(guān)。萬科尚不知道該文作者是誰，以及其偽造此文的動(dòng)機(jī)，但萬科保留對(duì)此文作者追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。
??????? 萬科是在對(duì)上海的八個(gè)盤集中優(yōu)惠促銷后，于9月初加入杭州樓市“價(jià)格戰(zhàn)”的，9月3日至14日，萬科對(duì)杭州白鷺郡南、白鷺郡東、逸品閣和魅力之城4個(gè)樓盤的剩余436套房源進(jìn)行打折促銷。雖然促銷成績(jī)良好，但也引發(fā)了前期高價(jià)購房者的不滿情緒，部分購房者集聚至萬科杭州辦公場(chǎng)所和魅力之城銷售現(xiàn)場(chǎng)要求退房。【精彩專題：“漲降”之爭(zhēng) 九月樓市誰比誰狠？ 】
??????? 除了杭州，萬科在上海和南京的部分樓盤也同樣遭遇退房風(fēng)波。萬科公開回應(yīng)稱，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期后，一段時(shí)間內(nèi)開發(fā)商和客戶之間的關(guān)系確實(shí)容易出現(xiàn)緊張局面。萬科表示：“企業(yè)確實(shí)需要盡力去做工作，爭(zhēng)取減少雙方的損失。從萬科的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，面對(duì)跟老業(yè)主之間的矛盾，關(guān)鍵在于：第一，要積極、誠(chéng)懇、友善地和他們溝通；第二，要努力改善產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，營(yíng)造良好的居住氛圍和生活品質(zhì)，我們相信最終能贏得絕大多數(shù)老業(yè)主的認(rèn)可?！?/p>
??????? 萬科降價(jià)引發(fā)定價(jià)難 原定9月開盤樓盤將延期(中財(cái)網(wǎng)）
??????? 在經(jīng)歷了從上周三開始的連續(xù)三天的打折熱賣后，萬科"青年置業(yè)計(jì)劃"預(yù)期中的熱賣態(tài)勢(shì)并沒有延續(xù)到周末，據(jù)悉，由于部分老業(yè)主聚集到萬科售樓部要求退房，從周六下午開始萬科關(guān)閉了兩個(gè)售樓部，正常的銷售被影響，萬科的打折房銷售也處于停滯狀態(tài)?！韭曇簦喊顺删W(wǎng)友力挺萬科降價(jià) 對(duì)北京萬科降價(jià)抱期望】
??????? 其實(shí)，受此影響的不止是萬科在杭州的樓盤，據(jù)一些有房源在售的開發(fā)商表示，上周末看房的客戶明顯少了很多，萬科打折在一定程度上影響了購房者的心態(tài)；而不少原來準(zhǔn)備開盤的樓盤放緩了開盤節(jié)奏，開始重新考慮定價(jià)問題。
??????? 萬科打折房銷售處于停滯狀態(tài)
??????? 周末，本該是房源銷售的好時(shí)機(jī)，特別是對(duì)于最低7.5折優(yōu)惠的萬科兩大郊區(qū)樓盤--魅力之城和良渚文化村來說，周末本該是看房銷售的好時(shí)機(jī)，然而據(jù)萬科杭州公司相關(guān)人士介紹，由于部分客戶集聚至萬科辦公場(chǎng)所和魅力之城、良渚文化村銷售現(xiàn)場(chǎng)，要求退房，嚴(yán)重影響到了正常的銷售，從上周六下午兩點(diǎn)開始，萬科就關(guān)閉了兩個(gè)售樓部，因此打折銷售也處于被迫停滯狀態(tài)，透明售房網(wǎng)顯示，昨天除了良渚文化村白鷺郡東和白鷺郡南各有一套成交外，包括魅力之城在內(nèi)沒有其他的成交和預(yù)定量，而且從時(shí)間來看，這兩套的成交量也都是晚上七點(diǎn)以后才上網(wǎng)的。
??????? 對(duì)于部分業(yè)主的退房要求，萬科方面表示："等待市場(chǎng)重新活躍的過程對(duì)市場(chǎng)的參與各方都是一種煎熬，對(duì)客戶來說尤其如此，萬科完全能夠體諒客戶的心情。但對(duì)于沒有法律、合同依據(jù)的補(bǔ)償、退房要求，萬科作為上市公司不可能接受。這是一個(gè)讓我們深感遺憾、又無法回避的現(xiàn)實(shí)。在此問題上，我們只能懇求相關(guān)客戶的諒解。"
??????? 不少開發(fā)商重新考慮定價(jià)問題
??????? 處于停滯狀態(tài)的不僅是萬科樓盤的銷售，還影響了部分樓盤的開盤節(jié)奏，不少開發(fā)商暫緩了宣傳節(jié)奏，重新考慮定價(jià)問題。
??????? 九堡區(qū)域的某大盤三期的房源原本打算9月20日左右開盤，最近打算將開盤節(jié)奏延遲一個(gè)星期，原因是公司對(duì)定價(jià)上出現(xiàn)分歧。"以前我們樓盤的定價(jià)都是杭州公司自己定的，但是對(duì)這批房源的開盤特別慎重，已經(jīng)寫好方案拿到總部去報(bào)批了。定價(jià)方面，主要還是要看總公司對(duì)我們銷售節(jié)奏的要求來定。"該公司相關(guān)人員表示。
??????? 不僅是相關(guān)區(qū)域的開發(fā)商出現(xiàn)了定價(jià)難問題，萬科的打折甚至也影響到了一些風(fēng)馬牛不相及的區(qū)域的定價(jià)。"對(duì)于閑林板塊來說，我們一直很關(guān)注良渚的銷售，并把良渚板塊視為競(jìng)爭(zhēng)板塊，對(duì)于我們接下來的項(xiàng)目，我們會(huì)觀望一段時(shí)間，并商量接下來的定價(jià)策略。"閑林某樓盤開發(fā)商表示。
??????? 樓市暗降風(fēng)更加洶涌
??????? 雖然不少開發(fā)商表示面對(duì)萬科的降價(jià)，絕對(duì)不會(huì)跟降，但樓市的暗降風(fēng)已經(jīng)刮得更加洶涌。除了平常的9.5折左右的優(yōu)惠外，一些樓盤也開始考慮推出買房送抵價(jià)券、送車位、送精裝修甚至送物管費(fèi)等"買就送"活動(dòng)。
??????? "現(xiàn)在市場(chǎng)上打暗折的開發(fā)商是很多的，但是絕對(duì)不會(huì)撕破這個(gè)臉，但是萬科這次打折是明著來的，對(duì)市場(chǎng)的沖擊比暗降要激烈得多。"杭州一位不愿意透露姓名的開發(fā)商這樣說。
??????? 媒體評(píng)論
??????? 開發(fā)商：降價(jià)能否催生樓市“金九銀十”？（經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
??????? 一舉一動(dòng)都牽動(dòng)業(yè)界神經(jīng)的地產(chǎn)巨頭萬科，中秋前夕在長(zhǎng)三角地區(qū)再度祭出降價(jià)大旗，部分樓盤單套降價(jià)幅度達(dá)到10萬元。在樓市傳統(tǒng)銷售旺季到來之時(shí)，此舉無疑是先燃戰(zhàn)火。是扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)絕地上演“金九銀十”，還是延續(xù)地量成交、重蹈去年“銅九鐵十”的覆轍，成為此刻開發(fā)商最關(guān)心的問題。
??????? “鯰魚”萬科再掀降價(jià)風(fēng)暴
??????? 元宵節(jié)率先在上海豎起“降價(jià)”大旗、攪亂樓市一池春水的業(yè)界大佬萬科，又一次吹響了打折的號(hào)角。
??????? 8月28日，萬科在上海本地媒體刊登“喜迎中秋、八盤共慶”的促銷廣告，宣稱在8月30日至9月14日期間，旗下八個(gè)樓盤限時(shí)推出特價(jià)房源，更有精彩禮包和驚喜大獎(jiǎng)。與以往“擠牙膏”式的讓利促銷不同，此番萬科喊出“直降10萬元”的口號(hào)，令業(yè)界備受震動(dòng)。
??????? 在位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤，聞聲而來的看房者絡(luò)繹不絕。銷售人員向記者介紹，此次共推出60套特價(jià)房源，都是90平方米的精裝小三房，原來總價(jià)在130萬元至155萬元之間，如果當(dāng)天簽約并在三日內(nèi)付清三成房款，那么就可以享受總價(jià)10萬元的優(yōu)惠。如果一次性付清房款，那么還可以在這個(gè)基礎(chǔ)上打9.9折。
??????? 另一個(gè)位于松江區(qū)的樓盤白馬花園，銷售人員常小慧介紹說，這次共有80套房源參加特惠活動(dòng)，最高折扣達(dá)8.5折，50平方米左右的“螞蟻工房”原來總價(jià)最低約為60萬元，現(xiàn)在最低50萬元就能買到；86平方米的迷你情景花園洋房，最低價(jià)從95萬元降至88萬元。
??????? 事實(shí)上，早在8月16日，萬科金色雅筑就將兩幢靠近馬路的房源以總價(jià)降低10萬元的優(yōu)惠推出。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于臨近2010年上海世博會(huì)址，三林板塊去年漲勢(shì)過猛，今年價(jià)格出現(xiàn)回落是理性回歸。但總價(jià)高達(dá)10萬元的降幅，即使是少量房源，對(duì)上海樓市也是一記重磅炸彈，在這個(gè)敏感的時(shí)點(diǎn)，必將加劇樓市分化。
??????? 無獨(dú)有偶，在長(zhǎng)三角另一個(gè)城市杭州，萬科也啟動(dòng)了為期12天的“青年置業(yè)計(jì)劃”，旗下“白鷺郡東”、“白鷺郡南”、“魅力之城”和“逸品閣”四個(gè)樓盤共226套房源價(jià)格做出下調(diào)，針對(duì)青年置業(yè)者和首次置業(yè)家庭，最低折扣達(dá)到罕見的7.5折。
??????? 試探市場(chǎng) “敲打”對(duì)手
??????? 作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的長(zhǎng)三角地區(qū)，上海樓市今年走出了異于全國(guó)的逆勢(shì)上漲、高位盤整格局，杭州房?jī)r(jià)也一直居高不下。盡管成交量不斷萎縮，但價(jià)格松動(dòng)并不大。
??????? 記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了少數(shù)“特價(jià)房”，上海大部分樓盤并未出現(xiàn)傳說中單價(jià)直跌數(shù)千元的情況。各新開樓盤盡管打出送車、送裝修等眼花繚亂的促銷手段，實(shí)質(zhì)性折扣也只是在5%左右。前述萬科金色雅筑，139平方米的大三房平均單價(jià)在1.7萬元至1.9萬元之間，花園洋房每平方米價(jià)格也仍在1.7萬元至2.2萬元不等。其他著名樓盤如金地“灣流域”、大華錦繡華城、中遠(yuǎn)兩灣城，盡管價(jià)格與前期相比有所下跌，但降幅并不明顯。一度被視為上海高檔樓盤降價(jià)標(biāo)志的李嘉誠(chéng)旗下“御翠豪庭”項(xiàng)目，在把靠近高壓線的房源降價(jià)出售、成功回籠近10億元資金后，每平方米售價(jià)重又回到4.5萬元左右。
??????? 復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，萬科拿出幾十套房源促銷并不能說明其資金鏈出現(xiàn)問題，“試探市場(chǎng)”的意味更濃一點(diǎn)：如果銷售良好，表明市場(chǎng)已能接受這個(gè)價(jià)格；如果市場(chǎng)仍無動(dòng)于衷，則可能繼續(xù)降價(jià)。
??????? “萬科降價(jià)是順應(yīng)大勢(shì)的聰明之舉，它將進(jìn)一步分化市場(chǎng)。”尹伯成說，“實(shí)力較弱的開發(fā)商將受到較大沖擊，而實(shí)力雄厚的大開發(fā)商通過快速銷售、回籠資金，甚至可能騰出手來并購無力支撐的小開發(fā)商。”
??????? 萬科8月5日公布的半年報(bào)顯示，去年底到今年上半年，萬科斥資超過25億元，在武漢、青島、寧波、東莞、天津、蘇州、上海等城市共收購10個(gè)地產(chǎn)公司部分或全部股權(quán)。其中最新的一份協(xié)議簽署于5月份，受讓深圳易理房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57%的股權(quán)。
9月2日，萬科發(fā)布公告稱，公司已獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，將發(fā)行總額不超過59億元的公司債券，并于9月4日舉行網(wǎng)上路演。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭表示，從萬科半年報(bào)披露的資金負(fù)債率和現(xiàn)金流狀況來看，很明顯，萬科并不缺錢。
??????? 降價(jià)得到回應(yīng) 博弈仍將繼續(xù)
??????? 現(xiàn)階段，對(duì)現(xiàn)金流日益緊張的開發(fā)商來說，能否有效刺激成交、回籠資金，或許是決定他們能否安然“過冬”的關(guān)鍵。
??????? 數(shù)據(jù)顯示，上半年上海房地產(chǎn)銷售面積1228.91萬平方米，環(huán)比下降18.5%；其中商品房銷售面積為1070.32萬平方米，環(huán)比下降22.4%。但房?jī)r(jià)仍然維持在高位，上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市商品房銷售均價(jià)環(huán)比微漲0.4%。
??????? 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份國(guó)房景氣指數(shù)為102.36，比6月份環(huán)比回落0.72點(diǎn)，比去年同月回落1.64點(diǎn)，連續(xù)8個(gè)月出現(xiàn)回落。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入深度博弈階段。
??????? 上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭認(rèn)為，在市場(chǎng)普遍產(chǎn)生下跌預(yù)期后，所謂的促銷噱頭根本無法吸引購買力入市，除非有實(shí)質(zhì)性的價(jià)格下降刺激剛性需求入市，“金九銀十”將很難上演。
??????? 事實(shí)證明，萬科降價(jià)得到了購房者響應(yīng)，有效地刺激了購買力。9月1日，記者再次致電萬科位于上海外環(huán)的白馬花園售樓處，銷售人員表示，80套優(yōu)惠房源已全部賣光，現(xiàn)在只能享受9.5折優(yōu)惠。
??????? 上海房地局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，自啟動(dòng)促銷以來，萬科金色雅筑的銷量迅速回升，8月份簽約次數(shù)為150套(有2套撤銷），比7月份增加61套；截至9月5日晨，當(dāng)月簽約次數(shù)已達(dá)54套，在一手房近七日銷售排行榜上居第六位。
??????? 而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，杭州萬科促銷活動(dòng)首日，就有約130套房源被認(rèn)購，表明剛性需求仍然很大，關(guān)鍵在于博弈雙方能否在價(jià)格這個(gè)問題上找到一個(gè)平衡點(diǎn)。
??????? 隨著9、10月份的到來，各大城市新增樓盤供應(yīng)量都有所增加。尹伯成說：“世界上只有賣不掉的價(jià)格，沒有賣不掉的商品。開發(fā)商只有給出實(shí)際的價(jià)格優(yōu)惠，才能真正刺激銷售。今年樓市價(jià)格的回調(diào)，是對(duì)去年過快上漲的修正，泡沫的釋放有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展。但房子不是股票，不會(huì)出現(xiàn)暴跌，當(dāng)價(jià)格回調(diào)到一定幅度就會(huì)得到剛性需求的有力支撐?！?/p>