在約1/3發(fā)達(dá)國(guó)家債券收益率為負(fù)的當(dāng)今世界，房地產(chǎn)等有形資產(chǎn)投資仍廣受歡迎。根據(jù)瑞銀(ubs)的一份最新報(bào)告，全球一些金融中心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，存在房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
這份《瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》顯示，加拿大溫哥華在2016年的指數(shù)中排在第一位，英國(guó)倫敦、瑞典斯德哥爾摩、澳大利亞悉尼、德國(guó)慕尼黑，以及中國(guó)香港等緊隨其后。
溫哥華第一芝加哥房?jī)r(jià)被低估
《指數(shù)》旨在追蹤一些全球金融中心城市的房地產(chǎn)泡沫。報(bào)告顯示，在該指數(shù)追蹤的18個(gè)城市中，泡沫指數(shù)大于1.5的城市，即存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)的城市依次為溫哥華、倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑，以及中國(guó)香港。指數(shù)在0.5~1.5之間(房?jī)r(jià)被高估)的城市有7個(gè)，依次為舊金山、阿姆斯特丹、蘇黎世、巴黎、日內(nèi)瓦、東京和法蘭克福。
該報(bào)告作者霍澤伊(matthiasholzhey)在前言中稱，這些城市的共同點(diǎn)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不符的超低利率。
相較而言，新加坡、波士頓、紐約和米蘭的指數(shù)在-0.5~0.5之間，房?jī)r(jià)較為正常。芝加哥則是唯一一個(gè)指數(shù)小于-1.5、房?jī)r(jià)被低估的城市。
報(bào)告稱，自2011年以來，泡沫風(fēng)險(xiǎn)區(qū)的城市房?jī)r(jià)已平均上漲了近50%，其他城市房?jī)r(jià)則僅上漲了不到15%。這種差距部分由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通脹導(dǎo)致。
在指數(shù)中，溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)是近年來全球最熱的投資目的地之一。報(bào)告稱，2014年底以來，溫哥華房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲超過25%。
另據(jù)英國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)萊坊(knightfrank)近期發(fā)布的全球豪宅指數(shù)，從去年6月~今年6月，溫哥華房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)36.4%，成為全球房?jī)r(jià)上漲最快的城市。
高昂的房?jī)r(jià)令溫哥華當(dāng)?shù)鼐用耠y以承受，為了抑制海外投資客炒房，今年8月2日起，溫哥華開始征收“外國(guó)人購(gòu)房稅”，對(duì)在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的外國(guó)人或外國(guó)企業(yè)，一次性加收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。溫哥華政府還打算對(duì)海外投資者進(jìn)行第二波調(diào)控。溫哥華市長(zhǎng)稱，該市計(jì)劃明年1月起對(duì)空置房征稅，稅率最高可達(dá)房屋評(píng)估值的2%，從而推動(dòng)大約1萬套空置房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)。
香港下降趨勢(shì)
價(jià)格的上漲一般是由樂觀預(yù)期、外國(guó)資本流入以及寬松的貨幣政策等多種因素導(dǎo)致。而經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)疲弱，房?jī)r(jià)迅速上漲的情況下會(huì)令當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)格外脆弱。
在今年的指數(shù)中，中國(guó)香港是唯一一個(gè)存在房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的亞洲城市。報(bào)告稱，經(jīng)過房?jī)r(jià)的多年持續(xù)增長(zhǎng)，2015年中國(guó)香港房?jī)r(jià)達(dá)到頂峰，之后開始調(diào)整了近10%。不過，香港的房?jī)r(jià)收入比以及房?jī)r(jià)租金比仍創(chuàng)紀(jì)錄新高。房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)也在影響著租賃市場(chǎng)，自去年高峰至今，香港房租已下降8%。
香港人的實(shí)際收入增長(zhǎng)已停滯多年，因此在指數(shù)追蹤的18個(gè)城市中，香港對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力最低，人均居住面積僅14平方米。近來房?jī)r(jià)的下調(diào)也未給香港人帶來多少幸福感，因?yàn)樵谶@里購(gòu)買一套60平方米公寓的成本超過18年的收入總和。
盡管中國(guó)大陸城市不在瑞銀研究范圍內(nèi)，該報(bào)告作者霍澤伊(matthiasholzhey)在前言中特別提到，中國(guó)市場(chǎng)的供給和持續(xù)需求相結(jié)合，為房?jī)r(jià)上漲提供了理想的溫床。
同時(shí)，他稱，即便是在房地產(chǎn)泡沫跡象最明顯的城市，也不可能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)泡沫發(fā)生以及持續(xù)的時(shí)間。房地產(chǎn)市場(chǎng)是敏感脆弱的，供給的大增，利率提高或者國(guó)際資本流動(dòng)的轉(zhuǎn)變都可能扣動(dòng)一場(chǎng)房?jī)r(jià)大調(diào)整的扳機(jī)。
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