2016年上半年的房地產(chǎn)火熱，讓我們不禁思考：（1）為什么如此高的房價，還有那么多人貸款購買？（2）如此高的房價到底包含了哪些要素？
2016年房地產(chǎn)為什么如此火熱呢？
我們之前多篇文論已經(jīng)詳細分析過，核心原因就是，信貸放開；（1）2015年底中央提出去庫存，要求各地政府、銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)去庫存；（2）大家買房必然需要銀行體系的信貸；（3）各地信貸放開；（4）2016年上半年的個人購房貸款余額增加量和2015年全年基本持平。因此我們看到了2016年上半年房地產(chǎn)的火熱。
信貸放開后，中國購買房地產(chǎn)的人員竟然如此之多，而且是在如此高房價的基礎上，核心原因是什么？另外，我們購買的這些房產(chǎn)如何高的價格，到底我們購買了什么？
我們首先分析一下為什么如此高的房價，還有那么多人信貸購房？
這個原因可以總結為一點：海量貨幣下的資產(chǎn)配置荒，核心原因有三點：（1）中國從2001年開始的m2高速度是其中最新的原因，我們看到m2/gdp從2001年的1一直到目前的2，也就是m2相當于gdp的2倍；（2）貨幣超量發(fā)行遠遠高于gdp的需求，那么資產(chǎn)價格必然上漲，因此我們看到大量的資產(chǎn)價格在這幾年迅猛上漲；（3）迅猛上漲的資產(chǎn)價格讓大家心里慌了，尤其是房地產(chǎn)，因此房地產(chǎn)就成為大家海量貨幣下的資產(chǎn)配置選擇。
因此，我們看到：（1）一方面是資產(chǎn)價格快速上漲，通過資產(chǎn)配置實現(xiàn)財富夢比自己工作來的要快、要迅速；（2）資產(chǎn)價格上漲過快，大家心里慌張無比。這就是我們說為什么如此高的房價，還有那么多人信貸購房的核心原因，因為資產(chǎn)價格上漲太快了，而且通過其賺錢也太容易了。
那么，你信貸購買的如此高的房價中到底包含什么呢？不知道大家想過沒有。
我們說，如此高的房價包括四個核心要素：（1）土地價格；（2）商品價格；（3）資源價格；（4）期望價格。
首先是土地價格，大家都知道中國地方政府目前最大的收入來源是土地，因此在很多城市政府是土地的唯一控制者，因此土地價格越來越高，同時還存在著土地需求與供給之間的嚴重不匹配問題，如北京、深圳。
其次，房地產(chǎn)廠商購買土地后進行商品房構建，我們把其稱為商品價格，其包含了從原材料到商品的過程，因為其必然賺取商品價格的利潤。這也是我們?yōu)槭裁床环砰_小產(chǎn)權房的核心原因之一。
土地價格和商品價格是我們非常熟悉的房價要素，但是目前房價上漲最大的要素并不是他們，而是資源價格和期望價格。資源價格就是這個商品房所在的城市、地區(qū)、小區(qū)所擁有的教育、醫(yī)療、交通、文化等方面資源所呈現(xiàn)的價格，如北京和西安，如北京市皇城根小學所在的小區(qū)等等，他們所呈現(xiàn)的資源價格是完全不同的，因此才出現(xiàn)我們所說的學區(qū)房。
在資源價格外，還有一個價格是期望價格，這個因素也是我們所無法忽略的，其實際上是對經(jīng)濟發(fā)展、貨幣超量發(fā)行、資源預期等多方面的期望值，目前看越來越大，如合肥、南京、蘇州等地區(qū)的2016年房地產(chǎn)價格上漲，很大程度就是期望價格的上漲。
反過來，當房地產(chǎn)下跌的時候，我們會看到什么呢？
我們小禾智庫認為：當房地產(chǎn)下跌、尤其快速下跌的時候，四個價格中下跌最快的就是期望價格，而其后是土地價格。而資源價格和商品價格是最抗跌的。
因此，我們說，當房地產(chǎn)下跌過程中，你購買的好地段商品房是抗跌的，而不好地段的商品房下跌會快些；同時，學區(qū)房等也是非常抗跌的。而那些建立在未來預期的房地產(chǎn)則會遇到快速下跌。因此我們說，1、2線城市肯定比4、5線城市好，1、2線城市的核心區(qū)域肯定比郊區(qū)好，當房地產(chǎn)下跌的時候。
來源：新浪房產(chǎn)