房價和地價在投資投機性資金的驅動下，仿若展開了一輪登峰大賽，一路上越攀越高，已經讓眾多開發(fā)商有頭懸“達摩克利斯之劍”的森然。
8月3日，國家發(fā)改委在官網發(fā)出《更好發(fā)揮投資對經濟增長的關鍵作用》一文指出，要進一步促進房地產投資健康發(fā)展。因城施策加大調控力度，庫存較大的城市，可采取發(fā)放購房補貼、先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房。而近日召開的中央政治局會議則提出“要抑制資產泡沫”，部分熱點城市出臺調控措施降溫土地市場，金融機構也正逐步改變對房地產項目的風險評估，房地產市場終將回歸于理性。
北京創(chuàng)高助新會計師事務所負責人黃華認為，未來一段時間，房價持續(xù)高位上漲的可能性將會顯著下降。政府顯然注意到房價風險，隨著房地產市場呈現(xiàn)持續(xù)分化，調控政策也開始出現(xiàn)明顯分化，熱點城市開始從嚴從緊，而冷門地區(qū)甚至鼓勵出臺購房補貼。
地王火爆年
今年上半年，地王頻頻刷新，和熱點城市房價火爆攀升一樣，令人大跌眼鏡。
在上述發(fā)改委的這篇文章中，特意提及了房地產開發(fā)投資增速有所回落。
這一數(shù)據來自于國家統(tǒng)計局在7月15日發(fā)布的上半年全國房地產開發(fā)投資和銷售情況，上半年數(shù)據顯示，全國房地產開發(fā)投資46631億元，同比名義增長6.1%（扣除價格因素實際增長8.0%），增速比1-5月份回落0.9個百分點。其中，住宅投資31149億元，增長5.6%，增速回落1.2個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為66.8%。
全國房地產開發(fā)投資增速在某種程度上反映了地產商的拿地投資意愿。
不過，該數(shù)據在近年來一直下滑，去年全年增速僅為1%，2016年初房地產投資現(xiàn)回暖，這一數(shù)據才結束了長達23個月的下滑趨勢轉而開始上漲，不過，從5月以來，又出現(xiàn)小幅滑落。
不過，即便截止六月底全國房地產開發(fā)投資增速為6.1%，仍是去年4月以來的相對高點。
與上半年回暖的全國房地產開發(fā)投資增速相對應的是上半年火熱的拿地態(tài)勢。
有媒體發(fā)布數(shù)據顯示，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達167宗。
據相關統(tǒng)計，上一個“地王”井噴的2013年，全國的“地王”數(shù)量也不過60宗。有媒體總結稱，今年上半年，全國50個主要城市拍出了200多個“地王”。中原地產研究報告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，二線城市已成為2016年“地王”出現(xiàn)最多的區(qū)域。
值得一提的是，上半年，“地王”過半為國企央企斬獲，中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)尤為突出。溢價率、樓面地價亦創(chuàng)下新高，219宗“地王”中溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗。
此時距離國資委發(fā)出央企“退房令”已經過去6年有余。2010年3月，國資委要求，除16家以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產為主業(yè)在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業(yè)務。然而，由于央企退出地產業(yè)務會涉及眾多利益的調整，時至今日，當年的退出令并未能得到有效執(zhí)行。
央企地王的輪番出現(xiàn)，在某種程度上對拉動開發(fā)投資有推動作用，這顯然也是成為今年上半年以來地產投資回暖的重要推手。
只因房企資金成本太低
既然鼓勵因城施策去庫存，又喊話品牌房企進行收購，那么錢從哪兒來？在8月3日發(fā)改委的這份報告中，曾提及要“堅定不移降低各種企業(yè)成本。擇機進一步實施降息、降準政策。”不過，到了3日下午，上述字句已被刪除。
對于該字句蹊蹺被刪除，有業(yè)內分析稱，或許降準、降息不在政府和央行的考慮范圍。
不過即便是降息不在政策層考慮范圍內，可以看到的是，目前市場利率水平已經很低，從2014年11月至今，央行已經連續(xù)多次降息降準，對于房地產的放水作用已經十分明顯。
相關機構發(fā)布報告顯示，央行連續(xù)的降息有效降低了市場利率，2016年6月，銀行間同業(yè)拆借加權平均利率2.1%，較去年同期提高0.7個百分點，但仍處較低水平；6月溫州民間借貸綜合利率為17.3%，為近三年最低。而國內中長期貸款基準利率低至4.90%，為近20年來最低水平。
上半年貨幣流動性持續(xù)寬松，房企的股權融資和債券融資通道也一路風和日麗。根據相關機構統(tǒng)計數(shù)據，2016年上半年共有34家a股上市房企發(fā)布增發(fā)預案，融資總額達2271億元，比去年同期增長41.9%。同時，共有19家房企增發(fā)預案成功實施，募資總額達687億元，而在2015年上半年這個數(shù)字不過185億元，相比去年，今年上半年的增發(fā)數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)出大幅上漲的態(tài)勢。
除了股權融資外，發(fā)債也是獲取資金的重要通道。wind資訊數(shù)據顯示，截至8月1日，2016年房地產業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發(fā)債只數(shù)就達125只。
有報告顯示，去年相當一部分國資房企的平均融資成本沒有超過5%，一些央企的融資成本甚至低至2%-3%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從今年上半年公司債發(fā)行的規(guī)模來看，國企發(fā)展規(guī)模相對大，而且發(fā)債的票面利率更低。從這個角度看，此類企業(yè)在土拍市場上有天然的沖動。另外此類企業(yè)本身也面臨國企改革的壓力，收購地產股、并購房產項目或者直接參與拿地過程，都是此類國企近期頻繁操作的策略?？傮w上看，這意味著地產行業(yè)進入了復蘇和反彈的周期中，此類國企對于未來市場的持續(xù)看好，會繼續(xù)推動此類土地市場的火熱。
樓市分化走向何方
雖然發(fā)改委在這份報告中提及房地產開發(fā)投資增速有所回落，但品牌房企在今年上半年可謂賺得盆滿缽滿。
克而瑞對33家官方公布銷售業(yè)績的房企統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，其合計銷售業(yè)績高達11525.72億，比2015年同期的6600億上漲幅度高達74.6%，而銷售面積也達到了9473.9萬平方米，同比上漲51%。
上半年，二線城市樓市出現(xiàn)量價齊升銷售火爆場面，南京、廈門、合肥、蘇州房價環(huán)比漲幅遠超一線城市，被稱為樓市“四小龍”。
在所有的二線城市中，合肥是其中最典型的案例。據報道，今年春節(jié)后，合肥新房、
二手房價格一路飛漲，出現(xiàn)了一房難求的局面。5月份，合肥九區(qū)均價為11049元/平方米，環(huán)比大漲11.43%，同比上漲35.1%。合肥被業(yè)界評價為“樓市新四小龍之首”。
中原地產首席分析師張大偉認為，上半年一二線城市的火爆，幫助上市標桿房企銷售全面火爆，搶地王開始普遍出現(xiàn)，房地產市場的火爆已經從一二線逐漸向三線蔓延。
不過，本輪熱點城市房價的大幅上漲，應該說在相當程度上受到投資投機性資金的驅動，購房人在房價高位加杠桿的特征較為明顯。
據中國人民銀行金融機構貸款投向數(shù)據報告顯示，2016年6月末，全國個人購房貸款余額16.55萬億元，同比增長30.9%，增速比上季末提高5.4個百分點，比各項貸款增速高16.6個百分點。今年上半年，全國個人購房貸款余額新增2.36萬億元，約為6月末存量個人購房貸款余額的14%，同比多增1.25萬億元。考慮到存量個人購房貸款因還本付息自然減少的因素，今年上半年實際新發(fā)放個人購房貸款規(guī)模要超過2.36萬億元。而此前市場上廣泛流行的“過橋貸”、“首付貸”、“贖樓貸”、“眾籌買房”，以及“轉按揭”等不合規(guī)住房融資，雖然便利了住房交易，但實際上加重了購房人的財務負擔，變相降低了住房按揭貸款的首付款比例。
雖然熱點城市樓市“高溫”似難消退，但政策環(huán)境約束已經增強。
7月31日，相關機構發(fā)布7月份百城住宅價格指數(shù)。當月，百城住宅均價連續(xù)第12個月出現(xiàn)“雙漲”，且漲幅雙雙擴大。與此同時，易居研究院發(fā)布的最新庫存數(shù)據顯示，受監(jiān)測的70城市住宅庫存整體規(guī)模繼續(xù)下滑，其中20城市下半年面臨“庫存荒”。
綜合上半年庫存及房價變動情況，中指院相關負責人分析認為，未來各地圍繞房地產信貸等方面的政策可能陸續(xù)有所調整。針對市場的分化趨勢，地方調控政策將更加注重差異化，部分熱點城市將進一步從嚴從緊管控，三四線城市則繼續(xù)聚焦去庫存。從土地市場來看，隨著熱點城市對“地王”現(xiàn)象監(jiān)管力度的加強，土地市場將有所降溫。
原國務院發(fā)展研究中心副主任劉世錦在7月30日表示，房地產投資需求峰值已過，中國房地產已經到了歷史性拐點。“即便近期一線城市房價暴漲，由此帶來房地產投資的回升，以及部分相關產業(yè)的回暖，但這種回升趨勢不會持續(xù)太久，因為房地產投資的根本格局沒有改變，以后仍會出現(xiàn)回調。”劉世錦說。
樓市進入拼實力時代
對于分化的市場下未來的房企走向，政府也已經有所規(guī)劃。
在發(fā)改委的文章中，發(fā)改委提及了房地產去庫存的具體途徑，要因城施策加大調控力度。鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，可采取先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房。鼓勵品牌房地產開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地產項目，通過品牌注入、提高住房品質的方式消化庫存。完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套服務設施，提高住房吸引力。
除此之外，發(fā)改委稱，在一二線等住房供應緊張的城市，要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價格快速上漲。根據市場狀況，適時調整住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房土地供應比例，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設施面積。
值得一提的是，先租后售的思路其實早有端倪，早在2015年末召開的中央經濟工作會議上，就已經提出要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。在今年6月，國務院辦公廳也印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。
此次，發(fā)改委喊話品牌房企收購現(xiàn)有地產項目，成為最引人關注的一條，是否對當下品牌房企收購潮再添一把火也成為業(yè)內討論熱點。
事實上，近年來品牌房企的并購潮早已掀起，有媒體發(fā)布統(tǒng)計信息顯示，2013年至2015年期間，房地產行業(yè)共發(fā)生743宗并購案，涉及并購金額達5548.09億元。
以融創(chuàng)中國為例，申萬宏源數(shù)據顯示，2015年至今，融創(chuàng)收購的項目數(shù)量累計達46個。在今年5月，融創(chuàng)行政總裁汪孟德表示，融創(chuàng)的土地儲備2/3以上為收購、并購獲得。
高盛高華證券發(fā)布研究報告稱，預計2016年四季度至2017年一季度前后，房地產行業(yè)龍頭將更加活躍地參與整合收購杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。
一位開發(fā)商告訴記者，隨著地方調控政策將更加注重差異化，而政策層面鼓勵地產企業(yè)的進一步兼并重組，也意味著在面粉貴過面包的房地產時代，拼實力將是未來的最好出路。
來源：華夏時報