自去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議為房地產(chǎn)“去庫存”定調(diào)以來，記者梳理發(fā)現(xiàn)，在“因城施策”方針下，半年多時間里，已有上海、重慶、江蘇、浙江、山東、安徽、海南、山西等28個省區(qū)市開出去庫存 “藥方”。
多地明確樓市去庫存“時間表” 前5個月初見成效
在28個省區(qū)市發(fā)布的相關(guān)方案中，幾乎均對當(dāng)?shù)貥鞘腥齑婀?jié)奏作出安排。如，甘肅明確，到2019年底，商品房去庫存周期基本控制在18個月內(nèi);廣東提出，到2018年底，全省商品房庫存規(guī)模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%，去庫存周期基本控制在16個月以內(nèi);江蘇要求，到2018年底全省住宅類商品房庫存去化周期控制在14個月內(nèi)。
目前各地去庫存確已初見成效。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月商品房待售面積逐月減少，重點城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下，非重點城市3到5月待售面積減少量逐月增多。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中新網(wǎng)記者表示，伴隨銷售量的逐月提升，當(dāng)前一線及部分二線出現(xiàn)了庫存不足跡象。“按照目前去化速度，北京、深圳、廣州、上海、青島、福州、廈門、濟(jì)南、杭州、蘇州、南京等16個城市商品房存量已不夠賣十個月”。
鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房成“標(biāo)配” 有難點需要突破
供需兩側(cè)同時發(fā)力是各地去庫存方案的總體思路。為釋放買房人需求，各地通過減免稅費、降低首付比例、調(diào)低房貸利率、放寬公積金政策等舉措讓消費者獲得更多實惠。杭州允許公積金異地貸款、增加公轉(zhuǎn)商貼息銀行數(shù)量;昆明下調(diào)購房首付款比例，并給車位購買者發(fā)放補貼;重慶則延長了首次購房按揭財政補助年限。
值得關(guān)注的是，雖方式、力度有所區(qū)別，但鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房幾乎成了各地去庫存的“標(biāo)配”。安徽提出，農(nóng)民將宅基地退地，縣政府按每畝不低于5萬元人民幣給予獎勵;山東提出，農(nóng)民進(jìn)城購買首套住房可享受契稅補貼、規(guī)費減免等優(yōu)惠;湖南提出，農(nóng)民進(jìn)城買房首付比例、利率可獲政策支持。
對此，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在接受中新網(wǎng)記者采訪時表示，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房可以在一定程度上促進(jìn)三四線城市房地產(chǎn)去庫存，但有不少難點需要突破——買房時如何按揭貸款?買房后農(nóng)民是否在城市就業(yè)?城市能否提供更多就業(yè)機會和培訓(xùn)機會?
“購租并舉”支持開發(fā)商轉(zhuǎn)型發(fā)展 山西鼓勵降房價
降低稅費鼓勵開發(fā)商降價并支持其轉(zhuǎn)型發(fā)展，也是半年多來各地庫存殲滅戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)之一。
明確提出鼓勵開發(fā)商降價的地方不多，山西目前是唯一一例。山西在5月份印發(fā)的《關(guān)于加快化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》中提到，對帶頭落實國家政策降低房價的開發(fā)商給予獎勵，并協(xié)調(diào)金融機構(gòu)在融資和相關(guān)金融服務(wù)方面給予一定的支持。
更多省市區(qū)從支持開發(fā)商多元化發(fā)展入手，促進(jìn)存量房改造利用。內(nèi)蒙古給予開發(fā)商“預(yù)售收入所得稅計稅毛利率比例下調(diào)三分之一”的政策支持。山東、寧夏、海南、陜西等省份也提出，發(fā)展“購租并舉”，鼓勵房企發(fā)展跨界房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，支持企業(yè)利用存量房發(fā)展
租房、旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等項目。
從市場來看，soho中國的soho 3q辦公模式、華夏幸福的固安產(chǎn)業(yè)新城模式、綠地的“房山模式”等，均是房企在存量房利用改造方面的積極探索。
因地制宜 十余省份提出“優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)”
中新網(wǎng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，河北、山西、江西、湖南、甘肅、青海、重慶、天津等十余個省份在樓市去庫存方案中均提及了“優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，原則是按照地區(qū)情況“補不足”的同時“限有余”。
重慶計劃兩年內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內(nèi)。江西、甘肅、福建等地放開了對未開發(fā)用地轉(zhuǎn)換用途的限制。河北等地則取消了商品房建設(shè)中的“90/70”限制性政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樓市加大供給側(cè)改革力度關(guān)鍵在于合理的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，應(yīng)在庫存壓力比較小的城市，尤其是一二線核心城市，增加土地以及中小戶型住宅房源的供給。在庫存壓力較大的三四線城市，則要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，減少甚至停止供應(yīng)。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也向中新網(wǎng)記者分析，一線及部分二線城市土地供應(yīng)不足，正是當(dāng)前“地王盛世”的導(dǎo)火索之一，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要性在這些城市尤為突出。