??????? 和全國其他城市一樣，今年八月蘇州樓市處于傳統(tǒng)淡季。統(tǒng)計表明，盡管成交套數(shù)和成交面積相對前一個月有所下滑，但成交均價微漲，為八月這個傳統(tǒng)淡季進行了體面“收官”。對于即將到來的傳統(tǒng)旺季，無疑也將是一大利好。
??????? 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年八月蘇州住宅市場共成交住宅2537套，相較上月下降487套，降幅為16.1%；八月成交總面積293681.6平方米，相較上月下降67716.62平方米，降幅為18.7%；八月成交均價6831.15元/平方米，相較上月上升293.15元/平方米，升幅為4.5%。
??????? 八月份蘇州各區(qū)住宅類房源成交套數(shù)排名從高到低依次是：工業(yè)園區(qū)成交884套，較之上月842套上升42套，小幅微漲5%；古城區(qū)成交671套，較之上月605套上升66套，升幅為10.9%；相城區(qū)成交537套，較之上月745套下降208套，降幅為27.9%；吳中區(qū)成交286套，較之上月510套下降 224套，降幅為43.9%；高新區(qū)成交159套，較之上月322套下降163套，降幅為50.6%。
??????? 從以上數(shù)據(jù)可以看出，本月的成交套數(shù)仍是延續(xù)了一貫的低迷。同時，總成交面積上也有近兩成的下滑。由于本月開盤的樓盤價格相對較之上月稍高，如中信太湖城浩閣公寓、鑫苑景園國際公寓等，在成交均價上則止住了下滑勢頭，小幅微升了4.5%。
??????? 蘇城房地產(chǎn)市場素有“金九銀十”的說法，隨著9月的逐漸到來，蘇城的開發(fā)商也逐漸活躍起來，從即將到來的“蘇州萬人購房節(jié)”再到傳統(tǒng)的“蘇州住宅產(chǎn)業(yè)博覽會”，同時10月份也將有“吳中區(qū)房展會”和“市區(qū)房展會”2場展會如期舉行。可以肯定的是，隨著房交會的開展，蘇城樓市的成交量必定會有一定程度的上升，但能否完全說樓市已經(jīng)回暖還為時尚早。
??????? 另據(jù)統(tǒng)計顯示，在9月份選擇推出的房源的樓盤共有14個樓盤，而首次公開推出新房源的樓盤只有3個，分別為世茂運河城、中海胥江府和三江尊園，新盤僅占推盤數(shù)量上的21%，這也從一個層面上說明現(xiàn)在的開發(fā)商對“金九”樓市似乎有點信心不足。
??????? 八月份，鑫苑景園國際公寓、中惠晨曦馨苑、中海國際社區(qū)、湖山新意、中信太湖城浩閣公寓等樓盤紛紛開盤加推房源，且都取得了不錯的銷售成績；吳中地產(chǎn)16周年慶典暨保值計劃推出、2008蘇州太湖高爾夫杯·女子公開賽新聞發(fā)布會在蘇州召開、三江尊園會所暨樣板房公開等sp活動也受到了購房者的熱烈關(guān)注和追捧。同時，作為銷售淡季的8月，開盤和新推房源數(shù)量有所減少，而一些樓盤回饋業(yè)主和增進業(yè)主之間感情的sp活動舉辦明顯增多起來。
??????? 區(qū)域分析一
??????? 園區(qū)：套數(shù)面積穩(wěn)居榜首
??????? 八月份蘇州工業(yè)園區(qū)樓市單月成交住宅類房源884套，較上一個月增加了42套，增幅不大。而成交均價較之7月又有所下跌，從8107.08元/平方米下滑至7812.35元/平方米。
??????? 具體來看，上半個月，與奧 運開幕幾乎同時段開盤的中海國際社區(qū)，其折實價4580元/平方米起的營銷戰(zhàn)略，著實震驚了整個蘇州樓市。此次中海國際社區(qū)共推出620套房源，除去特價房源外，總體均價在6500-7000元/平方米之間，戶型從92－138平方米，其中90平方米高性價比房型備受推崇。低起價，使剛性需求得以釋放，人氣指數(shù)再次飆升，火爆了園區(qū)市場。當天推出620套房源，到場1500余人，現(xiàn)場簽約400多套，在樓市處于相對冷淡的情形下，能有這樣的銷售成績，實屬不易。
??????? 園區(qū)的另一個項目，勝浦的建屋博客項目也瞄準了奧 運這個檔期，搶在中海國際社區(qū)前一天開盤，表現(xiàn)可圈可點。此外，8月中旬，雅戈爾未來城三期瀟邦傾情加推，76-115平方米，主打中小戶型，均價7900元/平方米，也為園區(qū)的成交量做出了不小的貢獻。緊接著，8月23日，中海御湖熙岸·華府公寓的盛情開盤，則為園區(qū)注入了新鮮的樓盤“血液”。中海御湖熙岸·華府是集高層、小高層、多層公寓，聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅為一體的高級住宅區(qū)，開盤當日均價在8600元/平方米。這個精品樓盤熱銷，也帶動了園區(qū)成就一撥銷售小高潮。
??????? 總的來說，園區(qū)目前新老各盤在售房源較多，互相競爭激烈，許多樓盤頻頻打出優(yōu)惠送禮的噱頭，房源供應量也是有增無減，給購房者以目不暇接。具體到營銷策略，從鳳凰城的4999元/平方米到中海國際社區(qū)的4580元/平方米，開發(fā)商的每一個舉動都讓置業(yè)者心動不已。一些剛性需求者開始頻頻出手，成為支撐淡季樓市的一抹亮色。
??????? 區(qū)域分析二
??????? 高新區(qū)：成交均價略有回升
??????? 八月份蘇州高新區(qū)樓市單月成交住宅類房源159套，占全市成交總量的6.3％，較之五月有大幅度的下降，減少了163套，降幅為50.6％；新區(qū)八月成交均價為6172.3元/平方米，相較七月有所回升，但升幅并不是很明顯，基本沒什么變化。
??????? 總體來說，高新區(qū)在上個月仍然以中小戶型房源成交為主。整個八月，高新區(qū)幾乎沒什么動態(tài)，整個區(qū)域呈現(xiàn)淡季局面，上半月僅有新港名墅·庭院開盤，該項目屬于低密度住宅，68-142平方米，稀缺多層，36萬元起，其他樓盤都未有動作。八月份，新區(qū)成交量日益下滑，甚至在一個月中有個別交易日無房源成交。既沒有新的樓盤推出，也沒有頻頻推出吸引購房者眼球的優(yōu)惠活動，這是八月新區(qū)樓市萎靡不振的原因。
??????? 目前，新區(qū)域內(nèi)主要依靠新創(chuàng)理想城、鑫苑景園等少量成交維持著，后繼房源供應有限，高新區(qū)何時才能“突圍”同樣值得期待。
??????? 區(qū)域分析三
??????? 吳中區(qū)：別墅再度異軍突起
??????? 八月份蘇州吳中區(qū)樓市單月成交住宅類房源286套，占全市總成交量的11.3％，較之七月有明顯的下滑，比七月份的成交住宅類房源510套減少了224套，降幅為44％。同樣的，成交面積也受到了影響，較之前一個月下降了近30000平方米，降幅也是在50％左右。而另一方面，成交均價比上月有了明顯的回升，從6298.1元/平方米到7748.72元/平方米，每平方米上漲了1450.62元，漲幅為23％，暫時性地回歸到上半年的價格水平。
??????? 整體分析來看，吳中區(qū)在8月份不管是成交套數(shù)還是成交面積都有不小的下滑，而成交均價卻逆向而行，回升到上半年的水平。隨著石湖華城、越湖名邸等項目簽售的告一段落，吳中區(qū)的普通住宅公寓呈現(xiàn)出青黃不接的局面，隨著奧 運盛事的臨近，區(qū)域內(nèi)許多樓盤目前選擇觀望，避開相對冷淡的淡季，積蓄力量，所以吳中區(qū)沒有新的房源推出，導致了成交量的回落，整個區(qū)域呈現(xiàn)出“膠著”的狀態(tài)。同時，八月份吳中區(qū)的別墅樓盤再次異軍突起，吳中地產(chǎn)的“澄湖水岸”、“石湖華城”等別墅項目起了關(guān)鍵性的支撐作用，對于推動吳中區(qū)樓盤均價意義不小。
??????? 總的來說，吳中區(qū)的普通商品房滯銷，并且罕有新推樓盤，公寓市場處于膠著狀態(tài)。與此相反的是，吳中區(qū)的別墅市場異?；钴S，不同風格、各有特色的別墅項目，滿足了高端消費群的需求。太湖高爾夫山莊、石湖華城湖郡、現(xiàn)代園墅、越湖名邸等成為了市場強有力的支柱，同時這些樓盤也拉高了本區(qū)域的成交均價。但因為高端客戶畢竟有限，這些樓盤的銷售情況似乎不甚理想。
??????? 區(qū)域分析四
??????? 相城：個案撐起成交量
??????? 8月份相城區(qū)樓市住宅成交537套，較之上個月745套下降208套，降幅為27.9%；8月份成交總面積61788.39平方米，較之上個月份成交總面積 80677.81平方米下降18889.42平方米，降幅為23.4%；8月份成交均價為5433.94元/平方米，較之上個月成交均價5661.5元/平方米下降了227.56元/平方米，降幅為4%。
??????? 從以上數(shù)據(jù)可以看出：由于本月相城區(qū)缺少重量級樓盤開盤放量的支撐，其成交套數(shù)、成交總面積、成交都有不同程度的下跌，但是在8月2日，中惠·晨曦馨苑闊景高層一組團卻取得了不錯的銷售成績，當天開盤地點定在南亞賓館2樓，共推出高層、小高層房源近百套，面積為91-130平方米，銷售均價為6200元/平方米左右?！耙恢Κ毿悴皇谴骸?，當然該區(qū)域的樓盤放量還要依賴于招商·依云水岸、中惠·愛丁堡、康橋麗都、華城國際、合景·朗悅灣等樓盤在支撐。
??????? 區(qū)域分析五
??????? 古城區(qū)：平江區(qū)成交領(lǐng)先
??????? 8月份市區(qū)成交671套，較之上月605套上升66套，升幅為10.9%；其中金閶區(qū)成交住宅179套，滄浪區(qū)成交住宅136套，平江區(qū)成交住宅356套。8月份成交總面積66488.29平方米，較之上月份成交總面積61508.82平方米上升4979.47平方米，升幅為8.1%；8月份成交均價為5670.54元/平方米，較之上月成交均價5637.2元/平方米上升了33.34元/平方米，小幅微漲0.6%。
??????? 從以上數(shù)據(jù)可以看出，由于7、8月份本來就是蘇城房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，雖然本月區(qū)域內(nèi)又較少有新推房源面世，但是由于有湖山新意、大觀名園、萬達商業(yè)廣場等樓盤房源的放量“力挺”，故成交套數(shù)、總成交面積和成交均價三指標均有小幅上漲。但現(xiàn)在看來，該區(qū)域內(nèi)中、高檔房源仍然尚未大量面世。隨著華潤·平門府時裝秀活動、中海·胥江府產(chǎn)品說明會的揭幕，可以預計，在不久的將來，該區(qū)域內(nèi)將會有一個中、高檔房源推盤的小高潮。
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