樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會(huì)來臨，去年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。下半年樓市四大“黑天鵝”下半年樓市四大“黑天鵝” 。
盡管自去年至今以來，大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，甚至北上廣深、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、東莞、佛山等二三線城市樓市出現(xiàn)“買漲不買跌”的火熱局面，但是，上述城市未來樓市走勢仍然面臨不確定性，尤其是當(dāng)樓市進(jìn)入下半年之后，上述城市樓市將受到各方面的不確定性的“黑天鵝”的影響，在這樣的市場背景下，樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，房價(jià)出現(xiàn)下跌。
“黑天鵝”之一：美元進(jìn)入加息通道對中國樓市是“利空”
從全球市場來看，整個(gè)6月份“黑天鵝”聚集：6月16日凌晨2點(diǎn)美聯(lián)儲(chǔ)fomc會(huì)議決議、上午10點(diǎn)半日本央行議息決議、晚17點(diǎn)英國央行利率決議、6月17日歐央行行長德拉吉講話、6月21日美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫參議院聽證會(huì)、以及6月23日英國退歐公投（以上均為北京時(shí)間）。 盡管上述“黑天鵝”只有英國“脫歐”成為現(xiàn)實(shí)，但是，未來仍然有“黑天鵝”影響中國經(jīng)濟(jì)甚至中國房地產(chǎn)市場。
比如美國加息。從美國來看，盡管英國“脫歐”影響了美元加息的進(jìn)程，但是筆者仍認(rèn)為三季度加息可能性較大，比如9月加息一次，加息25點(diǎn)，今年年底明年上半年再加息25點(diǎn)。這樣，美元進(jìn)入加息通道。
按照上述分析邏輯，美元進(jìn)入加息通道后，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，全球資本也會(huì)向美國流動(dòng)，對于中國來講也是如此，資金流向也會(huì)至美國。以中國外匯儲(chǔ)備為例，兩年前（截至2014年3月底，我國外匯儲(chǔ)備余額為3.95萬億美元，居世界第一），中國外匯儲(chǔ)備達(dá)到歷史高峰的4萬億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正常化議題之后，中國的外匯儲(chǔ)備大幅減少，截止2016年5月，已經(jīng)降低至3.19萬億美元。當(dāng)美元進(jìn)入加息 通道之后，預(yù)計(jì)未來1-2年中國的外匯儲(chǔ)備就有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明，未來國內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)“外逃”，那么，這些資金逃到哪里？顯然，轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對中國已經(jīng)過熱的樓市來講是“利空”的。
“黑天鵝”之二：“權(quán)威人士”表態(tài)之后，中國貨幣政策開始轉(zhuǎn)向
近日“權(quán)威人士”發(fā)表對宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)看法之后，中國的貨幣政策也正在轉(zhuǎn)向。從國內(nèi)來看，央行公布的5月金融數(shù)據(jù)顯示，2016年5月m2同比增長11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個(gè)百分點(diǎn)，與3月m2高達(dá)13.4%的增速更是不能相比。“權(quán)威人士”表態(tài)對宏觀經(jīng)濟(jì)看法之后貨幣政策確實(shí)開始出現(xiàn)“收緊”的轉(zhuǎn)向。這對于今年下半年及2017年房地產(chǎn)市場來講不是一件好事情。
從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策面動(dòng)作來看，據(jù)媒體報(bào)道，已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào)；其他部分銀行也開始“有條件”上調(diào)首付比例；部分基金開始上調(diào)利率。這些都將成為下半年以來樓市的“黑天鵝”。
此外，據(jù)媒體報(bào)道，工行個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時(shí)有所提高。此外，對個(gè)人商用房貸款合作項(xiàng)目范圍也作出了進(jìn)一步的范圍劃分。要求全國范圍內(nèi)重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目。
這說明，對于住宅市場來講，由于市場過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，核心熱點(diǎn)城市樓市即將步入調(diào)整期；對于商用房來講，通過提高首付比例和業(yè)務(wù)范圍的收縮控制銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來看，此時(shí)貨幣政策開始適度收縮，銀行開始通過提高首付“降杠桿”，目的雖然是為了防止由于房價(jià)下行導(dǎo)致的銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，但是，這卻構(gòu)成了下半年以來樓市不確定性的“黑天鵝”。
“黑天鵝”之三：核心一二線城市調(diào)整預(yù)期背后的金融風(fēng)險(xiǎn)
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年北上廣深四個(gè)一線城市商品住宅成交金額（12023億）占到全國（72753億）的16.53%，比2014年的11.81%大幅回升4.72%；2016年1-5月北上廣深四個(gè)一線城市商品住宅累計(jì)成交金額為5320.4億元，同比大幅上升45.07%，成交金額占到全國的16.73%。
同樣，對于重點(diǎn)二線城市而言，比如比如蘇州、南京、合肥、杭州、武漢、廈門，2015年這6個(gè)二線城市商品住宅成交金額占到全國的11.19%，比2014年的8.78%回升2.41%%；2016年1-5月累計(jì)成交金額為4802.49億元，同比大幅上升104.00%，成交金額占到全國的15.10%。
對于上述核心一二線城市樓市來講，一方面樓市基本面無大礙，大部分城市房價(jià)出現(xiàn)快速上漲的趨勢，甚至在近期“日光盤”頻現(xiàn)，樓市成交呈現(xiàn)火爆態(tài)勢；另外一方面，上述大部分城市的土地市場住宅類用地“地王”頻出。盡管上述部分城市比如蘇州、南京、合肥等紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，但是，這些政策較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，起到防止樓市過熱與房價(jià)過快上漲的作用。這對樓市中長期穩(wěn)定發(fā)展來講并不是一件好事情。原因很簡單，市場需求在不斷透支，樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)也在此基礎(chǔ)上不斷累加，市場始終還會(huì)因此而進(jìn)行調(diào)整。
為什么說樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)也在此基礎(chǔ)上不斷累加？且看老張的分析。
以上海樓市為例，央行上海總部公布的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人房貸方面，2015年全市新增本外幣個(gè)人住房貸款1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元；12月份新增本外幣個(gè)人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。
此外，央行上?？偛?月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海本外幣個(gè)人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。據(jù)此計(jì)算，3月滬上新增個(gè)人住房貸款361.4億元。這一數(shù)據(jù)刷新了2009年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的新增滬上個(gè)人住房貸款的記錄，此前的新高為今年1月新增的346.3億元。上海樓市新政出臺(tái)前市場的火熱狀態(tài)，從3月滬上個(gè)人按揭貸款可見一斑。
“滬九條”樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素上海樓市預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。而當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，上海樓市的房價(jià)必然面臨著下降，對于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn)，當(dāng)今年下半年房價(jià)開始下降時(shí)，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí)，銀行必然首先收口子，收什么？答：開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款。
從3月25日出臺(tái)了“滬九條”樓市新政內(nèi)容來看，在個(gè)人按揭貸款方面已經(jīng)開始收緊，比如，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。隨后，包括金融監(jiān)管部門逐步對新政進(jìn)一步落地，也叫停了“首付貸”產(chǎn)品，并且隨后也對相關(guān)公司做了嚴(yán)厲的處罰。
我們再看其他城市，北京、深圳已經(jīng)收緊了樓市調(diào)控政策，合肥也將從7月1日起提高首付比例，預(yù)計(jì)南京、蘇州、廈門等上述核心二線城市也會(huì)在三季度跟進(jìn)提高首付的政策。由此可見，表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場出現(xiàn)量價(jià)齊升，“地王”頻出也推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲，但是，由于首付比例的提高、政策面預(yù)期收緊與市場調(diào)整的來臨，上述城市樓市火熱的背后仍然存在潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。
從上述城市政策面變化的趨勢來看，通過提高首付比例“降杠桿”成為未來核心一二線城市樓市政策的重要特征，其背后意在當(dāng)下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期之后，防止由于銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
“黑天鵝”之四：三季度成核心一二線城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期
那么，上述核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面會(huì)一直持續(xù)嗎？答案當(dāng)然是否定的。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。
具體來講：
首先，從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段的樓市表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場出現(xiàn)過熱的時(shí)候，全國性的調(diào)控政策勢必會(huì)出臺(tái)，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。如今，南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過熱的狀況，這些城市已經(jīng)有一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺(tái)，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)。
其次，央行等相關(guān)部門已經(jīng)開始對上述熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研，儲(chǔ)備政策（比如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或調(diào)整，預(yù)計(jì)開始“認(rèn)房”；首套房貸或由當(dāng)前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當(dāng)前的首付四成提升至六成；公積金政策或由于貸款余額不足而被動(dòng)收緊。）已經(jīng)準(zhǔn)備充分，只不過等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已。
從預(yù)期的發(fā)布時(shí)機(jī)來看，筆者認(rèn)為主要考慮幾個(gè)因素：一是市場繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)；從政府出臺(tái)政策的時(shí)機(jī)來看，上半年（土地市場與交易市場）成交量快速釋放之后，比如蘇州、南京等，下半年已經(jīng)無太多指標(biāo)上的壓力，三季度成為政策收緊的“窗口期”。三是，合肥已經(jīng)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，7月1日開始正式執(zhí)行，預(yù)計(jì)南京、蘇州等核心二線城市也會(huì)在三季度迅速跟進(jìn)。上述種種跡象表明，三季度將成為政策收緊的最后“窗口期”。
第三、從市場面的表現(xiàn)來看，雖然上述熱點(diǎn)城市樓市成交量價(jià)在今年前六個(gè)月表現(xiàn)出繁榮景象，“日光盤”和“地王”在上述熱點(diǎn)城市也會(huì)頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是過去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場危機(jī)極有可能在2016年下半年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“日光盤”也就很難頻現(xiàn)了。
換一句話來講，2015年 “330新政”以來，大中城市（一線城市、上述熱點(diǎn)二三線城市）房地產(chǎn)市場成交量價(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會(huì)保持這樣的量價(jià)走勢，以為樓市“日光盤”會(huì)繼續(xù)頻現(xiàn)，那其實(shí)就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。
從市場發(fā)展趨勢來看，筆者認(rèn)為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量價(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會(huì)來臨，去年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。 (本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)