??????? 房產(chǎn)市場“金九銀十”的來臨，讓不少開發(fā)商開始蠢蠢欲動，推盤放量、降價促銷的新聞層出不窮，目的只有一個，抓住08年最后一個銷售機會，打破成交量的堅冰，實現(xiàn)資金流的回籠?？墒牵瑯潜P的降價促銷似乎和退房總是形影不離，一邊開發(fā)商的降價廣告還沒打響，另一邊業(yè)主退房的呼聲就一浪高過一浪。
??????? 萬科金色雅筑遭遇集體退房
??????? 萬科金色
??????? 雅筑無疑是近期房產(chǎn)市場討論最激烈的話題之一，這不僅與其接二連三的大幅降價有關(guān)，更因為該盤由此引發(fā)的退房事件。
??????? 8月30日，萬科一期50多名業(yè)主來到了位于三林的售樓處，對萬科銷售人員施壓，要求退房?，F(xiàn)場，一位業(yè)主表示，“我們買房的時候，售樓人員一再強調(diào)作為高品質(zhì)小區(qū)，價格自然比周邊的樓盤高出很多，但是如今18000元/平方米的房價突然下調(diào)到12000-13000元/平方米，實在讓人接受不了?！?/p>
??????? 另有業(yè)主表示，自己幾天前買房時參加了關(guān)于易居會員的活動，在0.2個點優(yōu)惠基礎(chǔ)上總價減去10萬，即購入一套90平米的三房，當(dāng)時的價格是131萬。可是不到一周這個價格再度被刷新至122萬左右，幾天9萬元的縮水幅度，讓他感到很難接受。
??????? 據(jù)悉類似要求退房的業(yè)主很多，大多是一期“高價”買入金色雅筑的業(yè)主，他們不僅紛紛強烈表示要求退房的意愿，更是鼓動當(dāng)時在場的看房人不要買房。
??????? 中秋促銷暫不受影響
??????? 據(jù)悉，此次退房的導(dǎo)火線是萬科上周推出的中秋促銷活動，該活動聲稱旗下金色雅筑、新里程、燕南園、白馬花園、花園小城、四季花城等8個樓盤集中參加“限時認(rèn)購”活動，平均優(yōu)惠幅度為9.5折。其中，金色雅筑的銷售人員表示活動期間售價將較前期價格打8折，還可享受總價10萬元的優(yōu)惠，折算下來起價12000元/平方米左右，房源仍以90平米三房為主。僅僅一周時間，萬科的優(yōu)惠幅度再度下調(diào)，這讓許多業(yè)主感覺買房缺乏了保障。
??????? 在業(yè)主們的強烈呼聲下，萬科停止了中秋對金色雅筑的促銷活動，僅僅保留了易居會員升級，即優(yōu)惠0.2個百分點上升至0.5個百分點。近日，當(dāng)記者再次致電金色雅筑售樓處的時候，銷售人員仍表示，金色雅筑沒有參加過此次中秋促銷活動，但如果愿意到現(xiàn)場看房，價格可以談。
??????? 萬科相關(guān)人員在接受記者采訪時表示，金色雅筑并沒有取消中秋促銷活動，因為在前期打出的整體促銷活動廣告中就包含了金色雅筑。
??????? 金色雅筑累計降幅超30%
??????? 早在7月末，萬科金色雅筑以不同裝修標(biāo)準(zhǔn)為由，將開盤不久的90平米房源的總價下調(diào)了20萬元，降價幅度達到了10%，這讓許多曾經(jīng)以18000左右單價買入房子的業(yè)主感到憤慨，并表示萬科的售樓合同上顯示“所有的90+均是a級標(biāo)準(zhǔn)精裝修”，而開發(fā)商居然可以擅自改動標(biāo)準(zhǔn)，而且更令他們疑惑的是，90+的房源，裝修標(biāo)準(zhǔn)可以減免20萬元，因此紛紛以開發(fā)商“欺騙業(yè)主”要求退房。
??????? 不到半個月，萬科再次大手筆降價，表示加入易居會的會員不僅可以減免0.2個百分點，購買指定房源還能再享受10萬元的讓利。這樣，金色雅筑一套“90+”的房源總價已經(jīng)徘徊在了131-141萬元左右，一個月不到，萬科金色雅筑的累計降價幅度達到了30%。
??????? 如今早已降價的萬科金色雅筑再次參與中秋促銷活動，如果算上這次的優(yōu)惠，金色雅筑的單價已經(jīng)逼近了12000元/平方米，累計降幅必將超過30%，這引起了前期業(yè)主的強烈不滿。
??????? 業(yè)內(nèi)人士表示，萬科金色雅筑的屢次降價是因為萬科對該盤的定位發(fā)生了轉(zhuǎn)變。
??????? 降價構(gòu)不構(gòu)成退房理由？
??????? 金色雅筑業(yè)主在要求退房時紛紛表示，自己買高了房價是受到欺騙，那這種欺騙究竟是他們自己理解錯誤還是萬科的售樓人員給予了暗示？
??????? 現(xiàn)場，我們可以看到萬科發(fā)了一則聲明“由于業(yè)務(wù)人員口頭傳遞信息的不準(zhǔn)確性，最終以本公司提供的資料為準(zhǔn)。”一位業(yè)主指著這塊公告表示，“這豈不此地?zé)o銀地說明該業(yè)務(wù)人員又向消費者表示過樓盤不會再降價的言語嗎？”
??????? 對此，匯盛律師事務(wù)所俞杰明律師表示如果業(yè)主能證明開發(fā)商承諾短時間內(nèi)不會降價的證據(jù)，那可以構(gòu)成退房的條件，但是這個承諾是不是事實，有沒有證據(jù)是關(guān)鍵，這類取證比較困難。
??????? 至于業(yè)務(wù)人員是否做出過短時間內(nèi)有無降價的明示或暗示，也取決于他們是簽訂購房合同前說還是后說，如果前說的確是構(gòu)成了誤導(dǎo)，如果后說沒有任何意義。至于萬科方面發(fā)出的業(yè)務(wù)人員不代表公司立場的聲明，俞律師表示業(yè)務(wù)人員在工作時候有職務(wù)代表性，消費者有權(quán)相信業(yè)務(wù)員的言行是代表公司的立場。
??????? 還有業(yè)主提出，萬科方面有一則關(guān)于“三天無理由退房”的聲明，能否作為退房理由。俞律師表示，在法律上無理由退房是不具備法律效應(yīng)的，但是既然萬科單方面愿意做出讓步，但3天內(nèi)毀約，消費者可以不承擔(dān)法律責(zé)任，但3天之后，這個承諾就不再具備法律效應(yīng)。
??????? 退房并非是良策
??????? 說到退房，不能不讓人聯(lián)想到當(dāng)年大華旗下水岸藍庭的集體退房事件，最后業(yè)主們的確是贏了，可是一輪樓市的調(diào)整后，房價從退房時12000元的單價一路上揚到17000元，這讓許多業(yè)主特別是當(dāng)年扮演退房主角的溫州投資客懊悔不已。這次，歷史似乎又在重演，但結(jié)局如何，退房究竟值不值還是引發(fā)了不少思考。
??????? 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，退房表現(xiàn)出了業(yè)主對樓市判斷的悲觀，加上置業(yè)的投入過大，這讓許多業(yè)主一旦聽聞風(fēng)吹草動，就會促發(fā)他們的情緒波動。
??????? 他表示之前深圳也傳聞過樓市大跌造成大量業(yè)主斷供的消息，但事實證明斷供只是個別現(xiàn)象。這反映出在風(fēng)聲鶴唳的樓市，置業(yè)者的恐慌情緒很嚴(yán)重，稍有不利消息傳出就會弄假成真，顯示對未來缺乏信心。華偉表示，他認(rèn)為目前開發(fā)商的降價和他們資金緊縮有關(guān)，政府目前持續(xù)了相當(dāng)時間的宏觀緊縮，對房價已形成了影響，適當(dāng)?shù)乃山壷T如減稅等政策不久就會出臺，但這需要一段時間，當(dāng)開發(fā)商熬過了這個周期，房價還會出現(xiàn)反彈。
??????? 因此，當(dāng)退房不退房成為一種困惑的時候，不妨退一步看看市場，而且華偉表示三林是世博輻射板塊，隨著2010世博的臨近這里的優(yōu)勢還會進一步得到體現(xiàn)。
??????? 房價或進一步下調(diào)
??????? 華東師范大學(xué)亞歐研究中心余南平表示，退房事件背后折射出買房者置業(yè)前對市場的分析不充分。
??????? 他表示無論從人均收入比、租金回報率還是國際均價等數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)價格都處于一個非理性的高度，而開發(fā)商的屢次降價也印證了房地產(chǎn)的暴利，它可以打9折、8折甚至更低來出售，就說明它的利潤很高，買房者在房價如此非理性的時候買房，類似于證券市場的盲目追漲行為，因此下跌的損失也由自己承擔(dān)。對于后市，他依然表示房產(chǎn)市場的拐點早在年中就已顯現(xiàn)，這個趨勢仍將繼續(xù)，因此對于未來想要買房的人必須做好房價下跌的準(zhǔn)備。
??????? 對于樓市未來的走勢，財經(jīng)大學(xué)姚玲珍教授發(fā)表了不同的看法，她表示目前樓市處于調(diào)整期已經(jīng)成了公認(rèn)的事實，但調(diào)整的時間卻分歧很大，從她的角度來看，時間不會很長。
??????? 首先，上海對住房的需求還充足，不僅剛性的消費需求多，投資需求也旺盛，這些日子隨著政府對房產(chǎn)市場的緊縮，居民銀行的存款額上升迅速，一旦政府出臺利好政策，這部分需求將得到釋放。此外，政府持續(xù)的緊縮政策刺激了增量供給，使得一些處于項目開發(fā)中的開發(fā)商不得不迫于資金壓力而加快銷售回籠資金，但一個樓盤的市場消化期最多2年，當(dāng)這些供給被消化后，市場的矛盾又會出現(xiàn)。
??????? 如今房產(chǎn)市場的利潤與社會的平均利潤的差距逐漸縮小，再加上緊縮的地根和銀根，許多開發(fā)商可能就開始淡出地產(chǎn)行業(yè)，這就會影響新增供給量，這樣供需矛盾會進一步激化，樓市也會隨之上升。最后，房產(chǎn)市場對促進經(jīng)濟的發(fā)展也有不可磨滅的功效，當(dāng)政策緊縮的效應(yīng)得到充分體現(xiàn)后，樓市的價格會出現(xiàn)一輪快速反彈。
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