5月份樓市漲幅收窄“地王”頻現(xiàn)存隱憂。
6月18日，國家統(tǒng)計局公布5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。縱覽數(shù)據(jù)，“漲幅收窄”是5月份樓市最鮮明的特點。
“5月份房地產(chǎn)的一個顯著特征就是一線城市降溫明顯，算數(shù)環(huán)比和同比增速分別下降了0.86個和0.8個百分點。”交通銀行高級研究員夏丹在接受本報記者采訪時表示，這是前期交易以及投資過熱后政策收緊效果的體現(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有60個和49個，分別比上月減少5個和兩個；漲幅比上月收窄的城市分別有36個和25個，分別比上月增加15個和5個；漲幅在1%以上的城市分別有15個和13個，分別比上月減少7個和兩個；最高漲幅分別為5.5%和6.3%，分別比上月收窄0.3個和0.5個百分點。“房價總體漲勢放緩，一、二、三線城市環(huán)比漲幅均比上月有所收窄。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在解讀時說。
今年一季度以來，一線城市和一些重點二線城市的房價出現(xiàn)了較快上漲的勢頭。尤其在4月份，二線城市成為房價上漲的“先鋒”。合肥、廈門、南京單月上漲超過4%。從同比漲幅看，除深圳、上海依然處于前兩名外，南京、廈門同比漲幅已經(jīng)超過20%，合肥漲幅也處于全國第六位，房地產(chǎn)調(diào)控壓力進(jìn)一步增加。有跡象表明，二線城市樓市調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)收緊趨勢。近日，蘇州出臺土地限價令，旨在為日漸趨熱的土地市場降溫。此外，有媒體報道稱，南京也將進(jìn)一步收緊調(diào)控。合肥市房地產(chǎn)管理局局長汪菊喜表示，若房價繼續(xù)上漲，未來不排除會出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，如重啟限購限貸。夏丹分析說，政策刺激下的需求集中入市也可能是種透支，使得成交高增長不可持續(xù)，部分熱點地區(qū)政策已經(jīng)或面臨收緊，也對量價升溫劃定“頂部”，加之基數(shù)效應(yīng)影響，預(yù)計下半年銷售同比增速將低于上半年。
與房價“降溫”形成鮮明對比的是地價的“升溫”。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入6月以來短短幾日，一、二線城市已經(jīng)涌現(xiàn)12宗溢價率超過50%的高溢價地，其中包括7宗區(qū)域單價與總價地王。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至6月13日，50個大城市合計土地出讓金已達(dá)8727.8億元，同比上漲了47%，二線城市占據(jù)榜首。蘇州、南京、杭州、合肥“地王”頻繁出現(xiàn)，成為今年前6個月“地王”出現(xiàn)最頻繁的區(qū)域。
“地價不斷刷新區(qū)域內(nèi)新高，不少樓板價接近周邊在售新盤價格，儼然成了‘地王制造月’。”夏丹表示，企業(yè)資金面寬松和融資成本較低是促成瘋狂拿地的重要原因。
但拿錢容易的“好日子”似乎也到了盡頭。6月3日晚間，央行宣布自7月15日起人民幣存款準(zhǔn)備金的考核基數(shù)由考核期末一般存款時點數(shù)調(diào)整為考核期內(nèi)一般存款日終余額的算術(shù)平均值。此舉被市場普遍解讀為，“銀行每天存入央行的準(zhǔn)備金和自有存款總額不能起伏過大，商業(yè)銀行原有的透支運作空間大大被壓縮。”與此同時，此前不斷刷新的低利率公司債[0.02%]將越來越罕見。觀察今年前5個月公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)利率上升態(tài)勢，上市房企的直接融資成本也在加大。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，“地王”頻出可能導(dǎo)致一線城市以及部分基本面較好的二線城市地價成本的大幅回升，這些城市的樓市也將面臨投資風(fēng)險，未來這些“地王”項目在銷售時可能會遇到問題，這也是當(dāng)前上述城市房地產(chǎn)投資回升背后較大的投資“陷阱”。因此，當(dāng)前一線城市以及部分基本面較好的二線城市“地王”頻出，雖然可以拉動房地產(chǎn)投資回升，但對于未來樓市平穩(wěn)運行以及房地產(chǎn)投資持續(xù)回升未必是一件好事情。
同時，由于去年下半年以來大量需求透支，未來樓市需求持續(xù)釋放仍然存在較大變數(shù)。
“政策和流動性是在過去一年支撐行業(yè)復(fù)蘇的源動力。隨著政策邊際效用遞減，成交高增長不可持續(xù)，這可能對開發(fā)商資金面和拿地開工的情況產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。‘地王’僅出現(xiàn)在少數(shù)城市，占主導(dǎo)比例的三、四線城市土地市場和新開工情況卻不可能大幅提升，對房地產(chǎn)總體投資難以形成支撐。因此，盡管住宅投資增速在本月數(shù)據(jù)中還未出現(xiàn)回落，但下半年有下行壓力。”夏丹對記者說。
本文來源：金融時報