一二線城市頻頻冒出的地王，以高溢價率、樓板價超出周邊在售房價兩大特點，正在刷新房企過往的拿地邏輯，背后恰恰反映了行業(yè)大分化、大整合、大并購的趨勢。2016年初至今，21家地產(chǎn)央企中，至少有一半無論是內(nèi)部整合還是對外擴張均在提速。
5月20日，泰禾集團以57.2億總價、15671元/平方米樓面價拍下深圳坪山商業(yè)用地（g11336-0066宗地），溢價率約74.23%。這對比5月19日，該集團以47億元總價、1.5萬元/平方米的樓板價拍下上海崇明長興島兩幅宅地，并不算過激。此前泰禾剛剛發(fā)布擬定增98億的預案。
一二線城市頻頻冒出的地王，以高溢價率、樓板價超出周邊在售房價兩大特點，正在刷新房企過往的拿地邏輯，背后恰恰反映了行業(yè)大分化、大整合、大并購的趨勢。
據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，“水電系”央企魯能、電建、葛洲壩成為了手筆大過閩企的“地王買手”，今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等熱門二線城市花費237億元，獲得9幅地塊。
上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進指出，按照目前月度銷售面積來統(tǒng)計，3-4月份至少創(chuàng)造了比預期高一倍的銷售，從這個角度看，房企拿地的潛在可用資金是上升的；而房企也可能考慮通過定向增發(fā)、引入新的機構(gòu)投資者進入等方式進行項目開發(fā)。
區(qū)域分化
中信證券一份研報指出，三四線和一二線城市項目的盈利能力差異加大，品牌溢價、融資和拿地的優(yōu)勢鞏固了大企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)分化嚴重。一些大中型公司積極探索地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，不僅期望找到新盈利增長點，也期望借此增加地產(chǎn)項目產(chǎn)品溢價，降低拿地成本。過去一段時間，一些中小公司順應資本市場熱點，跨界地產(chǎn)無關(guān)領(lǐng)域，取得了短期估值上升，但長期意義存疑，最終還是要以傳統(tǒng)的拿地開發(fā)為主要盈利模式。
另一方面，區(qū)域分化導致企業(yè)分化。中國指數(shù)研究院對納入觀察的百城中三線城市房價對比發(fā)現(xiàn)，2011年4月相比2016年4月平均房價共下降 0.5%。因此較大比例布局在這些地區(qū)的房企也受到影響。比如，榮盛發(fā)展的布局較多偏向三四線城市，2013年-2015年其毛利率分別為35.4%、33.3%、28.5%，凈利潤率分別為16.3%、14.9%、11.0%。業(yè)績增速也在2015年出現(xiàn)了歷史罕見的同比下滑。
二線城市地價卻在快速上漲。2010年-2015年，南京出讓的所有住宅類建設(shè)用地總體溢價率為23.7%，但2016年一季度這一數(shù)據(jù)升至105.8%。合肥在2010年-2015年整體住宅類建設(shè)用地溢價率47.9%，但2016年一季度達到267.8%。相對來說，2015年拿地較多的公司表現(xiàn)可能更加優(yōu)秀，2015年底土地儲備不足、2016年拿地較多的公司可能壓力較大。
在地價不上漲的區(qū)域，又普遍存在存量供給過剩問題。長期而言對企業(yè)毛利率可能帶來壓力。中信證券分析師指出，這就不難理解房企拼命在能夠獲取高利潤的城市拿地了。
保利地產(chǎn)在上海土地市場曾沉寂兩年。2015年9月終于通過奪得在深耕區(qū)域?qū)毶降拇髨龅貕K回歸，再加上此后獲得的趙巷、臨港和周浦地塊，半年多已在上海耗資百億。而上海，正是與保利地產(chǎn)同集團、不同團隊的保利置業(yè)總部所在，亦是二者唯一銷售規(guī)模勢均力敵的一線城市。
如果說保利地產(chǎn)此前的保守是為了規(guī)避同業(yè)競爭，那么在央企整合大年，希望占據(jù)整合主導權(quán)的保利地產(chǎn)對上海重金投入在情理之中。
資源爭奪戰(zhàn)
一名業(yè)內(nèi)資深人士表示，央企拿地背后的原因也可以看作是拿地越多，在整合時就擁有更多籌碼。
21家被允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，水電系（魯能、電建、葛洲壩）和鐵路系（中鐵、中鐵建）在房地產(chǎn)板塊的投入力度變化最為明顯。一方面，在提央企效率、避免同業(yè)資源浪費的大趨勢下，職能相近的央企極有可能從集團層面合并，如五礦集團已被整體并入中冶集團，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)自然是強者占主導；另一方面，良好的拿地和銷售水平以及足夠廣泛的布局，也顯示其有能力吸納和消化更多優(yōu)質(zhì)資源。
克而瑞研究中心分析師傅一辰指出，當前資本市場資金充裕，央企的部分板塊或整體上市是大趨勢，不僅房地產(chǎn)行業(yè)如此，不少國資背景的券商、資產(chǎn)管理公司等亦在發(fā)起沖擊。
2016年初至今，21家地產(chǎn)央企中，至少有一半無論是內(nèi)部整合還是對外擴張均在提速。比如中海已經(jīng)完成了內(nèi)部整合，外部并購也在順利進行中；而運營高效的保利地產(chǎn)，先后與魯能、中信和中糧傳出過“緋聞”均無疾而終，收購上置股權(quán)也最終宣告失敗。
魯能2016年至今已在土地市場砸下超過100億元重金，2015年僅在南京、蘇州、福州三地搶下的四幅地王總耗資達112.4億元，全年新增土地儲備近500萬平方米，總價超過230億元，當前土儲總量超過1000萬平方米。2016年一季度，其實現(xiàn)銷售額首次進入top20，5月初又宣布銷售金額已達202億元，超過了2015年全年總額。
央企拿地有幾個特征：只布局一線和重點二線城市，如北京、上海、南京、合肥、武漢等；偏好拿總價30億-50億的地王，相應的產(chǎn)品定位以高端為主；高總價地塊采用合作開發(fā)模式。
電建地產(chǎn)2016年5月與金茂聯(lián)合以69.6億拿下南京河西南兩宅地，樓板價均超過35000元/平方米，超過周邊在售樓盤價，其控股的上市平臺南國置業(yè)同日亦以9.4億元斬獲一幅商辦用地；2015年則在北京、南京和武漢共投入130.4億元，新增135.5萬平方米土儲。
資金邏輯
這一波地王潮以龍頭企業(yè)為主。一二線城市土地總價越來越高，中小企業(yè)在其中拿地的可能性越來越低，也因此帶來可持續(xù)發(fā)展難題。
大中型公司有公司債、中期票據(jù)等融資渠道，長期信用負債，使企業(yè)可以從容調(diào)度資金。這加速了行業(yè)分化，也推動了產(chǎn)業(yè)整合。
2015年，房企增發(fā)融資規(guī)模漸長。據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年共17家房企實現(xiàn)定增，總規(guī)模超過540億元。還有27家房企有計劃進行定向增發(fā)，總規(guī)模超過1400億。
上述中信證券分析師指出，如今龍頭企業(yè)銷售回款多，負債成本低，但公司估值卻偏低，預計未來龍頭公司傾向于購買資產(chǎn)。因此，大公司用現(xiàn)金方式并購項目資源，是增加土地儲備的好辦法。
a股上市房企一季報顯示，萬科、保利、招商、綠地四家房企目前手持現(xiàn)金總額分別為531.8億元、374.8億元、415.1億元和438億元。四家房企凈負債率分別為19.3%、85%、16.3%和369.4%，綠地由于去年剛剛借殼上市，目前財務(wù)數(shù)據(jù)尚有遺留問題等特殊原因，其他幾家負債率均在安全邊際。
在并購市場較為活躍的融創(chuàng)中國，截至2015年年底其手持現(xiàn)金270億元，凈負債率76%，現(xiàn)金與短期有息負債比高達2，資金面寬裕。今年公司還簽訂了4.6億美元、為期36個月的定期貸款融資協(xié)議。
值得關(guān)注的是，切入地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，一般來說不僅可以找到新的盈利增長點，也可能提升企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭力。例如，通過疊加旅游文化內(nèi)容，增加產(chǎn)品溢價，降低拿地成本；通過發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)新城，吸引地方政府出讓價格更加合理的建設(shè)用地；通過發(fā)展社區(qū)商業(yè)和娛樂，帶動人氣提升項目整體銷售價格。房企在一些房地產(chǎn)開發(fā)處于初期的區(qū)域砸重金拿地，也存在上述考慮。
本文來源：21世紀經(jīng)濟報道