在多地政策收緊的情況下，4月份，百城房?jī)r(jià)尤其是一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，讓不少人略感意外。不過(guò)記者盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，“五一”小長(zhǎng)假期間，調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，一線城市旺季不旺，熱點(diǎn)二三線城市火爆異常，樓市繼續(xù)呈現(xiàn)分化的局面。
一線城市樓市“速凍”
每逢“五一”，上海都有房展會(huì)。但是今年的“五一”房展會(huì)，場(chǎng)面卻出奇冷清。從規(guī)模上看，本屆展會(huì)的展出面積減少了大約六成，以往被房企哄搶的戶外展位更是銷聲匿跡。規(guī)?？s水的同時(shí)，房展會(huì)的人氣也大幅下滑，一名觀展的市民這樣介紹：“我們?nèi)ツ暌瞾?lái)過(guò)，沒(méi)想到這次過(guò)來(lái)人那么少，所以蠻出乎意料的。”
而從參展商來(lái)看，金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、萬(wàn)科、保利這些傳統(tǒng)的地產(chǎn)巨頭都沒(méi)有露面，只有綠地集團(tuán)一家現(xiàn)身。這樣的場(chǎng)面，讓上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭感嘆，樓市調(diào)控開始明顯見效了。
楊紅旭表示，3月25日，上海市出臺(tái)新政之后，新房、
二手房成交量萎縮，消費(fèi)者開始觀望。因此，人氣不足也跟新政出臺(tái)后整個(gè)市場(chǎng)觀望情緒濃厚有關(guān)系。
同為一線城市，深圳樓市的變化更加劇烈。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，“五一”小長(zhǎng)假的第一天，深圳新房只成交了10套，與以往動(dòng)輒上千套的成交量相比，這個(gè)數(shù)字堪稱開啟了“速凍模式”。
二三線城市進(jìn)入“搶房模式”
旺季不旺，有樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的“五一”小長(zhǎng)假，似乎已經(jīng)給一線城市的樓市走勢(shì)定調(diào)。不過(guò)放眼全國(guó)，部分熱點(diǎn)二三線城市卻呈現(xiàn)出另一番景象。在山東青島，不少樓盤開啟“搶房”模式，多個(gè)熱門項(xiàng)目的售樓處火爆程度甚至超過(guò)假期中的商場(chǎng)。青島市民王女士和朋友，“五一”期間就有驚心動(dòng)魄的“搶房”經(jīng)歷。
王女士說(shuō)，7點(diǎn)開始搶購(gòu)，我從6點(diǎn)多就開始在電腦前等著，等到開始搶的那一刻一下點(diǎn)上，就成交了。
除了青島，杭州、蘇州、?？诘榷€城市的樓市“五一”期間也都有加速上行的表現(xiàn)。值得注意的是，一線城市和熱點(diǎn)二線城市樓市的分化，除了由于政策調(diào)控，還跟投資者的流向有關(guān)。上海某房地產(chǎn)商的銷售人員介紹說(shuō)：“因?yàn)樯虾Ｏ拶?gòu)限貸，而蘇州并沒(méi)有這個(gè)政策，所以一大批上?？蛻舻教K州買房。這些客戶60%以上都是投資客。”
一線城市房?jī)r(jià)有望實(shí)質(zhì)性下跌
成交量遇冷，一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降呢？在分化依舊的今天，如何把握各地樓市的脈搏，讓“因城施策”更加客觀和有效呢？
早在4月中旬，不少機(jī)構(gòu)就曾經(jīng)預(yù)測(cè)，伴隨成交量的萎縮，一線城市的房?jī)r(jià)也勢(shì)必往下走，但剛剛公布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)卻顯示，北上廣深的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，如何看待這種偏差呢？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這有統(tǒng)計(jì)口徑方面的原因。整體來(lái)看，目前一線城市新房和
二手房表現(xiàn)不太一樣。新房?jī)r(jià)格還處在一個(gè)慣性沖高的過(guò)程中，而
二手房涉及的稅費(fèi)會(huì)更多一些，價(jià)格也就環(huán)比下調(diào)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則預(yù)測(cè)，一線城市的房?jī)r(jià)最快也要等到今年四季度或者明年上半年，才會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。主要是因?yàn)殡m然目前量收縮了，但是全國(guó)的樓市依然是在逐漸回暖的過(guò)程中。一線城市樓市走向會(huì)受到全國(guó)樓市大體形勢(shì)的影響。
應(yīng)對(duì)樓市分化格局還需因城施策
對(duì)于樓市的分化格局，決策層多次強(qiáng)調(diào)，要因城施策。但是目前，樓市熱點(diǎn)頻頻切換，堪比股市，政策很容易滯后。深圳本輪房?jī)r(jià)暴漲就出乎人們的意料。另外，像南京這樣的城市，由于出現(xiàn)了人口凈流出，之前被認(rèn)為不能支撐房?jī)r(jià)的上漲，但目前南京房?jī)r(jià)依然節(jié)節(jié)攀升。那么，拿什么作為因城施策的指標(biāo)呢？楊紅旭認(rèn)為是房?jī)r(jià)。
楊紅旭表示，因城施策主要考核的核心指標(biāo)就是房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)過(guò)高，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，樓市過(guò)熱就需要收緊政策，因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高暗含著另外一層意思，就是庫(kù)存比較低，不需要去庫(kù)存。
張大偉則認(rèn)為，在考慮房?jī)r(jià)和庫(kù)存的同時(shí)，還要參考人口的流向和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期等指標(biāo)。從南京等城市來(lái)看，事實(shí)上人口流入量沒(méi)有北京、深圳那么多，但是這些城市年輕人的比例過(guò)高，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求相對(duì)比較多。