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    以上數(shù)據(jù)表明,去庫(kù)存政策已取得階段性成效,特別是3月份庫(kù)存下降來(lái)之不易。我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存2011年來(lái)一直在不斷增長(zhǎng),2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年3月末的待售面積分別為2.72億、3.65億、4.93億、6.22億、7.19億和7.35億平方米,逐年走高。2011~ 2015年每年庫(kù)存凈增長(zhǎng)面積分別為0.54億、0.93億、1.28億、1.29億和0.97億平方米,今年1~3月庫(kù)存增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯趨緩,僅比年初增長(zhǎng)1663萬(wàn)平方米。

 

 

    3月底庫(kù)存環(huán)比下降,其實(shí)并不是近年來(lái)首次出現(xiàn)下降。去年5月末,房地產(chǎn)庫(kù)存出現(xiàn)過(guò)短暫下降,當(dāng)時(shí)商品房待售面積為65666萬(wàn)平方米,比4月末減少15萬(wàn)平方米。但到2015年6月,庫(kù)存又現(xiàn)反彈,一直持續(xù)到今年2月都在增長(zhǎng)。這次庫(kù)存下降很可能是5年多來(lái)首次實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)。

 

    原因很簡(jiǎn)單,一是中央去庫(kù)存的政策力度比較大,激發(fā)了居民的購(gòu)房熱情,去年常駐人口城鎮(zhèn)化率只有56.1%,剛需和改善性住房需求潛力還比較大,房地產(chǎn)購(gòu)買力往往會(huì)被低估;二是房地產(chǎn)投資增幅明顯回落,2014年為10.5%,2015年僅1%,今年3月為6.2%,遠(yuǎn)低于前些年動(dòng)輒20%~30%的增長(zhǎng)率。投資回落在土地購(gòu)置和新開(kāi)工方面表現(xiàn)明顯。土地購(gòu)置方面,2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)14%,2015年負(fù)增長(zhǎng)31.7%,今年1~3月繼續(xù)下降11.7%。新開(kāi)工上,2015年房屋新開(kāi)工面積15.4億平方米,下降14%,2014年新開(kāi)工17.96億平方米,下降10.7%,新開(kāi)工面積連續(xù)兩年下降,這對(duì)去庫(kù)存是有利的。不過(guò)每年新開(kāi)工仍大于年度銷售面積,說(shuō)明去庫(kù)存不可能一蹴而就,即使庫(kù)存增長(zhǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn),但去庫(kù)存將是一個(gè)緩慢艱難的過(guò)程。

 

    庫(kù)存下降是好事,但遠(yuǎn)未到樂(lè)觀的時(shí)候,仍有幾大問(wèn)題需要解決。首先,這次庫(kù)存下降是在銷售高速增長(zhǎng)、投資低位增長(zhǎng)的背景下實(shí)現(xiàn)的,但區(qū)域分化很明顯,銷售大幅增長(zhǎng)主要發(fā)生在一線城市、南京蘇州杭州等部分熱點(diǎn)二線城市和部分三線城市。據(jù)上海易居統(tǒng)計(jì),上海、南京、杭州一季度銷售面積分別增長(zhǎng)130%、125、137%。大部分三至五線城市(特別是中西部)銷售雖也有起色,不過(guò)回暖程度明顯弱于上述城市,而三至五線城市包括縣城恰恰是庫(kù)存的主要集中地和重災(zāi)區(qū),如何讓三至五線城市的銷售進(jìn)一步提升起來(lái)正是去庫(kù)存的重點(diǎn)。

 

    當(dāng)前大部分三至五線城市銷售回暖沒(méi)有一二線城市明顯,與這些城市房地產(chǎn)的發(fā)展節(jié)奏與大城市不同有關(guān)。這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)一般滯后于大城市,且波動(dòng)幅度比大城市小一些。預(yù)計(jì)三至五線城市的表現(xiàn)會(huì)越來(lái)越好。

 

    大部分三到五線城市銷售回暖相對(duì)不明顯,還與去庫(kù)存政策沒(méi)完全落實(shí)到位有關(guān),這正是需要改進(jìn)的地方。比如按揭政策是房地產(chǎn)調(diào)控最有效的手段之一,但三至五線城市的金融資源總體比較薄弱,金融供給遠(yuǎn)不如一二線城市那樣充足,所以在按揭資格、首付成數(shù)、利率執(zhí)行的要求上一般都比較保守,銀行可能會(huì)用大城市的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求中小城市的客戶,中小城市的按揭規(guī)模也受到限制,導(dǎo)致很多人包括農(nóng)民工不一定能申請(qǐng)到貸款,就算能申請(qǐng)到貸款條件可能也苛刻,這對(duì)住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)是一個(gè)較大制約。

 

    因此,筆者建議銀監(jiān)會(huì)給予各家銀行政策指導(dǎo),對(duì)中小城市的按揭實(shí)行差別化政策,制定符合中小城市人群特征包括農(nóng)民工的按揭受理標(biāo)準(zhǔn)(大城市也需要針對(duì)農(nóng)民工制定一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn),有穩(wěn)定職業(yè)的農(nóng)民工不能被排除在按揭貸款條件之外),在不違背商業(yè)化大原則的前提下,適當(dāng)提高中小城市按揭的風(fēng)險(xiǎn)容忍度,提高中小城市按揭規(guī)模的占比,對(duì)于中小城市的按揭不良資產(chǎn)也給予特別政策,提高商業(yè)銀行在中小城市做按揭的積極性。這點(diǎn)很重要,如能落實(shí)將對(duì)中小城市房地產(chǎn)銷售發(fā)揮很大促進(jìn)作用。

 

    其次,在去庫(kù)存大背景下還要警惕和防止部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫。近一年多來(lái),上海、北京、深圳、南京、蘇州、合肥、東莞等部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆,庫(kù)存短缺,房?jī)r(jià)飆升。如深圳的新房成交均價(jià)從2014年10月23000元/平方米飆升到今年3月的50000元/平方米,出現(xiàn)了明顯的泡沫,連深圳高科技兼高收入代表華為公司的員工都抱怨買不起房了,這是個(gè)大問(wèn)題。

 

    據(jù)上海易居統(tǒng)計(jì),深圳的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)27.7,遠(yuǎn)超國(guó)際上3~6倍的合理范圍,高房?jī)r(jià)會(huì)直接抬高城市綜合商務(wù)成本,降低城市競(jìng)爭(zhēng)力,降低人才吸引力,增加市民購(gòu)房壓力,對(duì)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和民生改善不是好事。地方政府要有更大的責(zé)任心、更有力的措施來(lái)防范房?jī)r(jià)的暴漲。我們不能在解決一個(gè)問(wèn)題的同時(shí)制造另外一個(gè)問(wèn)題,供應(yīng)泡沫和房?jī)r(jià)泡沫都有很大危害,都必須重視并努力避免。這些熱點(diǎn)城市要堅(jiān)決貫徹中央分類調(diào)控、因城施策的政策精神,及時(shí)出臺(tái)一些力度足夠大的反周期措施,積極擴(kuò)大供給,要補(bǔ)庫(kù)存而不是去庫(kù)存,適時(shí)抑制過(guò)熱需求,而不是盲目執(zhí)行去庫(kù)存的鼓勵(lì)需求政策,以確保供求基本平衡,房?jī)r(jià)與市民收入大體相匹配。

 

    最后,去庫(kù)存要關(guān)注產(chǎn)品業(yè)態(tài)。3月庫(kù)存下降,主要是住宅去化加速造成的,商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存當(dāng)前十分嚴(yán)重,去化周期遠(yuǎn)超過(guò)住宅。地方政府必須嚴(yán)格控制商業(yè)用地的出讓,在加快住宅去庫(kù)存的同時(shí)高度重視商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩的問(wèn)題,不可等問(wèn)題集中爆發(fā)了再來(lái)被動(dòng)應(yīng)付和處理,應(yīng)該主動(dòng)想多種辦法來(lái)盤活商業(yè)地產(chǎn),其中把空置商業(yè)地產(chǎn)改造為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地是一個(gè)很好的探索和實(shí)踐。

 

    總之,房地產(chǎn)庫(kù)存下降是一個(gè)積極信號(hào),但我們決不可掉以輕心,要充分認(rèn)識(shí)到去庫(kù)存仍是一個(gè)艱巨任務(wù),商業(yè)庫(kù)存不可忽視,各地必須更好地貫徹分類調(diào)控,因城施策的政策精神,該去庫(kù)存的去庫(kù)存,該補(bǔ)庫(kù)存的補(bǔ)庫(kù)存,熱點(diǎn)城市應(yīng)以防范和化解房?jī)r(jià)泡沫為政策著力點(diǎn)。